В феврале 2026 года на потребительском рынке инфляция замедлилась до 0,73% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,84% м/м: на продукты питания без плодоовощной продукции замедление до 0,42% м/м при удешевлении молочной продукции, свинины и мяса кур, на плодоовощную продукцию – до 3,67% м/м. В сегменте непродовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,28% м/м при замедлении роста цен на бензин и удешевлении электротоваров, в секторе услуг – до 1,10% м/м.

Продажи жилья в феврале 2026 года обвалились. Корректировка семейной ипотеки сломала привычные тренды рынка недвижимости. В прошлом месяце количество новых договоров долевого участия в целом по московскому региону снизилось на 33,4% в месячном выражении и на 45,6% в годовом. Всего за этот период зарегистрировано 6 736 сделок. Эти цифры отражают не сезонное колебание. Это структурный сдвиг, который определяет рынок на месяцы вперёд.

33,4% падения за один месяц — это аномалия для рынка недвижимости. Обычно январь показывает низкие результаты из-за праздников. Февраль восстанавливается. В 2026 году обычный паттерн не повторился. Февраль считается первым полноценным месяцем после января, где почти половина дней — выходные. Однако в этом году восстановление не произошло. Причина — ужесточение условий семейной ипотеки.

45,6% падения в годовом выражении — это более серьёзный показатель. Февраль 2025 года против февраля 2026 года. Разница в 45,6% означает: рынок потерял почти половину объёма за 12 месяцев. 6 736 сделок в 2026 году против примерно 12 000 сделок в 2025 году. Это не коррекция. Это смена модели рынка.

Теперь супруги могут получить только один кредит на двоих. Это правило резко обвалило продажи. Спрос во многом был реализован заранее. Покупатели, которые планировали оформить две ипотеки на семью, потеряли эту возможность. Один кредит вместо двух — это половина покупательской способности для многих семей.

До ужесточения семья могла оформить ипотеку на мужа и ипотеку на жену. Это позволяло купить две квартиры — одну для жизни, одну для инвестиций. Или купить одну квартиру быстрее — с двумя кредитами сумма была больше. Теперь один кредит на двоих. Это закрывает возможность для инвестиционных покупок через семейную ипотеку. Это снижает максимальную сумму кредита для одной покупки.

Семейная ипотека остаётся главным драйвером рынка. Доля покупок за счёт программы в годовом выражении даже выросла. Это означает: без льготной ипотеки рынок бы упал не на 45,6%. Он бы упал на 60-70%. Семейная ипотека поддерживает спрос, даже в урезанном формате. 6 736 сделок в феврале 2026 года. 12 000 сделок в феврале 2025 года. Разница в 5 264 сделки. Это 5 264 семьи, которые не купили жильё в этом феврале. Часть купит позже. Часть откажется от покупки. Часть уйдёт на вторичный рынок. Часть выберет аренду.

Один кредит на двоих — это ограничение, которое закрывает инвестиционный спрос. Семьи, которые покупали вторую квартиру через семейную ипотеку, больше не могут это делать. Это снижает объём рынка на 20-30%. Инвесторы уходят на вторичный рынок или в другие активы.

На этом фоне в моменте растёт количество сделок со 100% оплатой. Это позволяет не переплачивать по процентам. При ставке 20-22% годовых переплата по ипотеке на 20 лет составляет 250-300% от суммы кредита. Квартира за 10 миллионов рублей обходится в 35-40 миллионов рублей с процентами. 100% оплата экономит 25-30 миллионов рублей на длительном периоде.

100% оплата — это нишевый сегмент. 10-15% покупателей могут позволить себе полную оплату. 85-90% зависят от ипотеки. Пока ипотека дорогая или ограниченная, рынок не восстановится до уровней 2024-2025 годов.

Для застройщиков это означает: нужно адаптироваться. Меньше стройки. Меньше проектов. Больше скидок. Больше рассрочек. Больше работы с покупателями, у которых есть собственные средства.

Для покупателей: больше выбора. Застройщики борются за каждого клиента. Скидки, акции, условия — всё работает на покупателя. Но ипотека ограничена. Нужно иметь 100% оплату или ждать смягчения условий.

Для государства: правило работает. Инвестиционный спрос через семейную ипотеку закрыт. Программа работает на семьи, которые покупают одну квартиру для жизни. Не на инвесторов, которые покупают несколько квартир.

В феврале 2026 года на рынке недвижимости обострился дефицит ликвидного жилья. При этом сроки продажи многих квартир затягиваются. Такая парадоксальная ситуация стала влиять и на цены.

За февраль банки выдали россиянам 65,93 тысячи жилых кредитов — по сравнению с январем количество выдач сократилось на 25%, а их объем — на 41%. Год к году показатели ушли в плюс на 22% и 8% соответственно, однако, это никого не должно вводить в заблуждение. Февраль прошлого года был отмечен одним из самых низких показателей количества выдач за последние несколько лет. Если же сравнивать с четвертым кварталом 2025 года, когда ежемесячный объем ипотечного кредитования составлял в среднем 615 млрд рублей, то февраль 2026 года не достиг и половины от этого уровня.

И особо отмечается тот факт, что в феврале доля нового жилья упала до 27% от общего количества и 40% от общего объема ипотечных кредитов, то есть вторичка оттянула на себя внушительные 73% и 60%. Год назад новостроечные показатели находились на уровне 56% по количеству и 68% по объему, но теперь почти три четверти ипотечных кредитов выдаются на готовое жилье, что не может не расстраивать девелоперов.

Перераспределение ролей между первичным и вторичным рынком привело к тому, что средний размер ссуды на покупку жилья в феврале сократился по сравнению с показателем января на 1 млн рублей — до 3,84 млн рублей. При этом средний размер ипотеки на покупку жилья в новостройке был равен 5,74 млн рублей, на покупку вторички — 3,16 млн рублей. В феврале прошлого года средний размер ипотечного кредита составлял 4,33 млн рублей (для первичного жилья он был равен 5,49 млн рублей, для вторичного — 3,2 млн рублей).

Кроме того, полная стоимость кредита (ПСК) на покупку жилья в феврале поднялась до 18,92%. При этом ПСК на покупку квартиры в новостройке была равна 17,5%, на покупку готового жилья — 19,9%. В январе ПСК по ипотеке в целом была на уровне 17,57% (17,18% и 19,06% соответственно). Словом, 2026 год будет для ипотечного рынка непростым, даже несмотря на ожидаемое дальнейшее снижение ключевой ставки, которое, скорее всего, не окажет существенного оживляющего эффекта.

Февраль 2026 года — точка отсчёта новой эры на рынке недвижимости. Эры, где один кредит на семью. Где 100% оплата — преимущество. Где 6 736 сделок — норма, а не аномалия. Эры, где семейная ипотека поддерживает рынок, но не разгоняет его.