В июне 2024 года на потребительском рынке рост цен замедлился до 0,64% м/м. В секторе продовольственных товаров инфляция составила 0,63% м/м: темпы роста цен на плодоовощную продукцию составили 2,02%, при этом на остальные продукты питания рост цен замедлился до 0,43% м/м. В сегменте непродовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,29% на фоне удешевления телерадиотоваров и средств связи. В секторе услуг рост цен также замедлился до 1,06%.

Ограничивающее спрос сокращение доступности ипотечных программ привело к остановке роста цен на вторичное жилье на крупнейших региональных рынках России. Собственники по-разному реагируют на конъюнктуру: в то время как одни снимают недвижимость с продажи, откладывая сделки до лучших времен, другие увеличивают дисконты. Этот фон на рынке сохранится в ближайшие несколько месяцев, но обвала цен аналитики не ждут.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале июля составила 144,2 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за месяц всего на 0,02%.

Средняя стоимость «вторички» в России в целом за месяц выросла на 0,2%, до 123,4 тыс. руб. за 1 кв. м. За 30 дней значение почти не изменилось: «вторичная» квартира в России стоит в среднем 7,5 млн руб.

Рынок постепенно переходит от стагнации к снижению номинальных цен предложения.

Самое выраженное снижение средней цены на вторичном рынке за месяц произошло в Ростове-на-Дону — на 1,7%, до 130,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Волгограде сокращение составило 1,1%, теперь цена — 101,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Одновременно в Воронеже средняя стоимость «вторички» за месяц выросла на 0,5%, до 100 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Екатеринбурге — на 0,4%, до 127,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге жилье за месяц подешевело на 0,2%, до 217,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве показатель остался неизменным — 337,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

В столичных регионах стоимость жилья продолжит снижаться в ближайшие два-три месяца: сдержанный спрос вынудит продавцов идти навстречу покупателям. Но опускаться могут лишь цены на квартиры, собственники которых будут заинтересованы в их срочной продаже.

За июнь спрос на вторичное жилье сократился на 4% к маю. Зафиксировано снижение активности потенциальных покупателей на 5% за месяц. Год к году спрос сократился на 40%. Рынок в очередной раз замер в ожидании изменения ключевой ставки: приобретение недвижимости с небольшим первоначальным взносом сейчас затруднено. А активное предложение на вторичном рынке сократилось на 1% за месяц и на 8% год к году. Динамика частично связана с позицией собственников: часть из них вывела квартиры на рынок аренды, ожидая нового витка роста цен.

Ожидается, что одинаково низкая доступность ипотеки на новостройки и вторичное жилье приведет к перераспределению спроса в пользу готового предложения, где средний уровень цен ниже. Однако реализация прогноза во многом зависит от застройщиков: если им удастся удержать внимание и спрос через разнообразные программы, «вторичка» может остаться примерно на прежнем уровне.

Новостройки подешевеют в ближайшие два года или даже раньше на 40%, заявил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Среди аргументов тех, кто прогнозирует снижение цен — уменьшение спроса после отмены льготной ипотеки на новостройки, а также то, что финал программы подогревал цены, а теперь застройщики готовятся к скидкам.

В объявлениях о продаже новых квартир уже сейчас встречаются перечеркнутые цены и скидки в 20%. Однако пока это единичные предложения, которые похожи лишь на маркетинговый ход.

За последние три месяца цены искусственно выросли, и сейчас рынок должен сформировать рыночную стоимость квартиры без льготной ипотеки. Есть ряд помещений на первичном рынке жилья, которые продаются с завышенными ценами, и, может, даже будут единичные случаи со скидками в 30-40 процентов, но не на всем рынке сразу. Кроме того, летом всегда наблюдается просадка по продажам, поэтому цены, скорее всего, будут снижаться в ближайшие два месяца. Но это не значит, что рынок рухнет до конца года. Причин для массового снижения цен на новостройки на 40% нет, потому что сейчас по переуступке от физлица квартира в новостройке продается с дисконтом в районе 10% по сравнению с ценой застройщика, это и есть их рыночная стоимость.

Цены на вторичном рынке, которые росли вслед за «первичкой», уже корректируются, хотя продавцы только начали всерьез раздумывать над увеличением скидок для привлечения покупателей.

Динамика цены на первичном рынке зависит от того, запретит ли Банк России застройщикам такой важный в новых условиях инструмент работы со спросом, как траншевая ипотека с льготным периодом на первые два-четыре года.

В реальность снижения цен на 15-20% в ближайшие пару лет можно поверить, особенно если на рынок новостроек будут давить громкие заявления представителей власти, считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Она напомнила, как в 1999 году мэр столицы Юрий Лужков буквально приказал квартирам дешеветь.

«Тогда Лужков публично потребовал снизить стоимость жилья в городе до 200 долларов за квадратный метр. Цены после этого действительно немного припали, но не везде и ненадолго. Если требуется продолжительное и масштабное снижение цен, тогда одних словесных интервенций будет явно недостаточно. К тому же, если цены упадут на 20%, это поставит под угрозу всю банковскую систему России», — предупредила она.

Дело в том, что банки долгое время выдавали льготную ипотеку с первоначальным взносом в 15-20%, а значит, более серьезное подешевение может обесценить предмет их залога.

«Если представить, что новостройка подешевела на 40%, а заемщик отказался за нее платить, банк получит на руки актив, который стоит на вторичном рынке меньше остатка долга. Потенциально это очень серьезная угроза, и не только банкам, но и стройотрасли, а это один из локомотивов экономики России. Поэтому я думаю, что ЦБ и правительство просто не допустят такой ситуации. Когда цены подойдут к отметке минус 20%, они станут спасать строителей и банкиров», — сказала Ирина Радченко.

Умеренное снижение цен на 10-15% и банки, и застройщики переживут относительно легко за счет большой прибыли, полученной за годы высокого спроса в период действия массовой льготной ипотеки. Менее крупные, в том числе региональные девелоперы, имеют меньше возможностей значительно снижать цены в рамках согласованных финансовых моделей.

Снижение цен на новостройки во втором полугодии будет умеренным и незначительным. При этом наиболее вероятна стагнация цен с поправкой на инфляционные ожидания и степень готовности проекта, так как в сегменте новостроек первоочередное влияние на ценообразование оказывают себестоимость строительства, инфляция и стоимость проектного финансирования для застройщиков.

Спрос не упадет до нуля, поскольку его будут поддерживать действующие льготные программы — «Семейная ипотека», IT-ипотека, ипотека для военных и пр.

Застройщики уже реагируют на изменения и предлагают программы субсидированной ипотеки и гибкие условия рассрочки — например, сейчас уже доступна программа под 8% с субсидированием ставки от застройщика на пять лет с последующим выходом на рыночную ставку и возможностью рефинансирования. Это вполне рабочий вариант, особенно для тех, кто рассчитывает погасить ипотеку раньше.

По данным Союза инженеров-сметчиков, себестоимость строительства жилья в среднем по России выросла только с начала года на 8,06%. При этом разрыв между себестоимостью и рыночными ценами на жилье в среднем по стране составляет всего 5 тыс. руб. (88,3 тыс. против 83,3 тыс. руб. себестоимости). Однако в некоторых регионах разница весьма существенная — так, на Сахалине стоимость строительства — 113 тыс. руб. «за квадрат», а рыночные цены — 170 тыс. руб. В Москве — 161 тыс. и 246 тыс. руб. соответственно. В других регионах — например, на Северном Кавказе — разница даже отрицательная: средняя стоимость «квадрата» в продающейся новой квартире ниже, чем себестоимость строительства (для домов, которые начинают строить сейчас). Казалось бы, в регионах с сильным превышением цен застройщики вполне могут себе позволить снизить прибыль, что и понизит цены на те же условные 40%. Но сами строители уверяют, что это не так.

Линейным образом считать себестоимость квадратного метра очень сложно. Проекты запускались в разное время и, соответственно, любой застройщик закладывает определенную дельту на увеличение себестоимости в краткосрочном периоде. За последние полтора года себестоимость стройки в целом по России выросла более чем на 30%. Информация Союза инженеров-сметчиков достаточно объективна.

Падение цен на 40% означало бы, что большое количество девелоперов уйдет в дефолт и банкротства, потому что такой маржинальности у девелоперов нет.

Конечно, девелоперы могут сократить маржинальность либо в какой-то момент увести ее в небольшой минус, но при этом массового снижения цен для получения продаж не произойдет. Сейчас практически все девелоперы работают через банковское проектное финансирование. Поэтому у них есть определенные поступления финансирования на стройку, и отсюда появляется возможность переждать тяжелые времена без продаж. Это будет влиять на процентную ставку, но это не будет стоп-фактором для того, чтобы начать распродавать все остатки. Скидки и акции могут быть, но в качестве исключения.

В целом против снижения цен работают три фактора.

Во-первых, это банки, с которыми у девелоперов есть договоренности по маржинальности проектов, графикам продаж, ценам и пр. Если застройщик не будет их соблюдать, кредитные средства станут для него дороже. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на форуме недвижимости «Движение» призвал банки лояльнее относиться к застройщикам, не заставлять их увеличивать объемы собственных средств, а также допускать нестрогое соблюдение графиков продаж. В то же время, обращаясь к застройщикам, он подчеркнул, что жилье должно быть доступным по цене.

Во-вторых, это, собственно, поддержка властей. В строительстве работает порядка 10 млн человек. И рухнуть отрасли (а к этому теоретически может привести существенное снижение цен) просто не дадут.

Третий фактор — саморегуляция рынка.

Реакция застройщиков, скорее всего, будет сводиться к снижению вывода новых объектов. И такие тенденции есть, в том числе факты, когда крупнейшие системообразующие застройщики свой земельный банк начинают потихонечку распродавать.

Довольно затратной для застройщиков является текущая схема проектного финансирования. Деньги они получают только в самом конце стройки, а значит, вынуждены закладывать в цену квартиры инфляционные риски, порой завышенные. Иначе потом не смогут построить следующий объект. Стоимость земельных участков тоже выросла. Все это и многое другое мешает делать по-настоящему большие скидки покупателям жилья. Плюс ко всему прекращение ипотеки с господдержкой вынудит девелоперов увеличить бюджеты на стимулирование спроса.

Застройщики могли бы снизить цены, если бы им облегчили подключение к коммунальной инфраструктуре или снизили нагрузку на строительство социальных объектов, однако решение об этом могут принимать только местные власти.

Отмена льготной ипотеки с 1 июля привела к увеличению ставок в пяти из 20 крупнейших банков, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства. Средняя ставка кредита на покупку квартиры в новостройке увеличилась на 1,14% и составила 19,46%. На вторичном рынке недвижимости она выросла на 1,2%, дойдя до 19,96%. При этом есть банки, где предлагают оформить жилищный кредит уже под 20,7% годовых. На этом фоне не удивительно, что две трети россиян, согласно свежему соцопросу, отложили покупку жилья до лучших времен.

Не стоит забывать, что цель данной политики состоит в том, чтобы, охладив спрос, сбалансировать и снизить инфляцию. Пока оснований для смягчения данной политики не сложилось, наоборот, ряд экспертов пришли к выводу о ее возможном ужесточении или длительном продлении. Именно этот фактор сильнее всего будет давить на платежеспособный спрос.