Москва
19 мая 2026 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в апреле 2026 года
В апреле 2026 года, по данным Росстата, на потребительском рынке инфляция замедлилась до 0,14% м/м (март 2026 года: 0,60% м/м), с поправкой на сезонность замедление до 0,22% м/м SA. В секторе продовольственных товаров цены снизились (-0,20% м/м), в том числе на плодоовощную продукцию – на -2,95% м/м, на остальные продукты питания темпы роста цен снизились до 0,22% м/м при удешевлении молочной продукции, муки пшеничной и яиц. В сегменте непродовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,26% м/м при замедлении роста цен на бензин и удешевлении электротоваров, в секторе услуг – до 0,47% м/м.
Продажи первичного жилья в апреле в крупных городах России снизились на 21-27%
В апреле 2026 года спрос на новостройки в городах-миллионниках сократился, по разным оценкам, от 21,4% до 27,3% год году. При этом, несмотря на падение спроса, цены на них продолжают расти. Восстановление рынка первичного жилья возможно только при снижении ключевой ставки ЦБ до уровня 8–10%. Власти заявляют, что запас прочности у застройщиков фактически исчерпан и отрасль может столкнуться с серьезными рисками. В целом по стране число заключенных ДДУ уменьшилось на 14,9% год к году, до 34,9 тыс. штук.
Самое выраженное сокращение объема сделок с новостройками фиксируется в Волгограде, где за апрель 2026 года было заключено всего 173 ДДУ, что на 49,7% меньше год к году. В Москве за этот же период спрос снизился на 37% год к году, до 3858 тыс. ДДУ, в Новосибирске — на 25,6% год к году, до 664 ДДУ, и в Челябинске — на 24,9% год к году, до 172 ДДУ. В Санкт-Петербурге этот показатель уменьшился на 11,2%, до 2,3 тыс. ДДУ.
Рост востребованности первичного жилья наблюдается лишь в Воронеже, где за апрель 2026 года число заключенных ДДУ увеличилось на 18,6% год к году, до 503 штук. Небольшой прирост показателя фиксируется в Перми — на 2,6% год к году, до 548 ДДУ.
Снижение продаж объясняется труднодоступностью ипотеки — многие потенциальные покупатели предпочитают хранить средства на депозитах и откладывают приобретение жилья на более благоприятное время. С начала 2026 года доля сделок с ипотекой снизилась на 17 процентных пунктов год к году, до 64%. Снижение доли ипотечных сделок связано также с ужесточением с 1 февраля 2026 года условий семейной ипотеке — теперь семья может взять только один такой кредит.
Рассрочки, которые были распространены на рынке с 2024 года, также постепенно уходят с рынка. По итогам января—марта 2026 года доля сделок по покупке строящегося жилья в Москве за наличные или в рассрочку сократилась на 12,9 пунктов год к году, до 41,3% от общего объема договоров долевого участия.
Популярность рассрочки снижается из-за ограничений со стороны властей. С 1 апреля 2026 года сведения о ней передаются в Бюро кредитных историй, кроме того, максимальный размер неустойки, устанавливаемый девелопером в договоре, не может превышать 20% от суммы просроченной задолженности. К тому же девелоперы перестали предоставлять формат минимальных первых взносов или длительных отсрочек платежей, поскольку это повышало риск расторжений.
Несмотря на падение спроса на новостройки, цены на них продолжают расти. По итогам апреля 2026 года средняя цена предложения на первичном рынке жилья по российским городам-миллионникам увеличилась на 12,3% год к году, до 219,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве и Санкт-Петербурге этот показатель увеличился на 23,8% год к году, до 720,1 тыс. руб. за 1 кв. м и 367,7 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Это связано с вымыванием с рынка наиболее дешевых лотов, ростом себестоимости строительства, удорожанием рабочей силы и все еще дорогим проектным финансированием. В будущем цены на первичное жилье продолжат расти, поскольку объем ввода новостроек остается ограниченным.
