Москва
16 декабря 2025 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в ноябре 2025 года
В ноябре 2025 года на потребительском рынке инфляция замедлилась до 0,42% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,69% м/м: на продукты питания без плодоовощной продукции замедление до 0,29% м/м, на плодоовощную продукцию – до 4,00% м/м. В сегменте непродовольственных товаров в ноябре темпы роста цен снизились до 0,16% м/м при удешевлении бензина. В секторе услуг цены изменились на 0,36% м/м.
Темпы роста цен на новостройки с начала года уступают инфляции. Вторичное жилье подорожало сильнее — особенно «новая вторичка» в домах, построенных за последние десять лет.
Цены на новостройки
По итогам ноября 2025 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья в России выросла к показателям ноября 2024-го на 6,1%. Прирост на вторичном рынке составил 7,5%.
Разрыв в стоимости между новостройками и вторичным жильем, построенным за последние десять лет, составил 7,1%, отмечают эксперты. При этом цены на такую вторичку выросли за год сильнее, чем в среднем по сегменту: на 9,9%, до 168 тыс. руб. за «квадрат».
Средняя стоимость 1 кв. м в российских новостройках в ноябре составила 179,9 тыс. руб. +1,1% к октябрю. Ценовыми лидерами стали:
- Москва — 381,2 тыс. руб.
- Санкт-Петербург — 249,1 тыс. руб.
- Московская область — 201,2 тыс. руб.
- Республика Татарстан — 196,4 тыс. руб.
- Ленинградская область — 183,4 тыс. руб.
Во всех перечисленных регионах цены выросли, причем в Петербурге произошел разворот после четырех месяцев снижения.
Минимальная стоимость первичного «квадрата» среди крупнейших регионов по спросу — в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях. За месяц показатели всех этих субъектов также выросли.
При этом сравнение данных показало, что в ноябре разница между ценой предложения и ценой сделки в сегменте новостроек сократилась до 11,8% (в октябре — 13%). Как и месяцем ранее, самые высокие значения этого показателя отмечены в Москве (29%) и Санкт-Петербурге (24%), в ноябре в топ-3 также вошел Краснодарский край (22%).
Единственным регионом, где цены сделок были выше, чем в предложении (на 4,5%), оказалась Ленинградская область. Такая ситуация в регионе наблюдается четвертый месяц подряд.
Цены на новостройки в ноябре росли седьмой месяц подряд. Самые высокие темпы роста были зафиксированы в Московской области (2,8%), Москве (2,1%) и Нижегородской области (1,7%). В годовом выражении самый значительный рост — в Удмуртской Республике (16,6%), Ленинградской (12,4%) и Нижегородской (11,5%) областях.
Снижение цен по сравнению с октябрем среди крупнейших регионов отмечено в Краснодарском крае (на 0,9%) и Калининградской области (на 0,6%).
Доля ежемесячных продаж составила 2,1% общего объема стройки. Разрыв между ценой предложения и ценой сделки, показывающий степень уверенности продавца, сократился за счет быстрого роста цен сделок на фоне стагнации цен предложения. Увеличение цен в сделках связано с активным обсуждением планов по переформатированию семейной ипотеки.
Столичная агломерация остается драйвером роста цен. В Москве продолжает расти разрыв между ценами в предложении и в сделках, при этом степень уверенности продавца остается заметно выше, чем в среднем по стране.
Что происходит на вторичном рынке жилья
Статистика по ипотечным сделкам на вторичном рынке жилья показывает рост средней стоимости 1 кв. м на 0,9% к октябрю, до 119,4 тыс. руб. За год стоимость «квадрата» готового жилья прибавила 7,5%.
В топ-5 самых высоких цен входят:
- Москва — 323,5 тыс. руб.
- Санкт-Петербург — 216 тыс. руб.
- Московская область — 152,5 тыс. руб.
- Краснодарский край — 144,2 тыс. руб.
- Ленинградская область — 133,1 тыс. руб.
Во всех этих регионах в ноябре цена выросла.
Самые низкие цены среди крупнейших регионов — в Саратовской (81 тыс. руб.), Кемеровской (81,1 тыс. руб.) и Челябинской (81,5 тыс. руб.) областях. За месяц показатели всех этих регионов выросли.
Что касается темпов роста цен, в ноябре лидируют Челябинская область (1,7%), Ставропольский край (1,5%), Новосибирская и Нижегородская области (по 1,3%). Снижение отмечено только в Республике Дагестан (на 1%).
