В октябре 2024 года инфляция на потребительском рынке составила 0,75% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен составили 1,23% м/м: цены на плодоовощную продукцию изменились на 1,44 % м/м, на остальные продукты питания – на 1,20% м/м. В сегменте непродовольственных товаров динамика цен составила 0,68% м/м: снизились темпы роста цен на медикаменты и бензин, подешевели средства связи, ускорилось снижение цен на телерадиотовары. В секторе услуг темпы роста цен снизились (до 0,21% м/м).

В октябре по национальному рынку вторичного жилья прокатилась очередная волна снижения цен. По мнению экспертов, рынок вторички находится в руках покупателей, которые заняли выжидательную позицию и требуют скидок. Однако далеко не все продавцы из-за завышенных ожиданий относительно цены готовы им пойти навстречу. Поэтому большинство сделок приходится на альтернативные цепочки.

Минувший октябрь года вторичный рынок жилья прожил в достаточно спокойном режиме, он оставался под давлением высокой ключевой ставки. Спрос относительно прошлого года снизился на 25–30%. Тренд на коррекцию цены вниз начинает набирать силу. Однако продавцы не торопятся расставаться со своими «бетонными» вложениями.

Безусловно, на рынке всегда есть люди, которым необходимо решить свой жилищный вопрос здесь и сейчас. В основном с высоким дисконтом реализуются квартиры, где собственники заинтересованы в срочной продаже, например, если хотят успеть приобрести квартиру по семейной ипотеке и переживают за риски новых изменений ее условий

Покупатели сегодня торгуются. Торг существует почти при каждой сделке и варьируется от 3 до 5%. И чаще всего торг абсолютно обоснован. Продавцы сегодня находятся все-таки в конкуренции между собой. Доля квартир с дисконтом растет, как и разница в уровне самих скидок от собственников. Часть же вообще не готовы к торгу и предпочитают сдавать свои квартиры до того, как найдут покупателей.

На национальный рынок вторички влияют несколько факторов. Во-первых — деньги, и они у населения есть. Второй фактор — высокая ключевая ставка создала на рынке ситуацию двойного удара по спросу: ипотека стала запредельно дорогой (27% — это очень много) и одновременно с этим — ставки по депозитам, которые стали очень привлекательными для потенциальных покупателей. Это создает ситуацию, при которой многие покупатели приняли решение «посидеть в депозитах» и подзаработать денег.

Потенциально у продавца на вторичном рынке сегодня есть завышенные ожидания относительно цены. С учетом того, что ипотека сегодня стала действительно недоступной в той роли, в которой она ранее использовалась на вторичном рынке, многие покупатели стали достаточно избирательны и приобретают объекты сейчас, конечно, преимущественно для жизни.

Снова становятся популярными варианты с альтернативами. Такой давно забытый тренд, как альтернативные цепочки, снова начинает развиваться. Причем эти цепочки могут быть достаточно длинными — до 5–7 квартир в сделке. В перспективе, если рыночная ситуация будет развиваться в таком же направлении, эти цепочки могут быть еще длиннее, как в нулевых годах, когда мы складывали по 20–25 квартир в цепочках.

Покупателей сегодня действительно мало, потому что рыночная ипотека стала фактически недоступна в том виде, в котором она использовалась. Ранее аналитики зафиксировали следующее применение ипотеки на вторичной недвижимости — люди брали минимальный первоначальный взнос. Сегодняшняя ипотека на вторичном рынке выглядит как доплата, то есть суммы, которые берутся в кредит обычно составляют не более 3–5 млн руб. То есть люди выбирают суммы, чтобы ежемесячный платеж не перегружал семейный бюджет.

Интересная ситуация сложилась в Москве, самом крупном и самом ликвидном локальном рынке. В октябре в столице накопился нереализованный спрос. Но по причине дороговизны ипотечных кредитов и жилья он не может быть удовлетворен полностью. Тем не менее, количество сделок в октябре увеличилось на 15% от значений сентября. Рост активности рынка в октябре объясняется окончанием сезона отпусков, накоплением нереализованного спроса — люди нуждаются в решении жилищного вопроса, а также перетоком покупателей из сегмента новостроек во вторичный.

Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке старой Москвы составляет 418,6 тыс. руб., на вторичном — 285,5 тыс. руб. Среднестатистическая квартира в новостройке старой Москвы стоит 22,24 млн руб., на вторичке — 14,83 млн руб. Больше всего за месяц выросли средние цены в районе Дорогомилово.

Появление квартир с хорошим дисконтом, где собственники заинтересованы в срочной продаже, привлекает на рынок тех, кто планирует вложить свои сбережения в недвижимость, чтобы защитить от инфляции на долгий срок. Скорее всего, до конца текущего года спрос будет сохраняться на нынешних уровнях.

Доля квартир, реализуемых с дисконтом, будет расти, особенно к концу года, поскольку в 2025 году все опасаются ужесточений требований выдачи ипотеки с началом действия новых ипотечных стандартов. В октябре объем предложения на вторичном рынке жилья в России снизился еще на 3,3%. В основном из-за отсутствия притока новых квартир в продаже. Часть россиян понимают, что в нынешних условиях у них пока нет альтернатив для улучшения жилищных условий, и торопятся выставлять свои объекты на продажу.

Сегодня продажа квартиры превращается изнурительный марафон с неизвестным финишем. Раньше выходили на сделку в среднем за три месяца от момента публикации объявления. Сегодня нередко по году и более. Эксперты говорят: основная причина в том, что с рынка ушли основные покупатели — ипотечники.

