В ноябре 2024 года инфляция на потребительском рынке составила 1,43% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен составили 2,33% м/м: цены на плодоовощную продукцию изменились на 10,35 % м/м, на остальные продукты питания – на 1,28% м/м. В сегменте непродовольственных товаров в ноябре темпы роста цен снизились (до 0,51% м/м): замедлилось удорожание строительных материалов, медикаментов, одежды и обуви, подешевели легковые автомобили. В секторе услуг динамика цен составила 1,31%.

Российский рынок недвижимости жестоко трясет. Об этом бесстрастно свидетельствуют данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), которую ведет госкорпорация «Дом.РФ».

В России сейчас строится почти 120 миллионов квадратов жилья (и это без учета ИЖС). Из них основная масса сконцентрирована в двух регионах: Московском (27 миллионов) и Петербургском (10 миллионов). Кстати, по темпам строительства Санкт-Петербург обогнал даже Краснодарский край (8,3 против 6 миллионов квадратов).

Ровно год назад в России жилья строилось почти на 12,7 миллиона меньше. То есть это те проекты, которые девелоперы запустили в разгар кризиса. И, похоже, зря запустили.

Почти 79 миллионов квадратов жилья в России либо вообще не распроданы, по данным ЕИСЖС, либо по ним даже не открыты продажи!

В Москве 56% строящегося жилья не распродано или даже не продается, в Московской области — 54%. В Ленинградской области такого жилья 74%, в Санкт-Петербурге — 59%, а в Краснодарском крае вообще 76%.

Стоимость квадратного метра в целом по России ЕИСЖС оценивает уже в 180 тысяч руб., в том числе в Санкт-Петербурге — 241 тысяча (плюс с начала года почти на 22 тысячи), а в Москве — 353 тысячи (с начала года рост почти на 35 тысяч).

В Московской области с начала года квадрат подорожал почти на 15 тысяч рублей, в Ленинградской области — на 14 тысяч, а в Краснодарском крае — на 7 тысяч. Ну по нынешним меркам это, можно сказать, копейки.

Неудивительно, что большинство россиян хотят экономить. Себестоимость строительства сегодня достаточно высока, и маржа застройщиков за это время уже сократилась. Так что, скорее всего, падения цен как тенденции мы не увидим. Но зато потенциальные новоселы могут следить за акционными предложениями. По всей видимости, крупные девелоперы будут активнее использовать их.

Больше половины строящихся квартир в России (1,3 из 2,4 миллиона) однокомнатные, средняя площадь не более 45 квадратов. Да уж, в таких клетушках не очень-то будешь думать о демографии, еще и, вспоминая, сколько отвалил за жилье.

Ипотечная нагрузка для большинства россиян неподъемная. Свыше 30% на тело кредита и еще в виде страховки и комиссий, доходит до 43%, на этом фоне спрос на жилье после осеннего оживления (сказался отложенный спрос после летнего затишья) снизится.

Рыночная ипотека останется инструментом для тех, кто приобретает элитное жилье, кто нашел удачный вариант и хочет купить срочно. А также для тех, кто, к примеру, получил наследство и хочет его реализовать, продав квартиру в одном месте и улучшив свои жилищные условия в другом.

Со снижением спроса меняется и структура сделок. С 5–10% в портфеле застройщика в начале года объемы продаж в рассрочку выросли до 35% уже, а в 2025 году могут достичь 60–70% сделок.

Девелоперы упрощают условия рассрочки: до 8 лет вместо двух максимальных, 10–15% первоначального взноса вместо 50% и т. д. Банки также будут заинтересованы договариваться с застройщиками о сотрудничестве напрямую, чтобы обеспечить портфель по выдаче.

В 2025 году расти ценам попросту некуда, потому что платежеспособного спроса с такими ставками по ипотеке и витающей в воздухе перспективой роста ключевой ставки до 23% годовых уже в декабре банально нет.

Об этом же, кстати, говорят показатели продаж: снижение год к году чуть ли не на 30%. Предположительно, до момента, когда Центробанк все-таки начнет снижать ключевую ставку, ценник может снизиться еще на 5–7%, а до момента, когда ставка станет адекватной, то есть до 2026 года, — на все 10%.

На первичном рынке будет расти доля рассрочек, хотя рассрочка никак не сможет заменить ипотеку. В данный момент есть проблема, связанная с рассрочками, — это их срок. По закону можно выдавать рассрочку на срок не более до ввода в эксплуатацию дома, то есть на 4–5 лет не получится. А чтобы рассрочка была аналогом ипотеки, то нужна рассрочка на 5–7 лет, так как в данный момент средний срок погашения ипотеки — это 7–8 лет с учетом процентов.

