• В 2 раза увеличилась ключевая ставка по сравнению с летом 2023 года — с 7,5% до 16%. Из-за этого увеличилась рыночная ставка по ипотеке. Например, в апреле 2024 при покупке первичной недвижимости в Москве процентная ставка по ипотеке составляла 18,5%.
• В 1,5 раза увеличился первоначальный взнос по сравнению с 2023 годом — с 20% до 30%. Это сокращает количество тех, кто готов купить недвижимость, потому что нужно больше собственных средств для первоначального взноса.
• 6 млн рублей — максимальная сумма кредита по льготной ипотеке для всех регионов. В 2023 году в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области максимальный размер кредита по льготной программе составлял 12 млн рублей. Чем меньше сумма кредита, тем дешевле квартиры будут покупать.
• В июле 2024 года завершится льготная ипотека под 8% годовых. Двигателем продаж станут адресные льготные ипотеки: для военнослужащих, для IT-специалистов под 5% и семейная под 6%.

Увеличение первоначального взноса повлекло охлаждение спроса на рынке недвижимости. На 15–16% упал спрос на первичную недвижимость по стране. Однако резкое снижение спроса не повлияло на снижение стоимости жилья. Наоборот — цена за квадратный метр выросла. Увеличение цены было ожидаемым: если кто-то планировал покупку недвижимости, то сейчас последняя возможность приобрести квартиру с понятной льготной ставкой по ипотеке. Понимая это, застройщики и девелоперы увеличили стоимость.

Цены на новостройки на крупнейших региональных рынках России продолжают медленный рост, увеличившись за месяц в среднем на 0,8%. Динамика сохраняется, несмотря на расширение экспозиции и сдержанный спрос. Застройщики не видят смысла откладывать вывод предложения, рассчитывая на дальнейшее снижение активности покупателей из-за ужесточения условий по льготным ипотечным программам. Именно политика в отношении последних определит вектор развития рынка на ближайшие месяцы: не исключен краткосрочный скачок спроса и цен, за которым последует новый период их стагнации.

Средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале мая составила 168,6 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,8% за месяц. По итогам марта аналогичная динамика составила 0,6%. Средняя стоимость первичной недвижимости в России в целом за месяц выросла на 0,5%, до 128,2 тыс. руб. за кв. м. В 26 крупных городах средняя стоимость новостроек увеличилась на 0,1%.

Наиболее выраженную динамику за последний месяц зафиксировали в Казани, где средняя стоимость новостроек выросла на 5,4%, до 225,9 тыс. руб. за кв. м. В Ростове-на-Дону динамика составила 2,6%, до 144,7 тыс. руб. за кв. м, в Нижнем Новгороде — 2,3%, до 196,1 тыс. руб. за кв. м. Заметное увеличение среднего показателя на 2,4% за месяц в Новосибирске и на 2,3% — в Саратове, до 134,8 тыс. руб. и 78,6 тыс. руб. за кв. м соответственно. Одновременно в Омске первичное жилье за месяц подешевело на 2,6%, до 133,5 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге эксперты зафиксировали снижение на 0,5%, до 245,3 тыс. руб. за кв. м. В Москве — рост на 1,7%, до 356 тыс. руб. за кв. м.

Застройщики в целом сдержанно подходят к индексации цен из-за снижения спроса ко второй половине прошлого года. Объем первичного предложения вырос на 4% к началу апреля. Скорость строительства и выхода новых проектов выше текущей динамики спроса, соответственно, количество квартир в экспозиции прирастает. В начале весны традиционно выходит чуть больше новинок, чем в другие месяцы, а в этом году сезонный тренд совпал с разрешением спора банков и застройщиков по вопросам перераспределения комиссий. Застройщики лишены стимула контролировать объем выводимого на рынок предложения, рассчитывая на дальнейшее снижение спроса из-за ужесточения условий программ льготного кредитования.

На поведение покупателей влияют льготные ипотечные программы. По информации из открытых источников общую льготную ипотеку планируют завершить в июле, поэтому дальше двигателем продаж будут адресные ипотеки и спецофферы от застройщиков.