В январе—апреле 2026 года в целом по России появилось 29,4 млн кв. м первичного жилья —на 24% меньше год к году, по данным Росстата.
Пытаясь стимулировать спрос на новостройки, девелоперы предлагают покупателям акции, поэтому цены в сделке иногда оказываются ниже. Однако подобные инструменты не могут стать полноценной заменой доступной рыночной ипотеки, они создают высокую финансовую нагрузку для девелоперов и могут лишь временно компенсировать охлаждение спроса.
Оживление потребительской активности на рынке первичного жилья можно ожидать лишь при снижении ключевой ставки ЦБ до 8–10%. В этом случае быстрее всего спрос восстановится в Москве, Санкт-Петербурге и части других городов-миллионников с устойчивым рынком труда и миграционным притоком. Кроме того, понижение ключевой ставки ЦБ сделает вложения в депозиты менее выгодными для инвесторов — их средства начнут перетекать в жилую недвижимость, что обеспечит дополнительный спрос.
Отрасль находится под серьезным давлением, из-за общего снижения продаж положение застройщиков жилья в России остается сложным. Накопленный у компаний запас прочности уже исчерпан — дальше уже нельзя давить, дальше это уже риски для отрасли.
Квартиры на вторичном рынке подешевели в Воронеже вопреки общероссийскому тренду
По результатам исследования рынка за апрель 2026 года в 70 городах с населением более 300 тыс. человек рост цен на вторичную недвижимость опережает новостройки. В 54 населенных пунктах квадратный метр «вторички» за месяц вырос в цене. Однако в Воронеже, в отличие от других городов Черноземья, было зафиксировано снижение показателя.
Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке составила в Воронеже 117,7 тыс. руб., снизившись за месяц на 0,2%. С таким результатом город занял 37-е место в рейтинге. Средняя цена квартиры также уменьшилась на 0,2% — до 6,2 млн руб.
Самые дорогие «квадраты» в Черноземье — в Курске, занявшем 17-е место по этому показателю. При росте 0,7% результат составил 144 тыс. руб. Однако квартиры на вторичном рынке в среднем подешевели на 0,8% — до 7,9 млн руб.
Белгород ненамного обошел Воронеж и стал 35-м с результатом 119 тыс. руб. за квадратный метр «вторички». Жилье в городе в среднем подорожало на 1,9% до 7 млн руб.
В Липецке зафиксировали минимальный рост стоимости «квадрата» на 0,1% — до 100,8 тыс. руб., что позволило занять 57-е место. Квартиры подешевели на 1,2% — до 5,5 млн руб.
Орел поместили на 66-ю строчку с результатом 92,8 тыс. руб. за квадратный метр. Стоимость квартир в городе выросла в апреле на 1,1% и составила свыше 5,2 млн руб.
Тамбов в 70 крупнейших городов не включен.
В среднем по всем городам цена «квадрата» выросла за апрель на 0,8% почти до 131,5 тыс. руб. Стоимость одного лота поднялась на 0,8%, и теперь в среднем квартира стоит 7 млн руб.
Рост цен на «вторичку» снова немного опережает подорожание новостроек (+0,6% в апреле), поскольку спрос продолжает утекать в сегмент «подержанных» квартир: они просто стоят дешевле. Ипотечные ставки на квартиры пока не радуют потребителя, несмотря на обнадеживающий курс на снижение ключевой ставки Центробанком.
Где снизилась стоимость аренды
В апреле этого года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составила в Воронеже 22,1 тыс. руб., снизившись за месяц на 2%. За «двушку» просили 27,8 тыс. руб. (-0,8%), а за «трешку» — 35,5 тыс. руб. (-0,7%). По дороговизне аренды Воронеж занял 55-е место среди 70 крупных городов России.