В ближайшее время можем увидеть обновление в законе по выдаче рассрочек, так как это должно помочь девелоперам справиться со сниженным спросом после отмены льготных программ. При этом, льготные программы ипотеки полностью тоже не отменили. Есть семейная ипотека и IT-ипотека, которая действует во всех городах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга.

Заградительными ставками ипотечного кредитования Банк России добивается своей цели: рынок жилья «остывает», тенденция сохранится и в первой половине 2025 года. Государственные программы льготного кредитования действовали достаточно долго для того, чтобы экономически активная часть населения смогла улучшить жилищные условия.

Совет тем семьям, которым нужно срочно решить жилищный вопрос — копить деньги. Столь выгодных ставок по депозитам не было два десятка лет, так что впереди год накопления ресурсов.

А клиенты с наличными сейчас идут на вторичный рынок, так как у них нет финансовой выгоды на первичном рынке. Да и риски сейчас выше, потому что многие боятся, что из-за отсутствия продаж и высокой финансовой нагрузки по кредитам девелоперы могут обанкротиться.

В ноябре 2024 года спрос на вторичную недвижимость вырос в 24 из 44 крупных городов страны. При этом за полгода в целом по России активность покупателей вторичного жилья выросла на 12%. Наиболее заметный рост зафиксирован в Москве, где он составил 26%, Новосибирске (21%) и Екатеринбурге (20%).

В ноябре средняя стоимость квартиры на вторичном рынке составила 7,5 млн руб., а цена 1 кв. м — 132,5 тыс. руб. Год назад она была на том же уровне.

Самые дорогие квартиры представлены в Москве (31,2 млн руб.), Сочи (14,4 млн руб.) и Санкт-Петербурге (11,5 млн руб.). Наиболее доступное готовое жилье — в Смоленске (3,9 млн руб.), Брянске (4,1 млн руб.) и Ульяновске (4 млн руб.).

Активность на рынке вторичной недвижимости сохраняется. При этом большая часть сделок — альтернативная. Это значит, что покупка новой квартиры финансируется за счет продажи предыдущей.

Часть покупателей покрывает разницу в цене за счет собственных средств, что поддерживает спрос на вторичку в условиях изменения стоимости ипотечных кредитов.

При этом спрос на вторичное жилье за полгода, по отношению к июню 2024 года, вырос на 12%. Он формируется покупателями, которые перешли с первичного на вторичный рынок после отмены массовой льготной ипотеки на новостройки.

Пока на российском рынке недвижимости продолжает бушевать «идеальный шторм», аренда жилья становится более выгодной альтернативой ипотечному кредитованию. Арендаторы освобождаются от уплаты налогов, необходимости проведения ремонта и благоустройства территории.

Похоже, пока что россияне еще не оценили достоинства аренды жилья. По крайней мере, крупнейшие риелторские агентства фиксируют снижение долгосрочной аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир. В среднем на 1–3% в крупных городах.

Мелочь, а всё равно приятно, что хоть что-то в России дешевеет.

Декабрь, январь, февраль — это месяцы с самым спокойным спросом. Очень мало звонков принимают собственники. Из года в год наблюдается эта динамика, зимой спрос всегда ниже.

Небольшое снижение цен — это нормально, потому что люди все-таки хотят сдать свою недвижимость и получать доход уже сейчас, а не ждать арендаторов несколько месяцев. Поэтому из-за снижения спроса и клиентопотока приходится снижать цены. Такая ситуация продлится еще 2–3 месяца, пока спрос на арендные квартиры маленький. К весне и спрос, и цены снова будут выше.

Правильнее будет сказать, что цены на рынке аренды жилья стабилизировались. Только за III квартал рост цен на аренду составил 20–25%, а в октябре–ноябре он лишь стабилизировался. Рост стоимости на рынке жилой недвижимости, а также рост ставок по ипотеке привел к тому, что значительная часть покупателей отложила решение о приобретении квартиры, тем самым создав дефицит предложения. Но тенденций к значительному снижению цен на рынке аренды пока нет. Возможно, будет продолжаться незначительная корректировка, но больше связанная со структурными изменениями рынка.

Коррекция по стоимости жилья в аренду объясняется резким ростом в конце лета — начала осени, когда стало ясно окончательно, что Банк России намерен долго удерживать ключевую ставку, и купить квартиру даже в ипотеку стало гораздо сложнее. Недоступность жилья вкупе с традиционным осенним всплеском спроса мгновенно и сказалась на росте цен на арендованное жилье.