Соотношение цены предложения к цене сделки по итогам ноября увеличилось на 0,6 п.п., до 14,7%.
В результате продолжающегося роста цен по итогам ноября, как на первичном, так и на вторичном рынке фиксируется незначительное число регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жилье.
Расширение программы Дальневосточной и арктической ипотеки
Президент России Владимир Путин поручил правительству внести изменения в условия программ «Дальневосточная и арктическая ипотека». Соответствующие поправки должны быть подготовлены и утверждены до 1 декабря 2025 года. Ответственным за выполнение поручения назначен премьер-министр Михаил Мишустин.
Согласно распоряжению, действие льготных ипотек расширят на новые категории граждан и виды жилья.
Во-первых, в программу включат семьи, в которых третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 года. При этом для этой категории заемщиков отменяется возрастное ограничение.
Во-вторых, ипотечные льготы будут предоставляться на покупку жилья на вторичном рынке в населенных пунктах, где на отчетную дату либо отсутствует строительство многоквартирных домов, либо возводится не более двух таких зданий. Данные о строительстве будут браться из единой информационной системы жилищного строительства, при этом к приобретаемому жилью на «вторичке» предъявят дополнительные требования по году постройки и состоянию дома.
Кроме того, программа расширится на работников государственных и муниципальных образовательных организаций, проживающих на территории Дальневосточного федерального округа и сухопутных территориях Арктической зоны России. Для них будут сняты ограничения по должности, возрасту и семейному положению.
Арендодатели снижают цены
Аренда квартир подешевела почти в 20 крупных городах России. Сравнили данные за прошлый месяц с ноябрем 2024-го. Заметнее всего снизилась средняя ставка в Москве. Год к году стоимость аренды жилья в столице упала на 15%.
Эта тенденция в том числе связана с сокращением миграционного притока рабочей силы в Москву.
Столица — город, который традиционно ориентируется на приток рабочей силы, а это обычно связано с ростом экономики. Сейчас дополнительная рабочая сила в Москве не требуется. Речь обо всех специальностях: и простых рабочих, и юристах, и врачах, и менеджерах, низкооплачиваемых и высокооплачиваемых. Миграционного притока трудовых ресурсов в Москву нет, соответственно, и спрос на аренду снизился. При этом миграция в первую очередь характерна для молодежи, которая еще не обзавелась детьми, то есть это люди младше 30-35 лет. И они обычно ориентированы на современное жилье в новостройках: студии, однокомнатные квартиры с новой мебелью и свежим ремонтом. А это, как правило, лоты, которое были выше среднего по цене.
В среднем арендная ставка в Москве сейчас составляет 77 тыс. руб. в месяц, это самый высокий показатель в стране и в ближайшие несколько месяцев разворота тренда ожидать не следует.
Помимо Москвы, наиболее заметное снижение цен на аренду квартир в годовом выражении зафиксировано в Краснодаре, Туле, Челябинске и Екатеринбурге.
Арендодателей выводят из «серой зоны»
Федеральная налоговая служба начнет собирать данные о россиянах, сдающих свои квартиры. Доля теневой аренды на рынке недвижимости составляет свыше 90%. При том что обороты превышают 2 трлн руб. в год, следует из данных по итогам 2024-го. Глава ФНС Даниил Егоров в интервью «Ведомостям» рассказал о двух способах легализации рынка: во-первых, использовать данные цифровых платформ, на которых потребители ищут объявления; во-вторых, предоставить налоговый вычет арендатору.
Обеление рынка немного ускорилось благодаря специальному налоговому режиму для самозанятых. По нему россияне могут платить 4% от дохода с аренды, если сдают квартиру физическому лицу, и 6%, если сотрудничают с компанией или ИП. Сборы по такой схеме платит больше половины от всех «белых» арендодателей.
Все крупные площадки — ЦИАН, «Авито», «Яндекс Недвижимость» и все онлайн-сервисы, такие как Airbnb и Booking, — сейчас де-факто являются источником информации. И юридически оформить для них обязанность передавать данные в ФНС — дело техники. Этими сведениями тогда можно будет пользоваться. Все алгоритмы у службы уже давно имеются, и очевидно, что цепочки сделок аренды — следующее звено, которое будут брать к рассмотрению.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