Застройщики могут использовать не только ипотечные программы, чтобы влиять на продажи. Когда они продвигают ипотеку для военнослужащих, то показывают в рекламных объявлениях цифры, выгоду, конкретные ипотечные условия. В офферах для семейной ипотеки делают акцент на безопасности дворов, на инфраструктуре для обучения и воспитания детей. Для IT-специалистов подчеркивают функциональные преимущества продукта, конкретные сбытовые, ипотечные предложения. Но в основном предлагают рассрочку. Например, можно внести 5–10% от стоимости квартиры, пока она строится, ключевая ставка упадет, и получится взять ипотеку под нормальный процент.

Пользуются спросом маленькие квартиры. Покупательская способность упала, размер льготной ипотеки ограничили, поэтому потребители стали чаще приобретать квартиры до 50 кв. м. Купить жилье большей площади не получается.

Также повысился спрос среди инвесторов на недвижимость в курортных городах и в регионах. Потому что в регионах можно купить хорошие объекты по ценам ниже столичных. Это диверсификация активов: выгоднее взять несколько недорогих квартир в регионах, чем одну в столице. На региональных рынках ситуация остается нетипично стабильной.

На загородную недвижимость спрос не снизился. Потому что стоимость квадратного метра ниже и условия по ипотеке выгоднее.

Оживит рынок и новая программа на ИЖС, которую могут запустить после 1 июля. Пока что ее портрет не раскрывается, однако звучала идея о распространении на нее всех видов строительства. Это расширит возможности заемщиков и повысит доступность такой ипотеки. Кроме того, государство работает над распространением на этот сегмент проектного финансирования и эскроу-счетов, что должно повысить надежность таких сделок для заемщиков и снизить их риски, но может привести к росту себестоимости строительства. Дополнительным преимуществом ИЖС является и то, что в этом сегменте ЦБ не планирует задействовать макропруденциальные лимиты. Соответственно, для заемщиков, планировавших построить дом, будут сохраняться привлекательные условия.

Вообще рынок ждет снижения ключевой ставки и изменения по госпрограммам. Поэтому традиционного летнего затишья в сделках с недвижимостью может не быть.

Если ключевая ставка снизится, рыночная ипотека станет доступнее, и спрос на вторичное жилье вырастет.

В условиях ограниченного спроса и постепенного увеличения объема предложения динамика цен на вторичное жилье замедлилась: его средняя стоимость на крупнейших региональных рынках страны за последний месяц выросла только на 0,4%. До 40% лотов сейчас продается со снижением цены, а номинальная стоимость предложений за период экспозиции сокращается в среднем на 3,5%. Это может быть предпосылкой к снижению средних ставок в будущем, но динамика будет сдержанной: сокращения более чем на 1% в месяц на рынке не ждут.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале апреля составила 143,4 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись относительно предыдущего месяца на 0,4%. Среднюю стоимость вторичной недвижимости в России в целом оценивают в 126,4 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц показатель вырос на 3,5%. Стоимость лота на вторичном рынке России сейчас составляет в среднем 5,2 млн руб. Год к году показатель вырос на 15,6%.

Изменение среднего показателя более чем на 1% за месяц зафиксировано в Краснодаре, рост составил 2,2%, до 135 тыс. руб. за 1 кв. м. Увеличение показателя на 1,3% за месяц в Нижнем Новгороде, до 146,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Красноярске рост составил 1%, до 123,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно в Самаре зафиксировано снижение на 0,8%, до 107,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге, согласно подсчетам средняя стоимость вторичного жилья за месяц не поменялась и составляет 218,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве «вторичка» сейчас экспонируется в среднем за 336,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель сократился на 0,2%, за год вырос на 6,9%. Около 40% объектов реализуется с понижением цены на 2%. Можно говорить о намечающейся тенденции уменьшения стоимости вторичного жилья. Спрос отстает от прошлогоднего в среднем на 25% и основным сдерживающим активность фактором остается дорогая ипотека.

После снижения ключевой многие банки перейдут к снижению ставок по рыночной ипотеке. Некоторые даже сделают это заранее, в том числе корректируя условия и по рефинансированию, чтобы привлечь спрос. Однако тут важно понимать, что резкого скачка ключевой вниз не случится: вероятнее всего, снижение будет постепенным, и по итогам 2024 года ставка останется двузначной. Это определит и динамику корректировки условий по банковским продуктам.