Москва
19 августа 2024 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в июле 2024 года
В июле 2024 года инфляция на потребительском рынке составила 1,14% м/м на фоне индексации тарифов ЖКУ, за их исключением инфляция замедлилась до 0,50% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,36% м/м: возобновилось удешевление плодоовощной продукции, на остальные продукты питания темпы роста цен практически сохранились на уровне прошлого месяца (0,44%). В сегменте непродовольственных товаров цены изменились на 0,58%. В секторе услуг инфляция составила 2,86% м/м, в основном за счет индексации услуг ЖКХ (с 1 июля 2024 года), вместе с тем на услуги, связанные с туризмом, рост цен замедлился.
Выступая на Финансовом конгрессе Банка России, который проходил в Петербурге, председатель правления «Сбера» Герман Греф заявил, что рынку придется «поболеть» пару лет после отмены массовой программы льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках. Как интерпретировать эти слова, кому будет тяжелее и к чему готовиться потребителям, которые не могут претендовать на кредиты по оставшимся льготным программам.
Перезапуск маловероятен
Происходящее на рынке ипотеки, в частности завершение массовой льготной госпрограммы с 1 июля, обсуждалось на Финансовом конгрессе несколько раз. Вопрос о том, что следует предпринять, чтобы жилье снова стало доступным для россиян, прозвучал 4 июля на сессии «Российская экономика в следующие три года: потенциал и риски».
Отвечая на вопрос журналистов, заместитель председателя Центрального банка России Алексей Заботкин напомнил, что в период с 2017 по 2019 год, когда инфляция в стране была вблизи 4% и не было никаких масштабных льготных ипотечных программ, рыночные ставки по ипотеке в какой-то момент опускались до 8%, а в среднем составляли 9%.
— Поэтому ответ очень простой: необходимо переломить текущую ситуацию с инфляцией. Если инфляция опустится до 4%, то и процентные ставки по кредитам, в том числе и по ипотеке, вернутся на умеренные уровни, которые мы наблюдали в прошлом, — пояснил он.
Как следует из его выступления, ждать перезапуска безадресной льготной ипотеки не стоит. Это была антикризисная краткосрочная мера, которая потом неоднократно продлевалась.
— Если будут условия, сопоставимые с тем, что произошло в 2020 году, в пик пандемии, то правительство может принять решение по использованию этого инструмента, но в рамках какого-то базового сценария, наверное, это маловероятно, — сказал представитель ЦБ.
Кому придется «болеть» и сколько
В таких условиях слова главы «Сбера» о том, что рынку придется «поболеть», звучат неутешительно для потенциальных покупателей квартир на первичном рынке, которые не успели взять льготную ипотеку и не могут претендовать на оставшиеся программы.
Жить в условиях высоких ставок нам придется долго. Сегодняшний уровень в 18% будет с нами до конца 2024 года. Если высоким считать «ключ» выше 10%, то он сохранится и в 2025 году.
После завершения льготной ипотеки в течение июля застройщики будут разгребать те договоры, которые граждане успели заключить, заскочив в последний вагон. Последствия окончания программы девелоперы начнут ощущать примерно с осени. Если нет льготной ипотеки, продажи снизятся вдвое, и многие строительные компании окажутся на грани банкротства, а банкам придется разбираться со всеми долгами по недостроям. В связи с тем, что у строителей растут издержки, стройка будет дорожать: может быть, за счет того, что застройщики будут сокращать свою маржу, цена, возможно, останется той же. Снижаться она не будет.
Есть инструменты, которыми могли бы воспользоваться банки, чтобы снизить цену квартиры. Это рассрочки и коррективы, которые можно внести в договоры, заключаемые в рамках проектного финансирования. Объединяя усилия банков и застройщиков, можно каким-то образом купировать те последствия, которые будут ощущать девелоперы в ближайшее время после того, как откажутся от массового льготного и потенциального кредитования.
Крупные банки заявили, что продолжат предлагать клиентам возможность снизить ставку до 8%, в том числе за счет субсидий (они же комиссии) со стороны застройщиков. В ЦБ уже отреагировали на эту практику, пригрозив прописать в стандарте ипотечного кредитования запрет на взимание комиссий, приводящих к удорожанию недвижимости.
