Москва
17 сентября 2025 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в августе 2025 года
В августе 2025 года на потребительском рынке наблюдалось снижение цен на -0,40% м/м. В секторе продовольственных товаров цены снизились на -0,91% м/м: ускорилось снижение цен на плодоовощную продукцию (до -10,02% м/м), на остальные продукты питания темпы роста цен составили 0,34% м/м. В сегменте непродовольственных товаров в августе цены изменились на 0,42% м/м. В секторе услуг цены снизились на -0,62% м/м при снижении цен на услуги гостиниц и санаториев, а также на экскурсионные услуги.
Ввод жилья в эксплуатацию
По итогам августа 2025 года ввод жилья в эксплуатацию в отдельных федеральных округах снизился почти на четверть за год. Рост ввода наблюдается лишь на Дальнем Востоке, где жилья традиционно строится меньше всего.
По итогам января — августа 2025 года в России введено в эксплуатацию чуть более 67,5 млн кв.м жилья (суммарный показатель как новостроек, так и объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС)). Это на 5,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из оперативных данных Росстата. При этом за последний месяц лета ввод составил около 7,9 млн кв. м, что на 14% меньше, чем в августе 2024 года.
В августе 2025 года ввод жилья в эксплуатацию снизился в шести из имеющихся в России восьми федеральных округов:
- на 24,2%, до 0,9 млн кв. м — в Южном ФО;
- на 22,6%, до 1,2 млн кв. м — в Приволжском ФО;
- на 21,5%, до 0,7 млн кв. м — в Северо-Кавказском ФО;
- на 17,2%, до 0,7 млн кв. м — в Северо-Западном ФО;
- на 15,6%, до 0,7 млн кв. м — в Сибирском ФО;
- на 7,2%, до 2,5 млн кв. м — в Центральном ФО.
Почти не изменился ввод жилья лишь в Уральском ФО (0,8 млн кв. м в августе 2025 года, +0,1% за год). А заметный рост показателя Росстатом отмечен только на Дальнем Востоке — федеральном округе с традиционно самыми маленькими объемами строительства жилья. Здесь в последний месяц лета ввели в эксплуатацию чуть меньше 0,4 млн кв. м — на 10,5% больше, чем в августе прошлого года.
В двух столичных городах в августе 2025 года Росстат отмечает диаметрально противоположную динамику ввода жилья. Если в Москве по сравнению с августом 2024 года наблюдается почти 50%-ная положительная динамика сдачи, то в Петербурге — почти такое же падение. Так:
- в Москве за год ввод жилья вырос на 49,9%, до 0,6 млн кв. м в конце лета 2025 года;
- в Санкт-Петербурге отмечено снижение на 52,5%, до 0,09 млн кв. м.
Снижение помесячной сдачи жилья за год статистическое ведомство фиксирует пятый месяц подряд — начиная с апреля. Однако из-за того что в феврале и марте 2025 года по России в целом наблюдался рост сдачи, накопительный ввод с начала года ниже прошлогоднего лишь три последних месяца начиная с июня.
При этом накопительное снижение постепенно нарастает:
- 2,4% снижение ввода составляло по итогам января — июня 2025 года;
- 4% — по итогам января — июля;
- 5,3% — по итогам января — августа этого года.
Одна из основных причин снижения ввода всего жилья — снижение показателей сдачи частного жилья, на которое приходится самый существенный объем строительства жилой недвижимости в России. Так, по итогам первых восьми месяцев 2025 года было введено в эксплуатацию почти 47,3 млн кв. м объектов ИЖС, или почти 70% от всего жилья, сданного в России за этот период.
Почти всю первую половину 2025 года накопительный ввод ИЖС по сравнению с аналогичными периодами прошлого года был положительным. Однако последние три месяца он снижается, причем снижение нарастает, следует из данных Росстата:
- на 1,6% снизился ввод ИЖС по итогам января — июня 2025 года по сравнению с сопоставимым периодом прошлого года;
- на 3,3% — по итогам января — июля;
- на 4,9% — по итогам января — августа.
