Краснодар
23 января 2023 года
Обзор экономической ситуации в Российской Федерации
к концу декабря 2022 года.
По данным Министерства экономического развития Российской Федерации по итогам 2022 года потребительская инфляция составила 11,94% к декабрю 2021 года. В помесячном выражении в декабре потребительские цены выросли на 0,78% м/м. Основной вклад в инфляцию в декабре внес рост цен в секторе услуг (2,04% м/м).
Цены на продовольственные товары выросли на 0,60% м/м за счет сезонного удорожания плодоовощной продукции и возобновления роста цен на остальные продовольственные товары. Сдерживающее влияние на инфляцию оказало снижение темпов роста цен в секторе непродовольственных товаров (0,05% м/м) при продолжившемся удешевлении большинства товаров длительного использования.
В 2022 году вторичный рынок показал завидную устойчивость, а вот первичный рынок потряхивало. Но цены и там, и там по итогам года выросли. Спрос ни в одном из сегментов не увеличился.
Спрос
Потенциальный спрос на вторичном рынке недвижимости в 2022 году оказался на 12% ниже, чем в 2021-м. В январе-феврале активность была выше прошлогодней на 9%, но следующие два месяца показали существенное падение спроса из-за резкого увеличения ключевой ставки. Относительно начала года интерес к покупке жилья стал ниже на 29%, а по сравнению с мартом-апрелем 2021-го – на 13%.
Снижение спроса с мая по середину июля – был характерен и для 2021-го, и для 2022 года. Но в ушедшем году не наблюдалось традиционного увеличения запросов с середины лета. Рост просмотров начался только в августе, то есть сезон стартовал на две недели позже. В 2021 году с середины июля по первую половину сентября спрос относительно мая–июня был выше на 22%. В 2022 году прирост составил всего 8%.
Второй пик снижения спроса случился после объявления частичной мобилизации. Со второй половины сентября 2022 года спрос снизился относительно начала месяца на 17%, а по сравнению со второй половиной сентября 2021-го показатель просел на 36%.
С середины октября спрос стал постепенно восстанавливаться и в промежутке с октября по начало декабря показатель сократился на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. К концу ноября разница в показателях исследуемых годов составила лишь 8%.
Предложение
Из-за снижения спроса конкуренция на рынке усиливается. В 2021-м к концу декабря количество квартир в активной продаже оказалось на 27% меньше, чем в начале года. Снижение объема предложения началось с августа 2021 года – оно было связано, в том числе со снижением лимита по льготной ипотеке и перераспределением спроса в пользу вторичного рынка и сегмента аренды.
В 2022 году предложение в конце года по сравнению с январем выросло на 32%. В марте–апреле продавцы снимали объемы с продажи, понимая, что найти покупателя с рекордно дорогой ипотекой будет сложно. Восстановление предложения началось в мае–июле 2022-го, показатель остается стабильным за счет роста активности покупателей.
Снижение потенциального спроса началось с апреля 2022 года и продолжилось до середины июля. Но если судить по количеству зарегистрированных ДДУ, то восстановление рынка новостроек началось раньше: уже по итогам июня количество заключенных договоров долевого участия показало рост относительно мая.
Это говорит о том, что на рынке в апреле–мае формировался отложенный спрос. Тогда льготная ипотека была перезапущена, но под высокие ставки. То есть клиенты, не успевшие заключить сделку с недвижимостью на первичном рынке из-за высоких ставок, вернулись в начале лета.
Как менялась ключевая ставка в 2022 году
- С 9,5 до 20% годовых – 28 февраля, после начала спецоперации на Украине;
- 17% годовых – 11 апреля;
- 14% годовых – 29 апреля;
- 11% годовых – 27 мая;
- 9,5% годовых – 10 июня;
- 8% годовых – 22 июля;
- 7,5% годовых – 16 сентября;
- 7,5% годовых – 28 октября;
- 7,5% годовых – 16 декабря.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
На обстановку прежде всего продолжит влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос.
Немаловажно, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет, как на экономику России в целом, так и на доходы населения.
В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции, и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства – это не делается за один год.
Изменения на рынке недвижимости в 2023 году, которые анонсировали власти
Увеличат материнский капитал на 12,4% – до 589,6 тыс. рублей на первого ребенка и до 779 тыс. на второго.
Программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2024 года. Ставку повысят с 7 до 8%.
Кредит по программе семейной ипотеки под 6% смогут взять заемщики, у которых есть двое несовершеннолетних детей. Программа продлена до 1 июля 2024 года.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что в начале 2023 года регулятор введет меры по ограничению рисков в сегменте ипотеки от застройщиков. Некоторые банки уже отказываются от этих программ.
По каким сценариям может развиваться рынок
Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет – мы живем в ситуации неопределенности. Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать.
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году. Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки.
Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования.
В целом можно сказать, что на данный момент платежеспособный спрос населения удовлетворен, так как в 2020-2021 годах вкладываться в квадратные метры стали даже те, кто не планировал быть инвестором. В 2023-м рынок недвижимости будет постепенно возвращаться к своим нормальным значениям.
Большинство тех, у кого не был решен квартирный вопрос и имелись сбережения, закрыли потребность в жилье в период пандемии. Остальные россияне будут в большинстве своем ждать стабилизации и прояснения ситуации на рынке недвижимости, а также разрешения геополитической и экономической неопределенности.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
