Москва
15 июня 2026 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в мае 2026 года
В апреле 2026 года, по данным Росстата, на потребительском рынке инфляция замедлилась до 0,14% м/м (март 2026 года: 0,60% м/м), с поправкой на сезонность замедление до 0,22% м/м SA. В секторе продовольственных товаров цены снизились (-0,20% м/м), в том числе на плодоовощную продукцию – на -2,95% м/м, на остальные продукты питания темпы роста цен снизились до 0,22% м/м при удешевлении молочной продукции, муки пшеничной и яиц. В сегменте непродовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,26% м/м при замедлении роста цен на бензин и удешевлении электротоваров, в секторе услуг – до 0,47% м/м.
Продажи новостроек в России за два года упали почти в два раза
Количество проданных в мае 2026 года квартир в новостройках России снизилось за два года на 48,1%, а годовое падение составило 12,4%. Средняя стоимость проданной квартиры выросла за два года на 20,6%, а за год — на 5,5%
В мае 2026 года на рынке новостроек России было реализовано 31,2 тыс. квартир, что на 12,4% меньше, чем в мае прошлого года и на 48,1% уступает показателю мая 2024-го. Такие данные приводятся в отчете аналитического сервиса DataFlat, который сделан на основе данных Росреестра о зарегистрированных сделках на первичном рынке многоквартирного жилья всех регионов России.
Финансовые показатели в последний месяц весны 2026 года продемонстрировали разнонаправленную годовую динамику:
- средняя стоимость проданной квартиры составила 9,9 млн руб., что на 5,5% превосходит май прошлого года и на 20,6% больше, чем два года назад;
- средняя цена 1 кв. м, проданного в новостройках, увеличилась за год на 5,7% и на 18,4% — за два года, и составила в мае 2026 года 209,2 тыс. руб.;
- суммарная выручка всех российских застройщиков многоквартирного жилья из-за снижения общего количества сделок составила 309,7 млрд руб. Это на 7,6% меньше, чем год назад и на 37,4% меньше, чем в мае 2024 года.
- средняя площадь проданного жилья составила 47,3 кв. м, что на 0,2% меньше мая прошлого года и на 1,7% превосходит показатель мая 2024 года.
По данным Росстата, в 2025 году в России было введено более 108,1 млн кв. м жилья. За год объем ввода вырос на 0,4%. Из всего жилья, введенного в России в эксплуатацию в 2025 году, почти 59%, или 63,5 млн кв. м, — это объекты ИЖС, на многоквартирное строительство пришлось 44,6 млн кв. м.
Спрос на вторичное и загородное жилье в России вырос вдвое
В мае 2026 года россияне оформили ипотечных кредитов на общую сумму 230,5 млрд рублей, из которых половина — 115,25 млрд руб. — пришлась на новостройки. Впервые за почти два года доля новостроек в общей сумме выдач не превысила 50%.
Мы продолжаем наблюдать за корректировкой спроса с первичного рынка в другие сегменты недвижимости, что выравнивает структуру ипотечного рынка.
Если по сравнению с маем 2025 года объем взятой ипотеки на покупку квартиры в новостройках сократился на 9,8%, то выдачи на приобретение готовых квартир выросли в 2,6 раза — до 59,3 млрд рублей. Прирост выдач на готовые загородные дома составил 55,5%, а на строительство собственного дома — 40%.
В общей сложности выдачи на вторичное и загородное жилье выросли почти в 2 раза год к году. В мае 2025 суммарные выдачи по этим сегментам составили 53 млрд, а в мае 2026 года — уже 105,1 млрд рублей.
Новостройки
По итогам мая 2026 года суммарный объем выдач на первичном рынке немного превысил 115,3 млрд руб., что на 9,8% меньше мая 2025 года. Доля новостроек в общем объёме выдач снизилась на 1,4 п.п. и составила ровно 50% — ниже за последние два года было только в первой половине 2024 года.
Наиболее высокий интерес к приобретению квартиры на первичном рынке продемонстрировали заемщики из Воронежской области (65,2%), Республики Чувашия (63,7%) и Хабаровского края (63,1%).
Вторичная недвижимость
В наибольшей степени от коррекции спроса на новостройки выиграл рынок вторичной недвижимости. Еще год назад выдачи на готовые квартиры составляли 22,8 млрд руб., тогда как в мае 2026 года эта сумма выросла в 2,6 раза, до 59,3 млрд рублей. Доля вторичного рынка немного снизилась (-1,4 п.п. к апрелю 2026), что связано с сезонным ростом интереса к загородному жилью.
В мае 2026 ипотеку на готовые квартиры особенно активно оформляли жители Архангельской области (53,5%), Красноярского края (39,1%), а также других регионов Севера — Мурманской области, Республики Карелия, а также Сибири (Кемеровская область) и Дальнего Востока (Магаданская область и другие). Среди других регионов выделяется Самарская область — с долей вторички 37,3% от общей суммы выдач.
