В апреле 2023 года на потребительском рынке рост цен в помесячном выражении сохранился практически на уровне предыдущего месяца – 0,38% м/м. Год к году инфляция продолжила снижаться – до 2,31% г/г. В секторе продовольственных товаров цены выросли на 0,29% м/м на фоне ускорения удорожания плодоовощной продукции (1,61% м/м), на остальные продукты питания рост цен замедлился. На непродовольственные товары рост цен сохранился практически на уровне предыдущего месяца (0,15% м/м). В секторе услуг темпы роста цен снизились до 0,79% м/м.

Цены на первичное жилье стабилизировались благодаря устойчивому спросу на ипотечные кредиты. По мнению экспертов, процесс поиска нового равновесного уровня еще продолжается: по данным Сбербанка о заключенных ипотечных сделках, средняя по стране цена квадратного метра в апреле выросла на 2,3% (по сравнению с мартом) и сейчас составляет 116 000 рублей.

В большинстве крупных регионов изменение цен не превышает 2-3%. В столице цены выросли на 0,7%, а наибольший рост цен на новостройки произошел в Ростовской (+3,4%), Нижегородской (+2,9%) и Тюменской (+2,2%) областях.

16 мая аналитики сервиса «Домклик» Сбербанка, которые изучили изменение стоимости жилья в 10 российских регионах – лидерах по количеству выдач ипотеки, сообщили «Известиям», что в апреле цены на вторичную недвижимость в России выросли на 1,7% и достигли 81 тыс. рублей за 1 кв. м.

Цены на вторичном рынке в апреле в регионах, лидирующих по количеству выдач (Московская область, Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург), как и в марте, изменились в пределах 2,5%. Однако динамика стоимости 1 кв. м в других субъектах РФ более очевидна, отметили эксперты. Например, в Свердловской области, Омской области и Красноярском крае цена за 1 кв. м возросла на 11,1%, 5,1% и 5% соответственно. А в Самарской, Тюменской и Нижегородской областях за апрель цены незначительно снизились – на 2,7%, 2,5% и 1,1% соответственно.

Можно предположить основные причины роста цен в городах-миллионниках. Во-первых, те инвестиционные квартиры, которые были приобретены в прошлые годы для перепродажи, выставили на рынок. Эти инвесторы не подверглись панике, когда началась СВО, и поэтому четко знают, сколько им нужно в сухом остатке для реинвестирования данных денежных средств.

Во-вторых, люди продолжают покупать и продавать на вторичном рынке и в новостройках. Кто-то разъезжается, кто-то улучшает свои жилищные условия. Продолжится и выдача сертификатов жителям новых присоединенных территорий. Это тоже, может вызвать рост цен из-за кратковременного спроса на покупку квартир за сертификаты.

Этот рост продолжится, и спрос немного сместится с первичного на вторичный фонд жилья. Рынок вторичной недвижимости подтягивается за рынком новостроек. Сейчас «вторичка» практически не отличается по процентной ставке от новостроек и имеет преимущество – дом сдан и имеет всю необходимую инфраструктуру во дворе.

Несколько месяцев Банк России боролся с околонулевой ипотекой и с 30 мая 2023 года, наконец, решил ее ограничить. По таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо будет формировать дополнительные резервы. Им станет менее выгодно выдавать околонулевую ипотеку, ведь из-за повышенных резервов и буферов капитала снизится потенциальная прибыль

Банк России с 1 мая 2023 года также увеличил макропруденциальные надбавки для высокорисковых ипотечных кредитов, в первую очередь в сегменте ипотеки по ДДУ. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир. Они помогут банкам накопить буфер капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.

Власти думают над новыми программами льготной ипотеки, которые поддержали бы рынок недвижимости. Так, например:

• предоставление льготных ипотечных кредитов педагогам, участвующим в проекте «Профессионалитет»;
• расширение условий семейной ипотеки для приобретения квартиры или дома на вторичном рынке в сельской местности для родителей, воспитывающих детей с инвалидностью, не только в Дальневосточном федеральном округе (списка этих регионов пока нет, но известен критерий – в них не должно идти строительство многоквартирных домов);
• создание «арктической ипотеки» под 2%, по аналогии с дальневосточной. В Арктическую зону входят Мурманская область, Ненецкий, Чукотский и Ямало-Ненецкий автономные округа, республики Карелия, Коми, Саха (Якутия), Красноярский край и Архангельская область. По мнению властей, такая ипотека поможет улучшить демографическую ситуацию в указанных регионах и сократить отток населения.

Владимир Владимирович Путин поручил правительству до 1 июля 2023 года предложить дополнительные льготные ипотечные программы для молодежи, в том числе для молодых специалистов и молодых семей.

Также Банк России считает целесообразным распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок недвижимости.

Банки продолжают повышать ставки по ипотеке, несмотря на то, что ключевая ставка с сентября 2022 года остается на уровне 7,5% годовых. Средний процент по ипотеке для клиентов, не относящихся к льготным категориям и не использующих специальные программы с госсубсидированием (кроме ипотеки с господдержкой), составила по итогам I квартала 2023 года 11,52% годовых.

Ожидается, что банки в 2023 будут ужесточать свои кредитные политики. Основные причины: удорожание фондирования на фоне общей экономической неопределенности; вынужденное купирование рисков снижения качества своих ипотечных портфелей; снижение уровня доходов населения и возможный рост безработицы.