Москва
15 октября 2025 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в сентябре 2025 года
В сентябре 2025 года инфляция на потребительском рынке составила 0,34% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен околонулевые (0,03% м/м): продолжилось снижение цен на плодоовощную продукцию (-3,49% м/м), темпы роста цен на продовольственные товары без плодоовощной продукции составили 0,47% м/м при снижении темпов роста цен на свинину, рыбопродукты, а также удешевлении сливочного и подсолнечного масла. В сегменте непродовольственных товаров в сентябре динамика цен составила 0,59% м/м на фоне снижения цен на обувь и строительные материалы. В секторе услуг цены изменились на 0,47% м/м.
Сентябрь всегда был временем возвращения в рутину, а в 2025‑м он стал лакмусовой бумагой: рынок будто застыл между дорогой ипотекой и дорогой арендой. Если смотреть в ленту новостей, создаётся ощущение «подорожания всего». В большинстве миллионников арендные ставки за лето подскочили, а предложение снизилось: часть владельцев уехали в отпуск, часть перевели объекты в посуточный режим. В Москве однокомнатная «в шаговой доступности от метро» сегодня уходит за рекордные для этого сегмента деньги.
Ипотека стала холодным душем для спроса на покупку. Люди откладывают сделку и идут в аренду. ЦБ рисует вилку сценариев, и в каждом из них 2025‑й остаётся годом высоких ставок. Звучат прогнозы о постепенном снижении в 2026‑м и даже «нормализации» до 12–13%. Но такой сценарий зависит от десятка переменных. Для семей это переводится не на язык процентов, а на язык ежемесячного платежа: есть комфортный платеж — есть решение; нет — аренда и накопление.
Стройка на тормозе: меньше ввода сегодня — меньше ключей завтра
По данным отрасли, российский рынок новостроек перешёл в фазу стагнации: ввод жилья заметно просел, особенно в Москве и части крупных регионов. Это прямое следствие дорогого финансирования и осторожности банков. Крупные девелоперы еще справляются, а вот средние и небольшие чаще берут паузу, в том числе из‑за кассовых разрывов.
К чему это приведёт? Через 1,5–2 года мы увидим меньше ключей в хороших локациях. И это не про «обвал», а про скрытый дефицит: в объявлениях объектов много, а купить ликвидное жилье сложнее. Отсюда и нынешние точечные дисконты на высокой стадии готовности. Компании стараются получить наличные, чтобы не тормозить стройку.
Девелоперы пожаловались на замороженный цикл оборотного капитала
Для ряда девелоперов ситуация действительно близка к критической. Особенно высокими являются риски для тех, кто работает в сегменте массового жилья и сильно зависит от ипотечного спроса. При ключевой ставке в 18 процентов и высокой доле отказов по ипотеке, рынок лишается основной «кровеносной системы» — доступного кредитования. Это приводит к снижению темпов продаж, удлинению сроков реализации проектов и росту финансового давления на застройщиков.
Проблемой для девелоперов сегодня становятся не только ставка и ипотечный спрос, но и замороженный цикл оборотного капитала. В проектном финансировании каждая задержка продаж автоматически блокирует доступ к следующей порции средств банка. При высоких ставках это превращается в замкнутый круг: продажи падают, стройка замедляется. Сроки ввода переносятся, доверие покупателей снижается.
В качестве мер поддержки Минстрой уже обсуждает мораторий или отсрочку на возбуждение дел о банкротстве, внешнюю санацию и временные госпулы для завершения проблемных объектов. Крайняя мера — таргетированные госинвестиции или покупка квартир для соцжилья, чтобы достроить ключевые комплексы и сохранить репутацию рынка. Приток денег в отрасль возможен и через частные инвестиции — например, выпуск девелоперских облигаций с государственной гарантией по ключевым социально значимым проектам. Это снизит стоимость привлеченного капитала и позволит ускорить темпы строительства.
Покупатели же замерли в ожидании: все надеются на новые программы кредитования или хотя бы возврат старых, уже проверенных в деле. В режиме ожидания вместе с ними пребывают и девелоперы: для них ситуация оборачивается финансовыми убытками, невыполнением плана и отсутствием возможности развивать имеющиеся проекты. Очевидно, что решение о поддержке застройщиков жизненно необходимо здесь и сейчас, пока отрасль не пришла в упадок. Реанимировать всегда сложнее, да и выживут при этом не все.
Россияне стали чаще получать отказы в оформлении ипотек
От простых россиян ситуация зависит в меньшей степени — многие из них в ожидании снижения ипотечных ставок откладывают решение жилищного вопроса, а большинство сделок, заключаемых на рынке новостроек, происходит в рамках государственных программ. Ситуация с перекосом в сторону льготной ипотеки сейчас беспрецедентная. Рынок впервые живет в условиях, когда 80 процентов сделок завязаны на госпрограммах. Спрос в новостройках стал крайне чувствителен к любым изменениям условий льготного кредитования, а рыночная ипотека фактически выпала из игры.
В последнее время чаще отказывать гражданам в оформлении ипотек стали и банки. В попытках перестраховаться, кредитные организации начали выдавать ипотечные кредиты только людям с хорошей кредитной историей и низкой долговой нагрузкой. В июне 2025 года количество отрицательных решений составило, по данным статистики Национального бюро кредитных историй (НБКИ), 50,6 процентов. Еще в мае ответов «со знаком минус» было меньше — 45,7 процента.
Увеличение доли отказов эксперты связывают и с отменой комиссий для девелоперов за доступ их новостроек к программам льготной ипотеки. Речь идет о разовом платеже, который застройщики выплачивали банкам за выдачу льготных кредитов на покупку квартир в их новых ЖК. Кредитные организации стали отменять такие комиссии по поручению президента РФ Владимира Путина: в мае он распорядился исключить возможность взимания банками дополнительных комиссий при предоставлении гражданам ипотечных займов в рамках льготных ипотечных программ.
В итоге льготные кредиты становятся менее выгодными для банков, и те предпочитают направлять капитал на более доходные сегменты, включая рыночные ипотечные программы и другие классические сегменты кредитования. В начале 2025 года требования кредитных организаций к заемщикам были лояльнее, но отмена комиссий ослабила их заинтересованность в оформлении ипотек.
Объем просроченных долгов по ипотечным кредитам при этом продолжает расти. К концу текущего года доля «просрочки» по ипотеке может увеличиться до 1 процента (тогда как в конце прошлого года этот показатель составлял 0,5 процента).
Застройщики высказались за системные меры поддержки
На горизонте одного года позитивную роль должно сыграть ожидаемое смягчение денежно-кредитных условий Центробанком. В случае снижения ключевой ставки до 14-15 процентов, доступность кредитных ресурсов и ипотеки вырастет, и это сразу же скажется на динамике продаж первичной жилой недвижимости.
Безусловно, все ждут дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ, так как с текущими ставками по ипотеке жилье могут позволить себе немногие. При ставке в 18 процентов прирост спроса на новостройки может составить 5-10 процентов в ближайшие месяцы. Но по-настоящему заметное оживление начнется при ставке 13–15 процентов.
Девелоперы в большинстве своем дальнейший сценарий видят как короткую рецессию, за которой последует постепенное восстановление. Но это возможно только при снижении ставок и расширении льготной ипотеки. Иначе возможны банкротства и рост числа замороженных проектов.
Банки опровергли высокую вероятность банкротств в строительстве
Опираясь на данные отчетности крупных девелоперов, составленные по МСФО, высокая вероятность банкротств в строительстве не подтверждается. Ситуация в отрасли действительно неоднородная, но по итогам 2024 года у большинства крупных застройщиков произошел рост выручки и операционной прибыли, с поправкой на амортизацию и обесценение операционных активов (EBITDA).
Положительная динамика показателя EBITDA (прибыль до вычета налогов, амортизации, процентов по кредитам и займам) в прошлом году наблюдалась у таких компаний, как «Самолет» (+19,4 % год к году), «Эталон» (+52,4 %), «Брусника» (+51,1 %), «Глоракс» (х2,5 г/г), «Джи-Групп» (+52,4 % г/г) и «Сэтл-Групп» (+13,4 % г/г). У многих девелоперов при этом произошел опережающий рост долга, однако для них это оказалось не критичным.
Девелоперский рынок действительно испытывает сложные времена, но банкротство может затронуть лишь точечных застройщиков в регионах. В основном это участники рынка в тех субъектах, финансовые возможности которых ограничены, а рынок менее устойчив. Московские девелоперы чувствуют себя уверенно: крупные игроки обладают достаточными ресурсами и диверсифицированными портфелями, что сводит риск банкротства к минимуму.
На перспективы второй половины 2025 года участники рынка смотрят с осторожным оптимизмом. Последовательное снижение ключевой ставки, о котором ранее заявлял Банк России, постепенно отражается на уровне ипотечных ставок в банках. Доля отказов по ипотечным заявкам по-прежнему высока, но, несмотря на это, эксперты уже фиксируют рост активности клиентов на рынке недвижимости.
«Качели» на вторичке
В сентябре 2025 года вторичная недвижимость в российских городах-миллионниках подорожала на 0,9%, до медианных 145 тыс. руб. за 1 кв. м. Это максимальный месячный показатель с апреля и позволяет говорить об оживлении рынка вторичного жилья впервые за последние полгода.