Многие арендаторы сегодня продолжают снимать текущую квартиру, поскольку не хотят тратить средства на переезд. Но перед началом летнего сезона новая аренда может быть выгодной: за последний год на рынке появилось много предложений в недавно сданных новостройках со свежим ремонтом, качественной придомовой территорией и инфраструктурой. Арендные ставки в них порой весьма привлекательны.
По итогам апреля 2026 года средняя ставка долгосрочной аренды жилья в городах-миллионниках составила 33 тыс. рублей. За год она сократилась на 2,5%.
Наиболее значительное годовое снижение произошло в Нижнем Новгороде, Краснодаре и Челябинске. Также цены уменьшились в Екатеринбурге, Воронеже и Перми.
По итогам апреля 2026 года средняя ставка долгосрочной аренды жилья в городах-миллионниках составила 33 тыс. рублей. За год она сократилась на 2,5%.
Наиболее значительное годовое снижение произошло в Нижнем Новгороде, Краснодаре и Челябинске. Также цены уменьшились в Екатеринбурге, Воронеже и Перми.
При этом в городах-миллионниках ситуация неоднородна. Самое большое снижение в сегменте однокомнатных квартир зафиксировано в Нижнем Новгороде (10,9%), Казани (10,4%), Краснодаре (9,8%), Екатеринбурге (8,8%) и Ростове-на-Дону (7,6%). В то же время в Красноярске за аналогичный период цены выросли на 5,1%, в Уфе — на 4,1%, в Перми — на 2,6%, в Омске — на 1,2%, в Волгограде — на 0,7%.
За год средние ставки аренды почти не изменились: однокомнатные квартиры в городах-миллионниках подорожали на 2%, а «двушки» подешевели на 1%. Больше всего стоимость снизилась в Новосибирске, Омске, Ростове-на-Дону, Волгограде, Казани, Уфе, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
В отличие от лета 2023 года и третьего квартала 2024-го сложности на первичном рынке жилья пока не вызывали резкого роста ставок, расценки на сдачу квартир продолжают свой стандартный сезонный цикл, то есть снижаются на 1–1,5% в месяц.
За год предложение на рынке долгосрочной аренды квартир выросло на 26%. Выбор студий к апрелю 2025 года увеличился на 35%, «однушек» — на 30%, «двушек» — на 22%, «трешек» — на 9%. На рынок выходит много инвестиционных квартир в новостройках, которые собственники покупали под сдачу или перепродажу, но ждут подходящего для этого момента. Преимущественно это компактные объекты.
Сильнее всего число предлагаемых квартир год к году выросло в Ижевске (+77%), Екатеринбурге (+72%), Перми (+64%), Кемерово (+55%), Севастополе и Иркутске (+49%), Санкт-Петербурге (+48%).
За прошлый год объем предложения на рынке аренды квартир в крупнейших городах России вырос в среднем на 30–40%.
Это привело к росту доли наиболее бюджетных вариантов временного жилья, которые долгое время были в дефиците, а также обострило конкуренцию между собственниками за арендаторов. Два эти фактора привели к снижению средних ставок аренды. При этом объем предложения продолжает расти, как за счет выхода на рынок инвестиционных квартир, так и тех, что параллельно находятся в продаже.
Достаточно много квартир приобреталось по семейной ипотеке в конце года из-за новых ее ограничений, и эти квартиры сейчас тоже выходят на рынок после ремонта. Арендодатели стараются их сдавать по ставке, максимально покрывающей ежемесячные платежи по ипотеке. При этом на рынке отмечается миграция арендаторов, когда они начинают искать более доступную по цене квартиру взамен той, что снимают сейчас.
В течение последнего года рынок долгосрочной аренды жилья развивался в соответствии с сезонными трендами. Некоторым исключением стала первая половина весны 2026 года, когда из-за более активного, чем обычно, накопления предложения в зимние месяцы несколько затормозился переход из зимнего тренда в весенне-летний. Однако сейчас мы видим увеличение активности арендаторов, которая будет продолжать расти с выходом на пиковые показатели в «высокий сезон».
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