Одна из причин снижения ввода жилья в эксплуатацию — рухнувший спрос на строительство частных домов. В 2025 году он упал в семь — десять раз. На ситуацию повлияли высокие ставки по ипотеке, переход на эскроу-счета по договорам подряда и высокая база прошлого года.
Ценовой разрыв. Рост стоимости жилья продолжает замедляться
Рост цен на первичном и вторичном рынках продолжает замедляться: за 12 месяцев новостройки и готовое жилье прибавили всего 3,9% и 6,9%. Цены на вторичном рынке жилья растут несколько быстрее, компенсируя отставание, начавшееся ранее с запуском льготных программ. Разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках сохранился на уровне 51%, однако квадратный метр в жилье, построенном не более чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, стоил в августе всего на 5% дешевле «метра» в новостройках. При этом цены на свежую «вторичку» растут даже быстрее, чем на новостройки.
Согласно данным о заключенных ипотечных сделках, разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках составил в июле 51%, однако эта цифра обусловлена большой долей жилья советской постройки в продажах. Медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, лишь на 5% меньше стоимости «метра» в новостройках. Отметим, что этот сегмент дорожает быстрее «вторички» советской постройки: +12,6% г/г против +5,6% г/г соответственно.
Ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем обусловлен наличием в этом сегменте большой доли квартир в домах советской постройки. Опасения того, что первичное жилье после покупки сильно теряет в стоимости, необоснованны, более того, цена такого жилья растет достаточно быстро. Этот процесс поддержан спросом: на дома последних 10 лет постройки приходится 20-25% всех ипотечных сделок с вторичной недвижимостью.
Стоимость первичной недвижимости в августе 2025 года
Согласно данным о заключенных ипотечных сделках, в августе средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке РФ выросла на 0,25%, составив 175,1 тысячи рублей. При этом темпы роста цен снижаются второй месяц подряд.
Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (364,3 тысячи рублей за квадратный метр), Санкт-Петербург (252,6 тысячи рублей), Республика Татарстан (193,8 тысячи рублей), Московская и Ленинградская области (190,3 тысячи рублей и 176,1 тысячи рублей соответственно). При этом в Санкт-Петербурге второй месяц подряд цены снижаются (–1,7% к июлю).
Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов третий месяц подряд наблюдается в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в августе стоимость квадратного метра составила 100,7 тысячи рублей, 121,42 тысячи рублей, 123,1 тысячи рублей и 127,6 тысячи рублей соответственно. Из перечисленных регионов цена снизилась только в Самарской области (–0,6% м/м).
Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в июне различие между ценой квадратного метра в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ выросло до 14,3% с 13,3% в июле.
После снижения год назад, в июне 2024 года, этот параметр колеблется в пределах 10-12%, однако при этом он растет третий месяц подряд. Самые высокие значения этого показателя отмечены в Москве (26,7%), Краснодарском крае (20,6%), Калининградской области (20,5%), Республике Адыгея (17,9%) и Санкт-Петербурге (17,6%). Во всех этих регионах, кроме Санкт-Петербурга, цены в августе выросли, причем выше средних значений по стране.
В двух регионах цены сделок оказались выше цен объявлений. Это Ленинградская и Ростовская области (цена объявлений к сделкам: –8,0%, –0,9% соответственно).
В августе стоимость квадратного метра по стране выросла на 0,4% — до 176,1 тысяч рублей. Вновь отметим, что, несмотря на отмену в мае банковских комиссий, цены продолжают расти четвертый месяц, хотя темпы роста и снижаются второй месяц подряд.
Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц вновь зафиксирован в Калининградской области (2,1%), а также в Удмуртской Республике (1,5%) и Республике Татарстан, которая и в июле попала в тройку лидеров по этому показателю (1,0%). Самые высокие годовые темпы роста отмечены в той же Удмуртской Республике (21,3%), Нижегородской и Ленинградской областях (17,9% и 14,2% соответственно).