В августе—сентябре вторичный рынок шел неровно: в части городов цены на квадратный метр снизились, но это средняя температура по больнице. Мы видим явный разрыв: квартиры с качественным ремонтом и понятной локацией уходят быстро и часто без торга; «бабушкины» варианты в старом фонде приходится продавать долго, и без подвижек по цене не обойтись.
Вторичка выигрывает у новостройки там, где переезд нужен сейчас, а школа, маршрутки и поликлиника — не обещание «в следующем квартале», а факт под окнами. Инвесторам по‑прежнему интересны «универсальные» планировки до 45–60 м² в пешей доступности от ключевых объектов или транспорта (метро, например).
До сентября максимальный за месяц прирост цен на вторичное жилье по мегаполисам в среднем наблюдался в апреле — тогда вторичка подорожала на 0,7%. В мае цены выросли лишь на 0,2%, а в июне вообще не изменились. Начиная с середины лета, положительная динамика стала медленно нарастать. Жилье в миллионниках подорожало:
- на 0,3% — июле;
- на 0,5% — в августе;
- на 0,9% — в сентябре.
Постепенное возвращение потребителей к вопросу покупки вторичной недвижимости связано с началом цикла снижения ключевой ставки, которое началось в июне. Однако рынок реагирует сдержанно, поскольку участники понимают, что регулятор будет действовать осторожно при дальнейшем изменении ставки. Такая траектория денежно-кредитной политики формирует умеренные ожидания у участников рынка, поэтому спрос будет восстанавливаться постепенно.
В сентябре положительная динамика цен на рынке вторичного жилья наблюдалась в 13 из 16 российских городов-миллионников. Однако лишь в четырех она превысила 1%. Самое высокое подорожание аналитиками выявлено в обеих российских столицах.
В Москве в первый месяц осени жилье подорожало на 3,1%, до 383 тыс. руб. за 1 кв. м, в Санкт-Петербурге — на 1,2%, до 225 тыс. руб. за «квадрат». Также более чем на 1% выросли цены в Самаре (до 118 тыс. руб. за 1 кв. м) и в Челябинске (до 101 тыс. руб. за 1 кв. м). В каждом из этих мегаполисов рост составил 1,1%. В девяти миллионниках отмечено подорожание в пределах 0,2–0,9% за месяц. Такая ситуация наблюдалась в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Перми, Омске, Волгограде, Красноярске и Казани. При этом лишь в одном мегаполисе, Воронеже, цены за месяц не изменились. Как и в августе 2025 года, в сентябре они составили 106 тыс. руб. за 1 кв. м. Подешевело вторичное жилье только в двух миллионниках: в Уфе — на 1,6%, до 117 тыс. руб. за «квадрат» и в Краснодаре — на 0,3%, до 120 тыс. руб. за 1 кв. м.
Несмотря на некоторое оживление рынка вторичной недвижимости мегаполисов, по России в целом по итогам сентября 2025 года отмечена минимальная ценовая динамика за пять лет — за год вторичка подорожала лишь на 2,1%. Основной вклад в низкую динамику внесли средние и малые города, в то время как в мегаполисах годовой рост цен находится на стабильном уровне.
Льготные ипотеки: семейная, дальневосточная и прочие инициативы
Государственные программы не исчезают, а перенастраиваются. Где‑то обсуждают поднятие лимитов, где‑то привязку к регистрации и адресность «для семей с несколькими детьми». Параллельно расширяют возможности региональных программ (включая сделки на вторичке там, где новостроек просто нет). Снаружи это выглядит как поддержка и сужение круга получателей. По факту, далеко не всегда наличие льгот делает жилье более доступным. Скорее, наоборот. Сентябрь 2025‑го честно показал: рынок устал от дорогих денег, и прячет ликвидность в карман.
Цены на новое жилье будут «топтаться на месте» вплоть до снижения ключевой ставки до уровня 10-11 процентов. Зато для людей, которым средства позволяют приобрести недвижимость за наличные, сейчас представилась отличная возможность поторговаться еще на 5-10 процентов от стоимости и заключить выгодную сделку.
Спрос на жилье никуда не исчезает, он откладывается до лучших времен. И когда ЦБ, наконец, снизит ключевую ставку, покупателям представится возможность реализовать его. Если взглянуть на данные за последние пять-семь лет, можно заметить, что спрос и ключевая ставка имеют обратную корреляцию, но с временным лагом в шесть-девять месяцев. Это значит, что при снижении ключевой ставки цены начинают медленный рост через три квартала.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