Загородная недвижимость
Уверенный прирост выдач заметен и на рынке загородного жилья. Так, объем выдач на покупку готовых загородных домов вырос на 55,5% в годовом выражении: с 18,4 млрд в мае 2025 года до 28,6 млрд руб. по итогам мая этого года. Объемы кредитования на строительство собственного дома за этот же период увеличились на 40%: с 12,5 млрд до 17,5 млрд рублей. Совокупная доля загородной недвижимости в общих выдачах по итогам мая достигла 20%, из которых 12,4% пришлись на загородные дома, а 7,6% — на ИЖС.
В лидерах по спросу на покупку загородного дома стабильно находятся Республика Калмыкия (40,6%), Оренбургская область и Ставропольский край (оба региона — по 27,3%). В этот раз к этим регионам присоединилась и Республика Бурятия, где доля выдач на готовые дома достигла 26%.
Топ-3 по выдачам ипотеки на ИЖС почти не изменился: Республика Саха (Якутия) — 24%, Астраханская область и Забайкальский край (по 19%). Чуть менее 19% составила доля ИЖС в выдачах по Республике Бурятия (18,8%).
Квартирный пузырь дорос до ЦБ: цены на недвижимость шокируют даже регулятора
«Я, честно говоря, в шоке», — так директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов описал ситуацию с ценами на квартиры в Москве в недавнем публичном выступлении.
Российский рынок жилья все сильнее напоминает отдельную экономическую вселенную, где привычные законы давно перестали работать. Продажи новостроек падают, ипотека остается недоступной, а квартиры все равно дорожают. Причем настолько, что в ЦБ уже публично признают: происходящее выглядит ненормально.
Проблема в том, что российский рынок недвижимости уже несколько лет живет вопреки всей экономической логике. Высокая ставка? Цены растут. Падение спроса? Цены почти не двигаются. Снижение доступности ипотеки? Квартиры все равно дорожают. Даже сейчас, когда рынок начал, очевидно, остывать, говорить о полноценном снижении пока рано.
Средняя стоимость квадратного метра в российских новостройках уже достигла 187,8 тысячи рублей. Москва остается абсолютным лидером — почти 398 тысяч рублей за квадратный метр. В Петербурге — более 267 тысяч, в Московской области — свыше 228 тысяч. При этом советская вторичка, которую еще недавно считали «уступкой по качеству», за год подорожала почти на 20%.
Рынок начал понемногу сдувать главный пузырь последних лет — сверхдорогую первичку. Но делает это крайне медленно. По данным ЦИАН, разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье начал сокращаться впервые за несколько лет. Если в начале года строящееся жилье было дороже готового на 26%, то сейчас — на 23%.
Люди все чаще уходят на вторичный рынок, потому что там хотя бы возможен торг и можно купить квартиру, в которую реально въехать сейчас, а не ждать окончания очередной стройки. Но даже при падении продаж рынок не спешит обрушаться. В Москве сделки с новостройками с января по апрель рухнули почти на 37% год к году. В крупнейших городах России продажи снизились на 21–27%.
И все же застройщики продолжают держать цены так, будто дешевые деньги никуда не исчезали. Во многом это наследие льготной ипотеки, которая несколько лет подряд искусственно разгоняла рынок. Новостройки превратились не просто в жилье, а в финансовый инструмент — способ сохранить деньги на фоне инфляции и нестабильности рубля.
Результат — огромный перекос между первичным и вторичным рынком. Например, студии в московских новостройках сейчас могут стоить более чем вдвое дороже аналогичной вторички. При этом эксперты все чаще признают: рынок перегрет. Но главный парадокс в другом. Даже сейчас многие аналитики не ждут серьезного падения цен.
По прогнозам участников рынка, в 2026 году жилье в России может прибавить еще 10–15%, а в отдельных локациях рост способен достигнуть 30%. Главные драйверы все те же — инфляция, удорожание строительства и отложенный спрос, который может выстрелить при снижении ключевой ставки.
Именно поэтому разговоры о будущем рынка все чаще сопровождаются сравнением с Китаем. Там многолетний строительный бум закончился крупнейшим кризисом недвижимости: цены падают с 2021 года, ведущие девелоперы объявляли дефолты, а власти вынуждены спасать отрасль триллионами юаней. Одной из причин стал переизбыток жилья — в стране накопились десятки миллионов пустующих квартир.
Российский рынок пока устроен иначе. Но сама логика все больше напоминает классический пузырь: жилье дорожает быстрее доходов населения, квартиры все хуже продаются, а рынок продолжает жить ожиданием, что «бетон все равно вырастет».
И если даже Центробанк уже публично говорит о шоке от цен, это означает, что проблема давно вышла за пределы разговоров риелторов и девелоперов.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