При этом в Удмуртской Республике цены растут 13 месяцев подряд, она вышла в лидеры среди крупных регионов по этому показателю.
Снижение цен, по сравнению с июлем, отмечено в трех из крупнейших регионов: Санкт-Петербурге (–1,7%), в Самарской области и Пермском крае «квадрат» подешевел на 0,6%.
Рост цен на первичное жилье по-прежнему не догоняет инфляцию (в августе рост год к году составил 3,9% против 4,2% в июне). Доля ежемесячных продаж выросла, однако она уже больше года не может превысить 2% от всего объема стройки.
Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) все еще не достиг значений 2022-2023 годов, однако несколько вырос. Это несколько уменьшает вероятность разворота цен в сторону снижения в ближайшие месяцы или же их фиксации на текущем уровне. Кроме того, по динамике цен предложения и реальных сделок заметны «очаги» разогрева в столичных и курортных регионах. Отметим, что Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а также Краснодарский край входят в десятку лидеров по распроданности жилья, которое планируется ввести в текущем году.
В Москве разрыв между ценами предложения и сделки вернулся к росту, начавшемуся в октябре 2024 года и прерванному в июле 2025 года. Вероятно, это поддержит дальнейший рост цен, который наблюдается в столице четвертый месяц подряд.
В Санкт-Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки несколько снизился (до 17,5% против 18,6% в июле), при этом одновременно упали цены как предложения, так и сделок.
Стоимость вторичной недвижимости в августе 2025 года
Согласно данным о заключенных ипотечных сделках, в августе средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составила 116,8 тысяч рублей.
Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир — в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за квадратный метр составляет 314,1 тысячи рублей и 215,8 тысячи рублей соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в нее входят Московская область (149,6 тысячи рублей), Краснодарский край (143,5 тысячи рублей) и Ленинградская область (131,5 тысячи рублей). При этом в Краснодарском крае цена снижается второй месяц подряд (–1,5% в августе, –1,0% в июле).
Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Челябинской, Саратовской и Кемеровской областях (78,7 тысячи рублей, 79,4 тысячи рублей и 81,0 тысячи рублей за квадратный метр соответственно). При этом во всех трех регионах цена «квадрата» в августе выросла.
Статистика объявлений показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в августе выросла с 131,7 тысячи рублей до 132,6 тысячи рублей, соотношение цены предложения к цене сделки несколько выросло — с 13,1% до 13,5%.
Данные ЦФА показали, что рост цен на готовое жилье замедляется: 0,8% к предыдущему месяцу в мае, 0,6% в июне, 0,5% в июле и 0,4% в августе. Рост цен продолжается с сентября 2024 года. За 12 месяцев цены выросли на 6,9%, быстрее роста цен на первичном рынке (3,9%), но ниже инфляции.
В целом цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание, вызванное большими объемами сделок по льготным программам в 2020-2024 годов.
В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жилье. Наиболее сильный рост, как и в июле, отмечен в Республике Дагестан (2,4%), а также в Республике Татарстан (2,2%) и Саратовской области (1,3%).
В Москве цены выросли на 0,4%, в Санкт-Петербурге остались на уровне июля. Для Москвы это уже восьмой подряд месяц роста.
Цены снизились в Краснодарском и Красноярском краях (–1,5% и –0,6% соответственно) и Самарской области (–0,1%).
На вторичном рынке в целом продолжается тенденция к сокращению разрыва между ценой предложения и сделки, при этом со второй половины 2023 года этот показатель ни разу не превысил значение 18%. В среднесрочной перспективе это создает предпосылки для снижения цен, тем более что уже третий месяц подряд их рост замедляется.
В августе, как на первичном, так и на вторичном рынке, снизилось количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жилье.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
