Во втором полугодии спрос частично перераспределился — из новостроек на вторичку, и частично снизился — заметнее всего в загородной недвижимости.

Предложение на рынке новостроек за год выросло на 12% — это если считать в квадратных метрах. Рост предложения идет за счет ранее нераспроданного жилья в мегаполисах. На первичном рынке оно составляет 52,9 миллиона квадратных метров, на вторичном — 50 миллионов (данные неточные, поскольку учитывались объявления только на одной интернет-платформе).

Объем предложения в новостройках через год-полтора снизится, поскольку запускать новые проекты смогут далеко не все застройщики. В результате рынок снова качнется к дефициту предложения. В средних и малых городах уже сейчас наблюдается дефицит новостроек.

Спрос на покупку недвижимости, напротив, стал серьезно снижаться. Количество сделок в третьем квартале (июль-сентябрь) 2024 года на вторичном рынке снизилось на 35% по сравнению с тем же периодом 2023-го (было заключено 546 тысяч сделок). А на первичном покупательский интерес упал вдвое — до 125 тысяч сделок.

Сильнее всего (от 40 до 70%) спрос снизился в Костроме, Рязани, Абакане, Сочи, Тюмени, Волгограде, Владивостоке, Омске. На 20-30% спрос упал в Калининграде, Майкопе, Оренбурге, Тольятти. Если смотреть по регионам, снижение продаж в новостройках произошло везде. В Красноярском крае — на 45%, в Краснодарском — на 39%, в Ростовской области — на 31%, в Новосибирской — на 30%, в Свердловской области — на 25%, в Московской — на 24%, в Москве — на 16%.

Но падение спроса оказалось ниже ожиданий большинства участников рынка и экспертов. Не случилось и обвала цен — можно говорить о ценовой стагнации и их коррекции в отдельных локациях, но это происходит в масштабах, заметных аналитикам, но не обычным продавцам и покупателям недвижимости.

По объемам выдачи ипотеки спрос сместился в сторону вторичного жилья. В октябре 2023 года пропорция кредитования составляла 47% на новостройки и 53% на «вторичку» (включая индивидуальное жилищное строительство). В октябре 2024 года — соответственно 41% и 59%.

Опять же — неудивительно. В 2024 году государство совершило на рынок ипотеки «регуляторную атаку» — комплекс мер, направленный на охлаждение рынка кредитования жилья. Меры оказались успешными. Объем кредитования в ноябре 2024 года составил 623 миллиарда рублей — на 55% ниже, чем в ноябре 2023-го. Спад выдачи ипотеки за год составил 64% — почти в три раза.

Тем не менее, тенденция перетекания спроса из сегмента новостроек во вторичный будет развиваться. Уже осенью фиксировали переход примерно 10% клиентов из первички на рынок вторички, и в дальнейшем процесс продолжится. Этот фактор будет влиять на рост активности вторичного сегмента.

В нынешних условиях большая часть россиян не имеют возможности взять ипотеку по рыночным ставкам, а те, кто такую возможность имеют, делают это лишь при крайней необходимости. Власти продолжают заявлять: не стоит рассчитывать на господдержку отрасли, пока инфляция более чем в 2 раза выше таргета Банка России в 4%.

Заградительной для россиян стала ставка 16%. Только один из ста респондентов может платить такие годовые. Ставки выше 16% неприемлемы ни для одного опрошенного. Лишь каждый четырнадцатый готов взять кредит под 15%, каждый двенадцатый — под 14%, каждый третий — под 10%. Двое из трех опрошенных согласны на 7% годовых, и все до единого — на 6%.

Поддержкой для отрасли остается сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, а также высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений.