В сентябре 2024 года инфляция на потребительском рынке составила 0,48% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен составили 0,34% м/м: ускорилось удешевление плодоовощной продукции, на остальные продукты питания темпы роста цены изменились на 0,95%. В сегменте непродовольственных товаров темпы роста цен сохранились практически на уровне предыдущего месяца (0,62%). В секторе услуг инфляция составила 0,51% м/м.

В сентябре 2024 года управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10,17 тыс. договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) — на 44,7% меньше, чем в сентябре 2023 года (18,4 тыс.). Относительно показателей августа отмечен рост на 17,3%, отметили в Росреестре.

Основной спад спроса обеспечил жилой сегмент — по итогам сентября квартиры в новостройках потеряли 53,2% спроса за год. Всего было заключено 6,37 тыс. таких ДДУ; при этом относительно августа спрос на первичное жилье вырос на 27,1%.

На рынке нежилой недвижимости (коммерческие помещения, кладовые, машино-места в новостройках, апартаменты) в сентябре зарегистрировано 3,8 тыс. ДДУ. За год этот спрос снизился на 21%, к августу 2024 года — вырос на 3,8%.

Сентябрь традиционно предполагает повышенную деловую активность на рынке недвижимости. Несмотря на внушительный уровень ставки кредитования и изменения банками условий ипотеки, в том числе семейной, направленные действия застройщиков по поддержанию спроса на рынке первичной недвижимости способствовали увеличению показателей зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. На вторичном рынке прирост сделок к августу был гораздо меньше: +2%. Вторичный рынок не всегда может предложить соответствующий уровень качества продукта и формы оплаты. В то время как доступные программы и ипотечные предложения от застройщика зачастую оказываются привлекательнее.

Застройщики приложили существенные усилия для поддержания спроса после завершения широкой ипотечной госпрограммы на новостройки. После изменений, принятых в июле, рынок недвижимости немного изменился. Из-за снижения спроса на жилье застройщики массово начали применять программы скидок и специальных предложений, как незначительные (3–5%), так и масштабные, доходящие до 30–35%.

На первичном рынке жилой недвижимости Москвы в третьем квартале этого года было зарегистрировано 18,7 тыс. ДДУ. Это на 30,9% меньше результата второго квартала (27 тыс.), а также на 44,5% уступает третьему кварталу прошлого года (33,72 тыс.).

В нежилом сегменте (апартаменты, машино-места, коммерческие площади, кладовки и т. п.) в июле — сентябре 2024 года зарегистрировано 11,64 тыс. договоров, что на 0,9% меньше, чем во втором квартале (11,74 тыс.). По отношению к третьему кварталу прошлого года (13 тыс.) показатель снизился на 10,5%.

В январе — сентябре 2024 года на первичном рынке жилой и нежилой недвижимости Москвы было зарегистрировано 99,25 тыс. сделок, подсчитали в Росреестре. Это на 12,9% уступает аналогичному периоду прошлого года (113,97 тыс.).

На жилой сегмент пришлось 63,68 тыс. ДДУ, что на 19,9% меньше января — сентября 2023 года. В нежилом сегменте за девять месяцев зарегистрировано 35,56 тыс. договоров. Это показатель на 3,3% превосходит январь — сентябрь 2023 года (34,42 тыс.).

По данным столичного Росреестра, в прошлом году в Москве было заключено 166,4 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья. Это стало максимальным результатом за всю историю ведения такой статистики. Также обновили исторические рекорды как жилой, так и нежилой сегмент первичного рынка.

Объем жилищного строительства в России в сентябре 2024 года составил 118 млн. кв. м., что на 12,4% и на 16,8% больше объёмов строительства в сентябре 2023 и сентябре 2022 года соответственно.

Число действующих разрешений на строительство (РнС) составило 7 486 шт., что на 13,3% и на19,2% больше значений этого показателя в 2023 и 2022 годах за аналогичный период.

Объем жилищного строительства без счетов эскроу сокращается и постепенно увеличивает долю строящегося жилья со счетами эскроу, которая составила 97,4% на начало октября 2024 года.

Аналогичная тенденция наблюдается и с долей разрешений на строительство (РнС) со счетами эскроу ко всем РнС, которая составляет 98% на начало октября 2024 года.

Фактический объем ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов (МКД) снизился в сентябре 2024 года по сравнению со значениями 2021-2023 годов и составил 25 699 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года объем МКД снизился на 18,9%.

Ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС) в сентябре 2024 года составил 55 437 тыс. кв. м., что на 15,4% и на 12,9% больше, чем в сентябре 2023 и в сентябре 2022 года соответственно.

Доля МКД от общего ввода жилья составила 31,7%.

Средняя цена реализации составила 190,6 тыс. руб. за кв. м., что на 22,5% и на 18,7% больше аналогичного показателя в сентябре 2023 и в сентябре 2022 года соответственно.