Объемы ипотечного кредитования, в конце прошлого года достигавшие почти триллион рублей, в течение 2024 года снижались и рухнули почти в два раза в сентябре по сравнению с июнем до 350 — 400 миллиардов рублей. В связи с повышением ключевой ставки до рекордного уровня в 21 процент годовых, эксперты прогнозируют дальнейшее падение и стагнацию на рынке недвижимости. Впрочем, кажется, что падать некуда: уже сейчас сделки по купле-продаже стали редкостью. Решение регулятора по очередному повышению ключевой ставки имеет крайне негативные последствия для рынка жилья.

Если раньше ипотечники составляли до 80%, остальные покупали за наличные средства, то сейчас картинка по структуре покупателей полностью наоборот. Основная масса сделок проходит с наличными или в результате обмена одной квартиры на другую с доплатами, такая сделка фактически проходит как купля-продажа. Сейчас покупка осуществляется в основном в тех случаях, когда требуются незначительные суммы на доплату — например, когда сумма кредита варьируется в пределах 1-2 миллионов рублей. С такими займами покупатели рассчитывают на возможность досрочного погашения.

Между тем стоимость ипотеки после роста ключевой ставки установила новый рекорд. Это можно проверить, открыв ипотечный калькулятор Сбербанка. Для расчета берем квартиру 50 м2 за 12,5 млн рублей с первоначальным взносом 10 процентов и рыночной ставкой, которая оказалась равна 27 процентам. При сумме кредита 11 237 500 рублей, рекомендуемом ежемесячном доходе 353 000 рублей, ежемесячном платеже 271 655 рублей, переплата за 10 лет составит 21 млн рублей. А за 20 лет вы переплатите 50 млн рублей. Кто готов на такие траты?

Повышение ключевой ставки негативно отразилось и на первичном жилье. И началось это не вчера. В сегменте первичного жилья высокие ставки ипотечного кредитования уже привели к снижению спроса: в третьем квартале он снизился на 1,7 раза по сравнению с летними месяцами. Многие из тех, кто раньше настроен был взять классическую ипотеку, теперь предпочитают дождаться более благоприятных условий.

Льготные программы, которые пока ограничены, в том числе и для вторичного рынка, не могут в полной мере компенсировать сложившуюся ситуацию. В условиях высокой инфляции и роста ипотечных переплат потенциальные покупатели стараются выбирать доступные варианты — нередко это компактные квартиры в пригороде или на окраинах, где цена за квадратный метр ниже. В последние месяцы квартиры в центральных районах Санкт-Петербурга подорожали на 24 процента, на окраинах — на 12 процентов. В Ленинградской области жилье в течение года подорожало лишь на 7-7,5 процентов, что делает его более доступным для покупателей с ограниченным бюджетом.

Как следствие, девелоперы сдерживают темпы запуска новых проектов, а покупатели все чаще ориентируются на возможность приобрести жилье на вторичном рынке, где условия более гибкие, а продавцы охотнее идут на уступки.

По данным Российской гильдии риелторов сегодня буквально единицы (2 процента) заходят на сделку по рыночной ипотечной ставке, которая теперь в среднем составляет 25 процентов. Остальные делают попытки зайти через семейную ипотеку, несмотря на сложности с лимитами у банков и другие заградительные меры, такие как 50 процентов первоначальный взнос и дополнительная комиссия банку.

Если текущие условия сохранятся, вероятно, что доля сделок на рынке будет расти за счет покупателей, использующих собственные средства, и тех, кто может позволить себе воспользоваться льготными программами.

Льготников и желающих взять семейную ипотеку много, но возможностей, к сожалению, у подавляющего большинства на сегодняшний день — нет. По нашим оценкам из числа подавших заявку на семейную ипотеку только 15% доходят до сделки. На вторичном рынке к концу года активней используются различные жилищные сертификаты. Из нового — идут сделки с «курскими» сертификатами, но понятно, что это единичные случаи, не влияющие в целом на рынок.

Рекомендации для продавцов сейчас такие. Нет предпосылок для роста стоимости квадратного метра, наступает период стагнации, «затянувшийся» продавец будет терять из-за инфляции. Поэтому продавать нужно сейчас. Если звонков нет, то можно смело опускать стоимость на 5-10 процентов, при наличии нескольких заинтересованных покупателей вы всегда сможете поторговаться вверх.

Кстати, для льготников есть также интересные региональные предложения. Сегодня молодым семьям, ученым, айтишникам и другим категориям льготников лучше воспользоваться государственными субсидиями в агентстве жилищных программ, по которым компенсируется процентная ставка по кредитам. Их никто не отменял. Причем, если раньше, когда ипотека была еще 7-8 процентов, эти субсидии казались незначительными, то сегодня правительство Ростовской области может компенсировать до 10 процентов от ставки. Есть подобные программы и в других регионах. В текущих реалиях это вполне ощутимо.

А есть еще лайфхак, позволяющий взять две семейные льготные ипотеки. Программа «Семейная ипотека» продлена до 2030 года. Поэтому желающие, подходящие под ряд условий, могут ею воспользоваться. Однако мало кто знает, что по ней можно взять две ипотеки и купить две квартиры на льготных условиях. Тогда в одной можно жить, а другую, например, сдавать в аренду. В перспективе она может достаться детям. Для этого мужу и жене нужно заключить брачный договор, в котором необходимо зафиксировать режим раздельного владения имуществом. Тогда можно взять семейную ипотеку отдельно на мужа и отдельно на жену.

Сегодня часть потенциальных покупателей квартир переориентировалась на аренду, дополнительно усилив рост стоимости найма жилья. Возможно, к концу года рынок аренды сбалансируется, и дальнейший рост будет в пределах инфляции. Вместе с тем наблюдается конкуренция с депозитами, при доходности под 22 процента желающих покупать квартиры за деньги становится существенно меньше, если это не острая необходимость. Покупки под инвестицию, для сдачи в аренду сейчас проигрывают банковским депозитам.