Москва
14 августа 2026 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в июле 2026 года
В июле 2026 года на потребительском рынке инфляция замедлилась до 0,54% м/м. На продовольственные товары темпы роста цен снизились до 0,29% м/м, в том числе плодоовощная продукция подешевела на -2,32% м/м, на остальные продукты питания динамика цен составила 0,67% м/м. В сегменте непродовольственных товаров цены изменились на 1,26% м/м, в секторе услуг темпы роста цен снизились до 0,07% м/м.
Спрос на новостройки России упал до уровня отмены льготной ипотеки
На первичном рынке ситуация остается сложной. Продажи новостроек упали до 1,3% от всего объема строительства, что ниже комфортного для девелоперов уровня в 2%. Объемы непроданного жилья зафиксированы на уровне 83 млн кв. м. Ключевая проблема сектора — финансы застройщиков: уровень покрытия их долгов счетами эскроу упал до исторического минимума в 69,6%. Непокрытая часть долга достигла 3,3 трлн ₽.
В июле 2026 года продажи жилья в новостройках России снизились за год и достигли показателей, сопоставимых с июлем 2024 года — первым месяцем после отмены всеобщей льготной ипотеки
За год спрос на жилье в новостройках России снизился на 9,1%, до 40,51 тыс. квартир и апартаментов, проданных по всей стране в июле 2026 года. Результат июля нынешнего года почти совпадает с данными двухлетней давности — за июль 2024 года было заключено 40,44 тыс. договоров долевого участия с жильем в новостройках России.
Напомним, что июль 2024 года был первым месяцем после отмены всеобщей льготной ипотеки, по которой кредит на льготных условиях на покупку первичного жилья мог взять любой россиянин. В преддверие этого события наблюдался ажиотажный спрос на новостройки, который затем закономерно резко снизился.
При этом в квадратных метрах продажи упали и за год, и за два. Причина в том, что средняя площадь проданного лота стала меньше. По сравнению с июлем 2025 года она уменьшилась на 2,7%, а по сравнению с июлем 2024-го — на 3,2% и составила в середине нынешнего лета 45,9 кв. м.
Жилье продолжает дорожать
Само жилье за это время продолжало дорожать. За каждый приобретенный в июле 2026 года квадратный метр покупатели российских новостроек заплатили более 208 тыс. ₽. Это на 6,6% больше, чем годом ранее, и почти на 7% больше, чем два года назад.
Разрыв между ценой, заявленной в объявлениях, и реальной ценой сделки на первичном рынке снизился до 14,2%, но все еще остается высоким. В Москве разница между предложением и сделкой на первичке достигла 35,7%, в Петербурге — 22,8%. Такие цифры указывают на то, что покупатели не готовы платить завышенные цены застройщиков, и объемы продаж будут падать, пока продавцы не снизят аппетиты.
Самые дорогие новостройки по-прежнему в Москве (412 500 ₽ за метр) и Петербурге (274 000 ₽). Лидерами по годовому росту цен на новостройки стали Московская область (20,3%), Самарская область (16,4%) и Москва (14,0%). При этом в ряде регионов, таких как Татарстан и Краснодарский край, цены на новостройки начали снижаться или стагнировать на фоне слабого спроса.
В результате разнонаправленной динамики спроса и цен выручка всех застройщиков России за год снизилась не так сильно, как упали продажи. За это время она сократилась лишь на 5,7%, до 386,4 млрд ₽, в июле текущего года. А по сравнению с тем, что было два года назад, выручка застройщиков жилья даже выросла — на 3,7%.
Цены на «вторичку» растут быстрее новостроек
В июле 2026 года стоимость готового жилья в России выросла на 1% по сравнению с июнем, тогда как на рынке новостроек рост составил всего 0,6%. Это третий месяц подряд, когда темпы удорожания вторичного рынка опережают показатели первичного.
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке достигла 128 400 ₽. Годовая динамика за этот период составила 10,4% (новостройки выросли на 9,1%). Более всего в конкурентной гонке на вторичном рынке участвуют квартиры в домах не старше 10 лет. Там медианная цена метра выросла до 189 200 ₽ (+27% за год), практически сравнявшись с ценами в новостройках (191 400 ₽). Разрыв между стоимостью метра в «свежей» вторичке и новостройками сократился до минимальных 1,2%.
В регионах с наибольшими ценами на вторичное жилье также зафиксирован рост. В Москве метр готовой квартиры стоит 359 400 ₽, в Петербурге — 231 300 ₽. Самые дешевые предложения на рынке готового жилья находятся в Кемеровской области (81 200 ₽ за метр), Саратовской (86 500 ₽) и Челябинской областях (89 600 ₽).
Разрыв между ценой, заявленной в объявлениях, и реальной ценой сделки на вторичном рынке вырос до 14,6%.
Рост цен на жилье ниже инфляции
Значительных колебаний цен на жилье в ближайшие годы не ожидается. Предложение остается стабильным, а спрос поддерживается ростом реальных располагаемых доходов населения. При этом в текущем году цены на первичном рынке растут медленнее инфляции.
Динамика цен на рынке недвижимости, как правило, подвержена воздействию целого ряда переменных – от экономических и демографических тенденций до регуляторных решений и доступности финансирования. Рынок сохраняет потенциал для умеренного роста цен, особенно в сегментах с наиболее устойчивым спросом.
Главный вызов для застройщиков сегодня – строить квартиры с качественным ремонтом и передавать их покупателям в надлежащем состоянии.
На протяжении последних нескольких лет рынок жилья в России находится в подвешенном состоянии. Например, в 2025 году запуски новых проектов снизились на 12% по сравнению с 2024 годом. Такой результат стал следствием низкого спроса со стороны населения на фоне жесткой денежно-кредитной политики Банка России.
В 2026 году картина на рынке слегка меняется вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Как заметили участники сессии Финансового конгресса Банка России «Состояние рынка жилья: вызовы и перспективы», по итогам первого полугодия этого года наблюдается ускорение запусков новых проектов по сравнению с первой половиной 2025 года, чему способствует снижение эффективной ставки для застройщиков до 10% и ниже. Застройщики и банки стремятся к увеличению объемов продаж, предлагая инструменты поддержки спроса в виде субсидий и рассрочек.
Сейчас рынок переживает период трансформации, а именно адаптируется к сокращению льготных программ. На этом фоне на первичном рынке наблюдается рост предложения: скорость продаж пока ниже уровней предыдущих лет, объем непроданного жилья достиг 83,1 млн кв. метров, а доля квартир, не реализованных к моменту ввода дома в эксплуатацию, на уровне 28%.
В отдельных субъектах страны наблюдаются признаки затоваренности. Среди 40 регионов, где строится большинство квадратных метров, в 6 ситуация вызывает тревогу, а наиболее остро проблема стоит в Краснодарском и Приморском краях.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