Снижение доступности льготных ипотечных программ привело к сокращению спроса на первичном рынке жилья в России еще на 20%, но средняя цена квадратного метра продолжила расти и в этих условиях.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в России, по данным проектных деклараций, превысила 175,5 тыс. рублей, в аналогичный период прошлого года она была на уровне 155 тыс. рублей. Вопреки охлаждению спроса на новостройки в части крупных городов рост средней стоимости квадратного метра продолжился.

Относительно июня текущего года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья в России к концу сентября выросла еще на 4%. Максимальный рост среди городов-миллионников отмечен в Самаре (+4,8%), Челябинске (+4,5%), Красноярске (+3,9%), Казани (+3,8%) и Омске (+3,5%). Снижение отмечено в Ростове-на-Дону (–2,4%), Уфе (–1,9%) и Нижнем Новгороде (–0,1%). В Москве за аналогичный период средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 1,6%, в Санкт-Петербурге — на 1,9%.

Сейчас строительная отрасль нуждается в пересмотре существующих механизмов работы. В первую очередь необходимо долгосрочное понимание развития ситуации с ипотечным кредитованием и трансформация механизмов проектного финансирования с учетом новых рыночных реалий.

Существующие подходы к проектному финансированию ограничивают возможности девелоперов по управлению ценой квадратного метра в условиях снижающегося спроса, а неопределенность в части дальнейшей судьбы льготных кредитов ведет к оптимизации планов по выводу на рынок новых проектов. Рынок еще не успел адаптироваться после прекращения ипотеки с господдержкой и изменения условий семейной ипотеки, и теперь новые трудности, связанные с исчерпанием лимитов у части банков по семейной ипотеке, и увеличение требований к минимальному размеру первоначального взноса.

Застройщики сейчас оказались в сложной ситуации, когда себестоимость строительства достаточно высока, снижать цены проблематично и рискованно, поскольку денежные средства от продажи объектов поступят на счета девелопера после сдачи дома в эксплуатацию, а значит, в цену необходимо закладывать реальный уровень инфляции. При этом продавать по нынешним ценам, чтобы наполнить эскроу-счета до нужных уровней, в условиях ограничения льготных программ становится всё сложнее и дороже, потому что необходимо вкладывать дополнительные ресурсы в стимулирование спроса.

Однако главный риск, который сейчас существует на рынке жилищного строительства в России, — это сокращение объемов вывода на рынок новых проектов, что в конечном итоге скажется на целом ряде сопутствующих отраслей, осуществляющих поставки материалов для строительства жилья.

Новостройки никак не начнут дешеветь, хотя на это очень надеются покупатели. Цены на новые квартиры в сентябре стали выше на 0,42%. В августе динамика была меньше — лишь 0,11%. В любом случае это ниже инфляции (0,48% за сентябрь). Но если учитывать кварталы в целом, то можно отметить, что динамика цен сильно замедлилась, в третьем квартале новостройки подорожали на 0,9%, тогда как во втором — на 3,2%, а в первом — на 2,2%.

Сильнее всего за месяц поднялись цены на новое жилье в Республике Коми — на 4,88%. На втором месте Астраханская область (3,84%), далее Омская (3,06%). В Москве жилье прибавило 0,17%. Впрочем, в целом ряде регионов цены на квартиры все же снизились. Существеннее всего — в Курской (на 2,28%), Смоленской (2,07%) областях и на Сахалине (на 1,72%).

Цены на жилье типового и комфорт-классов росли в сентябре чуть быстрее, чем на квартиры бизнес- и элитклассов — 0,43% за последний месяц против 0,32%.

С начала года жилье в среднем по России подорожало на 6,42%. Сильнее всего опять же в Омской области — почти на 20%. Подешевело оно только в Амурской области (на 1,66%) и в Бурятии (на 1,14%).

В расчетах учитываются цены реальных сделок, зарегистрированных Росреестром. То есть даже с учетом различных акций и скидок, которые вроде бы достаточно массово предлагают застройщики, реальная цена покупки жилья (та, что обозначена в договоре долевого участия) все равно растет. Вероятно, влияет на средние показатели и так называемая субсидированная застройщиками ипотека. Процент для заемщика при этом за счет комиссии, выплачиваемой девелопером банку, снижается, но цена квадратного метра, как правило, повышается. Часто стоимость жилья завышается процентов на 20, а в конце сентября завышение у некоторых компаний доходило до 38-41%.

Ожидать, что под влиянием низкого спроса цены существенно опустятся, не стоит, считает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков. Себестоимость квадратного метра, по его мнению, объективно отражает экономическую ситуацию. В последние годы «квадрат» подорожал из-за ухода зарубежных поставщиков стройматериалов, подорожания спецтехники, роста зарплат строителей и дорогих кредитов.