Москва
19 февраля 2026 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в январе 2026 года
В январе 2026 года потребительская инфляция составила 1,62% м/м1 на фоне повышения с 1 января 2026 года базовой ставки НДС (с 20% до 22%). В секторе продовольственных товаров цены изменились на 1,95% м/м, на продукты питания, за исключением плодоовощной продукции, – на 1,00% м/м, при этом на масло сливочное, сахар и мясо птицы цены снижались. В сегменте непродовольственных товаров в январе динамика цен составила 0,61% м/м. В секторе услуг цены изменились на 2,33% м/м.
Всплеск вместо провала
Январь 2026 года порадовал застройщиков активным спросом на квартиры. Однако это традиционно ведёт к росту цен, несмотря на все попытки властей его сдержать, а следовательно — и к снижению доступности жилья, а затем — и к снижению спроса.
В январе 2026 года произошёл неожиданный всплеск спроса на жильё: так, «Сбер» зафиксировал рост выдач по семейной ипотеке в 2,6 раза больше, чем за январь 2025 года, до 113 млрд рублей. В 3,3 раза выросли выдачи ипотеки в банке «Дом.рф», в ВТБ, «Совкомбанке» и «Абсолют банке» количество жилищных кредитов выросло в 1,5 раза. И это притом, что январь обычно считается провальным месяцем, поскольку традиционно спрос выходит на пик в ноябре-декабре.
Этот всплеск однозначно связан с ужесточением условий программы семейной ипотеки, которое произошло с 1 февраля 2026 года. Теперь семейную ипотеку можно взять только одну на семью (раньше каждый супруг мог оформить на себя отдельную ипотеку), при этом супруги обязательно должны быть созаёмщиками. Это отрезало многих от программы, а потому они постарались успеть взять кредит до 1 февраля. И самое очевидное последствие этого — выбор спроса будущих периодов, ведь в январе бросились оформлять ипотеку многие из тех, кто собирались приобрести квартиру в 2026–2027 годах.
Правда, были и те, для которых изменение условий стало толчком для внеплановой покупки квартиры, например, на вырост для детей или в качестве инвестиций, просто чтоб не потерять право на ипотеку. Для рынка это может привести к низкой покупательской активности в феврале и марте 2026 года.
Такой результат был предсказуем и очевиден: перед очередными ужесточениями льготных программ спрос традиционно показывает резкий всплеск, чтобы практически замереть после этого. Достаточно вспомнить, как разогнался спрос перед отменой массовой льготной ипотеки в 2024 году. На рынке недвижимости это сказывается в моменте негативно, однако затем он подстраивается под новые условия.
Но главное, зачем власти ужесточают и даже отменяют льготные программы — это попытка остановить рост цен.
Инфляция против спроса
В январе 2026 года средняя цена за 1 кв. м первичного жилья в России составила 184,8 тыс. рублей, а вторичного — 121,9 тыс. рублей. Прирост цен за месяц составил 1,2% и 1,1% соответственно. Если сравнивать показатели с прошлым годом, рост составил 8,1% в сегменте новостроек и 8,7% на рынке вторичного жилья. Наибольший прирост отмечен в категории вторичного жилья в домах, построенных за последние десять лет — тут за год цены увеличились на 12,9%. При этом год назад показатели были гораздо хуже: по России новостройки подорожали на 13,1%, вторичка — на 9,7%.
Налицо замедление темпов роста цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Динамика стала явно слабее. Рынок сегодня пытается найти баланс между реальной покупательской способностью и инфляционным давлением. А найти его сложно: вроде бы в ожидании падения спроса, согласно законам рынка, цены тоже должны снижаться, однако в недвижимости всё совсем не так просто.
Несмотря на падение спроса, цены не снижаются в первую очередь из-за сокращения предложения новых проектов застройщиками и роста их издержек, а также фиксации стоимости квадратного метра при согласовании проектного финансирования со стороны банков.
При этом в краткосрочной перспективе доступность жилья, проблему которой должна была когда-то решить массовая льготная ипотека, может даже ухудшиться — как раз из-за «закручивания гаек» по семейной ипотеке. При ставках по рыночной ипотеке в 18–22% ни роста спроса, ни роста доступности жилья ждать не приходится. И при всём при этом цены тоже падать не планируют.
В краткосрочной перспективе цены будут колебаться в околонулевой зоне. Даже при снижении спроса после ограничения семейной ипотеки фундаментальных причин для обвала цен нет: себестоимость строительства не падает, есть инфляционные риски и отсутствие острой необходимости у застройщиков уходить в продажах в минус.
Кроме того, есть вероятность, что семейную ипотеку — самую массовую на сегодняшний день — могут продолжить корректировать. Сейчас обсуждают введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей, и это может вновь подтолкнуть вверх спрос и, соответственно, цены на жильё. Не будет отставать и вторичная недвижимость.
Только в январе вторичное жилье подорожало на два процента
Годом ранее, в январе 2025-го прирост составлял 0,3% Ускоренный рост цен на вторичное жилье связан со стремлением продавцов компенсировать отставание, вызванное действием безадресных льготных программ в 2020–2024 годах. Такую возможность открывает для них постепенное снижение рыночных ставок.
В среднем цена квартиры на вторичке в России выросла за январь на 2,9% — до 6,8 миллиона рублей. Если говорить о динамике цены квадрата, то жилье подорожало на 2% — в среднем до 127 287 руб./кв. м, в то время как стоимость жилья советской постройки составила 110,8 тысячи рублей. Цены на квартиры на вторичном рынке в январе росли быстрее, чем в новостройках и подскочили в 68 городах, исключением стали Краснодар и Киров. Самый большой подъем продемонстрировали Пермь — на 8,1%, Московская область — на 6% и Челябинск — на 5,9%. В Москве квартиры поднялись в цене в среднем на 5,2%, в Санкт-Петербурге — на 5,4%, в Екатеринбурге — всего на полпроцента.
В отсутствие доступных жилищных кредитов те покупатели, которые не подходят под условия льготной семейной ипотеки на „первичке“, устремляются на вторичный рынок. Там тоже нет дешевого кредитования, но, по крайней мере, цены ниже.
Спрос на „вторичке“ сейчас несколько активнее, и цены растут быстрее. А, судя по тому, что средняя площадь предложения выросла за месяц на полметра, в первую очередь раскупают те квартиры, что поменьше размером и, следовательно, подешевле.
Одним из тормозов сделок на вторичном рынке стал так называемый «эффект Долиной», из-за обильного муссирования этой темы много сделок затянулось, оттянулось, перенеслось. Даже если продавцы шли на дополнительные проверки, всё равно покупатели говорили: „Ой, что-то мы передумали“ и уходили искать другие варианты. Решение Верховного суда РФ успокоило участников рынка. Они поняли, что и на их стороне может быть правда, если они все сделают правильно при оформлении сделки.
В 2026 году прирост цен будет, что на первичном, что на вторичном рынке. Свою лепту внесут повышение налогов, рост стоимости стройматериалов — все это повлияет на новостройки, а потом перекинется на вторичный рынок. Кроме того, состояние рынка недвижимости будет зависеть от ключевой ставки.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
