По данным Министерства экономического развития Российской Федерации в январе 2023 года на потребительском рынке рост цен в помесячном выражении составил 0,84% м/м. В годовом выражении рост цен замедлился до 11,77% г/г (11,94% г/г в декабре 2022 года). Основной вклад в инфляцию в январе внес рост цен в секторе продовольственных товаров (1,32% м/м после 0,60% м/м в декабре) преимущественно за счет сезонного ускорения удорожания плодоовощной продукции (11,38% м/м). На остальные продукты питания рост цен умеренный (0,06% м/м). В секторе непродовольственных товаров цены выросли на 0,21% м/м. В секторе услуг темпы роста цен снизились (1,01% м/м).

В январе спрос на жильё обычно всегда низкий. Это соответствует факту сезонности. В первый месяц года, как правило, всегда мало сделок. Впрочем, сейчас развивается необычная ситуация. Увеличение спроса не ожидается и в феврале.

Причины низкого спроса в целом понятны: геополитическая и экономическая нестабильность, снижение покупательской способности, высокие ипотечные ставки на вторичку ­­– в среднем от 10,7% до 12,4% годовых.

Падение цен на вторичку, возможно, будет растянуто во времени, когда цены плавно снижаются в течение лет трех.

На вторичном рынке жилья цены уже серьезно понизились. Именно этот тренд становится благоприятным фактором для тех, кто имеет возможность вкладывать средства в недвижимость или нацелен улучшить свои жилищные условия именно в этом сегменте.

Большинство сделок сейчас – это сделки на вторичном рынке. Жизнь не стоит на месте, жилищные вопросы в каждой отдельно взятой семье всё равно остаются насущными. Семья расширяется и хочет поменять свою хрущевку-однушку на более просторную двушку в том же районе – также хрущевку или, возможно, более новый дом. Добавляет маткапитал, какую-то сумму в ипотеку и переезжает.

Как правило, «более новый дом» – это тоже вторичка. Вариант «продал хрущевку – переехал в новостройку» сейчас стал совсем нечастым. Разница в ценах на квартиры на вторичном и первичном рынке очень выросла, цена на новостройки так и остается космической, и не все готовы брать жилье на таких условиях. Поэтому люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия, предпочитают покупать готовое жилье, в которое можно въехать сразу.

Господдержки на вторичный рынок, о которой так много говорили в 2022 году, нам, очевидно, не дождаться. Поэтому разрыв между ценами на вторичку и новостройки только будет расти.

В 2023 году перемены на ипотечном рынке не ограничились запретом ЦБ на субсидирование ипотеки до нуля. Ставка по льготной программе повышена на 1 п.п. — до 8%, сама программа продлена до 1 июля 2024 года. Выросли ставки и по рыночной ипотеке. В то же время власти смягчили требования к заемщикам по программам семейной ипотеки и IT-ипотеки.

Пока субсидирование остается одним из главных козырей застройщиков. Наиболее крупные компании сейчас субсидируют ипотеку на уровне 3-3,75% годовых, а целом по рынку ставка колеблется в рамках 3-7,7%. Проценты «от застройщика» в основном действуют на протяжении всего срока кредитования.

На рынке новостроек объем предложения растет, а платежеспособный спрос сокращается, поэтому аналитики рынка ожидают снижения цен на квадратные метры. Взвешенные прогнозы говорят об удешевлении на 10–15%.

Но как однажды сказал глава ГК «Основа» г-н Ручьев на одной из пресс-конференций: «Нашего покупателя ничем не испугаешь: он покупает, когда дешево, когда дорого, когда кризис, когда штиль».

Всем терпения, мудрости и правильных решений – и в вопросах недвижимости, и вообще…