Москва
14 сентября 2023 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в августе 2023 года
В августе 2023 года на потребительском рынке рост цен замедлился до 0,28% м/м. Год к году инфляция составила 5,15% г/г. В секторе продовольственных товаров цены снизились (-0,06% м/м) на фоне сезонного удешевления плодоовощной продукции (-5,96% м/м). В сегменте непродовольственных товаров инфляция составила 1,14% м/м при увеличении темпов роста цен на легковые автомобили, а также электро- и бытовые приборы. В секторе услуг цены снизились на -0,32% м/м преимущественно за счет удешевления услуг, связанных с туризмом.
Ажиотажный спрос
По итогам августа жилищные кредиты получили 35,3 тыс. клиентов, а общий объем сделок приблизился к 180 млрд. рублей, что на 46% превысило итоги июля, поделились в ВТБ. Основная доля (52%) пришлась на стандартные программы, по которым граждане приобретают в основном вторичное жилье.
Рост показателей отметили и в банке «Санкт-Петербург», где в августе зафиксировали увеличение продаж продукта на 25% по сравнению с июлем.
В «Росбанк Дом» сообщили, что выдачи ипотеки в последний месяц лета по сравнению с июлем увеличились на 21,6% в денежном выражении и на 23,6% в количественном. Во второй половине месяца эти показатели выросли на 87% и 72% соответственно. После решений ЦБ особенно подскочил спрос на госпрограммы: по ним объем предоставленных кредитов к концу августа поднялся на 70% по сравнению с началом месяца.
Рост объема кредитов на недвижимость в ПСБ вырос на 13%, а в Совкомбанке на 10% в августе по сравнению с июлем. Итоговые суммы за этот месяц стали рекордными, достигнув уровня декабря 2021 года — предыдущего максимума.
Рост цен
Меры Банка России, призванные охладить жилой рынок, сработали наоборот — вызвали ажиотажный спрос, как на новостройки, так и на вторичную недвижимость. Продажи нового жилья подскочили на 33% в границах старой Москвы и более чем на 50% — в Новой Москве. Застройщики подняли цены в среднем более чем на 2%, но стоимость жилья на вторичном рынке выросла скромнее. Надолго ли хватит нынешнего ажиотажа, что будет с ценами и спросом до конца года.
Цены на новостройки начали расти еще в июле, и в августе этот рост продолжился. Цены растут, потому что вырос спрос, но что же стало причиной его роста? Как ни странно, но основная причина — рост ключевой ставки вкупе с намерением Минфина повысить первый взнос по льготным ипотечным программам с 15% до 20%.
Вторичный рынок тоже подрос в цене, но скромнее. После подъема ключевой ставки многие покупатели вторички активизировались, стараясь успеть купить жилье на прежних ипотечных условиях.
Однако если у покупателей со вторичного рынка имелась реальная причина поторопиться в виде одобренных по старым условиям ипотеки (максимальный срок действия такого одобрения — три месяца), то ажиотаж в новостройках — это уже чистые эмоции. Большинство клиентов, заключивших сделки в августе, опасаются отмены ряда программ господдержки, семейной ипотеки, а также повышения первого взноса. Покупатели понимают, что повышение ключевой ставки может повлечь ужесточение условий выдачи льготной ипотеки, поэтому они стремятся оформить жилищные кредиты на текущих условиях.
Далее спрос должен успокоиться, прирост будет меньше в силу высокой базы августа.
Осеннее охлаждение
В конце лета 2023 года мы наблюдаем ситуацию, при которой ни о каком оживлении спроса осенью по текущим ценам не может идти и речи. Для того чтобы покупатели могли приобретать недвижимость в созданных для них условиях, ценообразование неизбежно должно измениться в их пользу.
Сравним:
— В начале осени 2022 года покупателю, чтобы приобрести квартиру стоимость 10 млн. рублей надо было внести около 1 млн. рублей первоначальный взнос. При покупке такой квартиры в ипотеку на 25 лет под 10% годовых ежемесячный платеж составлял 81 000 рублей с переплатой 15,5 млн. рублей.
Теперь:
В начале осени 2023 года покупателю надо будет откуда-то взять минимум 2 млн. рублей. Их накопить в два раза сложнее чем 1 млн. — это бесспорный факт. При покупке в 2023 году той же самой квартиры в ипотеку на 25 лет под 13% годовых ежемесячный платеж составит 90 000 рублей с переплатой 19 млн. рублей.
А если произойдёт так, что ключевую ставку повысят ещё на 1 пункт, то ежемесячный платеж покупателя в 2023 году составит 96 тысяч рублей в месяц. Банки обычно идут вслед за ключевой ставкой и поднимают ставки по ипотеке на аналогичный процент.
Как инфляция влияет на доход
— В начале осени 2022 года покупатель квартиры за 10 млн. рублей, к примеру, зарабатывал 200 тыс. рублей в месяц. Из них он 119 тыс. тратил на жизнь своей семьи, а 81 тыс. тратил на ипотеку или на накопление первоначального взноса в 1 млн. рублей (на это ему требовалось 13 месяцев).
— В начале осени 2023 года для того, чтобы жить не хуже, чем в прошлом году, тот же самый покупатель должен тратить на свою семью 137 тыс. рублей. Остаётся у него всего 63 тыс. рублей, с помощью которых он сможет копить на первоначальный взнос в 2 млн. руб. (на это ему, кстати, понадобится уже почти 3,5 года).
Подводя итог, необходимо заметить, что нет никаких предпосылок для осеннего оживления по текущим ценам.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