И вроде бы такие схемы в интересах самих банков тоже. Почему тогда против них восстает регулятор? Отвечая на этот вопрос, следует разделять две цели — повышение доступности жилья и обеспечение финансовой стабильности. Задача ЦБ — сделать так, чтобы банк был устойчив. Поэтому и возникают такие ограничения, которые затрудняют жизнь покупателя жилья, но обеспечивают жизнь и стабильность банковской системы.
Снижение цен на вторичное жилье
После завершения периода массовой льготной ипотеки и снижения активности в сегменте новостроек спрос на вторичное жилье остается стабильным. Сделки заключают покупатели, не нуждающиеся в значительных кредитах. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах за последний месяц выросла на 0,5–0,6%. Но на рынке уже начали скапливаться предложения, и аналитики не исключают дальнейшего снижения цен. Хотя достигаться оно будет преимущественно за счет дисконтов.
Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале августа составила 145,1 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 0,6% за месяц. Среднюю стоимость вторичного жилья в России в целом оценивают в 122,5 тыс. руб. за 1 кв. м. К началу июля он сократился на 0,7%.
Наиболее заметное снижение цен в июле 2024 года наблюдалось в городах: Балашиха: -0,95% (164 тыс. руб. за кв. м) и Тольятти: -0,9% (88,2 тыс. руб. за кв. м).
Если в начале 2024 года отрицательная динамика цен наблюдалась только в одном городе России, то в мае таких городов стало 11, а в июне — 16. В июле 2024 года цены на вторичное жилье снизились в 23 из 50 крупных городов, что является заметным увеличением по сравнению с 16 городами с падающими ценами в июне.
Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке снизилась на 0,8%, составив 7,6 миллиона рублей в среднем по стране. Однако рынок недвижимости в разных городах России демонстрирует различные тенденции в зависимости от региона, и помимо падения цен, есть много городов, где цены растут.
Наиболее выраженный рост средней стоимости недвижимости за месяц отмечают в Нижнем Новгороде и в Казани: значение увеличилось на 1,9%, до 152,3 и 167,7 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. В Ростове-на-Дону прирост составил 1,24%, итоговый показатель — 123,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Заметно увеличение в Тюмени прирост оценивается в 1,2%, средняя стоимость — 121,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В крупнейших городах динамика скромнее. Так в Санкт-Петербурге средняя стоимость «вторички» составляет 218,6 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за месяц на 0,5%. В Москве вторичная недвижимость на начало августа стоит в среднем 335,7 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель сократился на 0,7%, год к году — вырос на 4,5%.
Города — лидеры по росту цен Сочи и Краснодар. Сочи: +2,86%, (277,2 тыс. руб. за кв. м.), Краснодар: +2,4% до 138,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Цены продолжают расти, что свидетельствует о разнообразии рыночных условий.
Таким образом, рынок вторичного жилья в России в июле 2024 года демонстрирует смешанную динамику, с заметным снижением цен в ряде крупных городов, в то время как другие регионы показывают рост. Это создает уникальные возможности и вызовы для покупателей и продавцов на рынке недвижимости.
Согласно прогнозам, в ближайшие месяцы цены на вторичное жилье могут оставаться относительно стабильными, несмотря на низкий спрос. Ожидается, что собственники будут осторожны в продаже, предпочитая сдавать квартиры в аренду, что также может повлиять на рынок.
Аренда накопила рост
Несмотря на середину лета, средняя стоимость долгосрочной аренды квартир на крупнейших региональных рынках страны продолжает расти: за месяц цена предложений увеличилась на 3,7%. Аналитики связывают динамику с ранним началом сезонного роста спроса, появлением дополнительных категорий арендаторов и медленным восстановлением экспозиции после прошлогодних всплесков. В преддверии осени из-за вымывания доступных лотов средние цены могут увеличиться еще на 10–15%. Но на рынке останутся и бюджетные варианты.
Средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в середине июля составила 29,4 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 43,4 тыс. руб., за 30 дней оба значения увеличились на 3,7%. Рост стоимости среднего лота на 3,4% за месяц, до 30 тыс. руб. зафиксирован по России в целом. Отмечается рост медианной стоимости студий в городах-миллионниках на 1,7% к июню, до 26,1 тыс. руб. в месяц. Трехкомнатные варианты подорожали на 0,3%, до 54,8 тыс. руб.
Самый значительный рост средней стоимости предложения однокомнатных квартир за 30 дней в отмечают в Санкт-Петербурге — на 9%, до 40,4 тыс. руб. в месяц. В Екатеринбурге показатель вырос на 5,1%, до 33 тыс. руб. в месяц. Увеличение на 8,7% в Ростове-на-Дону до 28,9 тыс. руб. в месяц. Одновременно в Перми средний показатель сократился на 3% за 30 дней, до 23,1 тыс. руб. в месяц. В Москве средняя стоимость аренды однокомнатных квартир за 30 дней выросла на 7%, до 61 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные варианты подорожали на 6%, до 104,5 тыс. руб.
Объем сдающихся квартир в России в целом за месяц вырос на 0,7%. Это нетипично для летнего сезона, когда экспозиция обычно сокращается. Связана динамика с замедлением сделок купли-продажи: из-за снижения спроса на фоне высокой стоимости кредитов собственники откладывают продажу жилья, предпочитая сдавать квартиры. Предложение на этом фоне может продолжить расти и в дальнейшем.
Однако экспозиция пополняется медленно: многие в ожидании окончания льготной ипотеки успели вложиться в новостройки и теперь ожидая завершения работ продлевают договоры, опасаясь не найти бюджетную альтернативу. Одновременно на рынок выходят приехавшие учиться в крупные города студенты. В преддверии осени активность арендаторов будет увеличиваться, и средние ставки вырастут еще на 10–15% из-за вымывания предложения.
Средняя стоимость новостроек растет
В свете завершения с июля программы массовой льготной ипотеки спрос на новостройки в крупнейших городах страны сократился на 14–30% к июню. Но к снижению цен динамика пока не привела: за месяц первичная недвижимость подорожала на 0,5–0,8%. Застройщики делают ставку на собственные меры стимулирования: вывод бюджетных лотов и субсидирование ставок по кредитам. Но покупатели пока занимают выжидательную позицию.
Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в июле составила 172,1 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,8% за месяц. Показатель в России в целом 133,1 тыс. руб. за кв. м, к июню значение увеличилось на 0,6%. Значение для городов-миллионников за месяц выросло на 0,5%, до 165,2 тыс. руб. за кв. м. Средняя стоимость лотов на первичном рынке остается стабильной, составляя 8,4 млн руб.
Наиболее выраженный рост средних цен на новостройки за месяц зафиксирован в Краснодаре: показатель увеличился на 2,2%, до 169,1 тыс. руб. за кв. м в месяц. Рост на 0,5% в Казани, до 178,1 тыс. руб. за кв. м. В Саратове динамика составила 0,3%, до 83 тыс. руб. за кв. м. В Москве новостройки сейчас стоят в среднем 370,5 тыс. руб. за кв. м, в Санкт-Петербурге — 252,2 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатели увеличились на 1,1% и 1% соответственно.
Активность потенциальных покупателей после завершения программы массовой льготной ипотеки в июле ожидаемо снизилась — на 14% к июню. Спрос в конце июля был на 25–30% ниже среднегодовых значений. Но в начале месяца ситуация была хуже — отставание достигало 50–60%. Число целевых действий пользователей с объявлениями о продаже первичной недвижимости в июле сократилось на 20% к маю—июню.
Косвенные индикаторы сейчас по-разному оценивают глубину снижения. Банковские же аналитики фиксируют сокращение темпов ипотечного кредитования в два раза.
На фоне ограниченного спроса, на первичном рынке скапливается больше предложения. Сейчас доступно на 44% больше лотов, чем в аналогичном периоде прошлого года. Отмечен рост экспозиции за месяц на 11,4%. Частично это продиктовано выводом застройщиками на рынок пула бюджетных лотов в качестве меры поддержания спроса.
Позитивный эффект на рынок оказало продление семейной ипотеки по наиболее мягкому из рассматриваемых сценариев: ставка осталась на уровне 6% годовых, лимиты — 6–12 млн руб., часть регионов и малые города получили льготы. После обнародования этих условий активность пользователей стала расти.
Но многие потенциальные покупатели сейчас занимают выжидательную позицию: они откладывают сделки, предпочитая копить деньги в ожидании изменения ипотечных ставок. Частично потребители также могут переориентироваться на вторичное или загородное жилье.
Пока в том, как дальше будет идти ставка, присутствует неопределенность. Но то, что спрос восстановится в тех или иных масштабах сомневаться не приходится, потому что жилищная проблема в России не решена.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
