В январе 2025 года инфляция на потребительском рынке замедлилась до 1,23% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен снизились до 1,33% м/м при замедлении роста цен на плодоовощную продукцию (до 2,68% м/м) и на остальные продукты питания (до 1,12% м/м). Также снизились темпы роста цен в сегменте непродовольственных товаров (до 0,42% м/м) на фоне замедления роста цен на электро- и бытовые приборы, бензин и дизельное топливо. В секторе услуг динамика цен составила 2,07% м/м. В январе спрос на жильё обычно всегда низкий. Это соответствует факту сезонности. В первый месяц года, как правило, всегда мало сделок. Впрочем, сейчас развивается необычная ситуация. Увеличение спроса не ожидается и в феврале.

В январе 2025 года на рынке жилой недвижимости России наблюдается стабильный рост цен, сообщает новое исследование Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 171,1 тыс. рублей, увеличившись на 0,4% по сравнению с декабрем 2024 года. В крупнейших регионах — Москве и Санкт-Петербурге цены значительно превышают среднероссийский уровень, достигая 351,5 тыс. руб. и 246,8 тыс. руб., соответственно. Самые низкие цены зафиксированы в Волгоградской (114,6 тыс. руб. за кв. м), Челябинской (119,1 тыс. руб.), Воронежской (119,5 тыс. руб.) и Самарской (127,9 тыс. руб.) областях.

Разрыв между ценой предложения и ценой спроса на первичном рынке, являющийся индикатором уверенности продавцов, увеличился в январе до 11,8% с 10,9% в декабре. В ряде регионов, таких как Республика Башкортостан и Нижегородская область, этот разрыв превысил 20%. На фоне стагнации спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) застройщики уже не могут компенсировать ценами рост своих расходов.

На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра достигла 112,2 тыс. рублей, что на 0,6% выше декабрьских показателей. В Москве и Санкт-Петербурге цены остаются самыми высокими (298,7 тыс. руб. и 198,8 тыс. руб., соответственно), в то время как в Челябинской и Волгоградской областях они значительно ниже (до 80 тыс. руб.).

Исследование также отмечает, что цены на готовое жилье продолжают расти, несмотря на снижение спроса. Разрыв между ценами предложений и сделок на вторичном рынке остается минимальным с начала 2022 года (0,6%), что создает предпосылки для возможного снижения цен в будущем.

Стабилизация роста цен и региональная специфика будут играть ключевую роль на рынке недвижимости в ближайшие месяцы.

В начале 2025 года рынок вторичной недвижимости в России переживает традиционное сезонное охлаждение, характерное для января. В ближайшей перспективе ожидается небольшое оживление спроса.

Вторичный рынок в начале 2025 года будет интересен в первую очередь для покупателей, готовых быстро выходить на сделки за наличные. Покупателям сейчас необходимо либо иметь большой объём сбережений, чтобы покрыть всю сделку наличными, либо увеличить размер первого взноса и обеспечить покупку ипотекой. В таких условиях нет потенциала для повышения цен на вторичку со стороны продавцов, так как доля оставшихся на рынке потенциальных покупателей невелика. Кроме того, по-прежнему актуальной у продавцов остаётся стратегия перехода на рынок долгосрочной аренды. Так собственники могут заработать в ожидании увеличения интереса со стороны покупателей.

Ввод жилья в январе 2025 года, как следует из опубликованных оперативных данных Росстата, составил 10,9 млн кв. м. Это на 9,7% ниже показателя января 2024-го — 12,1 млн кв. м.

Снижение фиксируется как в сегменте индивидуального жилищного строительства, который демонстрировал положительную динамику большую часть прошлого года, так и в секторе многоквартирных домов. По данным Росстата, в январе введено в эксплуатацию 8,3 млн кв. м частных домов — это минус 8,2% в годовом выражении. Это, впрочем, обусловлено высокой базой прошлого января (тогда показатель подскочил на 44% год к году). Объемы ввода многоквартирных домов в январе оцениваются в 2,6 млн кв. м, что на 14% отстает от прошлогодних значений (3 млн кв. м). Этот сегмент жилищного строительства завершил 2024 год в минусе: было сдано 45,5 млн кв. м, что на 12% меньше, чем по итогам 2023-го.

2025 год можно назвать Годом Недоступного Кредита! И именно он, этот символ года, во многом будет влиять на нашу жизнь. И на нашу экономику. В том числе – на рынок жилья. Ведь рыночную ипотеку сейчас дают под 30% годовых, а из более-менее массовых льготных программ осталась только семейная под 6%! Вот почему спрос на рынке жилья в наступившем году останется невысоким.

При этом ушедший 2024 год, несмотря на кучу прогнозов из серии «скоро все рухнет», не оправдал надежд россиян, которые ждали снижения цен. Жилье кое-где подешевело, но выборочно и очень скромно — в сравнении с вздорожавшей ипотекой. А кое-где еще больше выросло в цене.

Цены на материалы сильно выросли и продолжают расти. Будущие ЖК в местах с удачной транспортной доступностью, с хорошей собственной инфраструктурой сильно проседать в цене явно не будут. На квартиры в новостройках, уже сданных в эксплуатацию или около того, существенного снижения цен не ожидается. Но и роста – тоже.

По завершенным проектам проводятся единичные акции, со скидками максимум на 10%. В основном речь идет о новостройках эконом-класса с не очень удачным расположением. Это — вчерашние новостройки. У таких квартир — все плюсы нового современного жилья, но они уже обустроенные, можно заезжать завтра — не тратясь, как в большинстве новостроек, на ремонт. При этом цена зачастую ниже, чем в новостройках (из-за отсутствия льготной ипотеки на вторичку). Спрос на подобное жилье вырос, когда в июле прошлого года завершилась самая массовая программа льготной ипотеки — на новостройки под 8%. В основном такие квартиры покупают те, кто уже имеет жилье и хочет улучшить условия. Грубо говоря, переехать из однушки в двушку или в более подходящий район. Такие покупатели нередко готовы взять «рыночную» ипотеку даже на нынешних драконовских условиях (около 30% годовых), поскольку она им нужна только на сумму доплаты.

Квартиры в престижных районах Москвы, Санкт-Петербурга и других крупнейших городов сохраняют привлекательность благодаря расположению — это места с развитой инфраструктурой. При этом «хорошая» квартира — нынче не обязательно большая. В столицах спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в шаговой доступности от метро и станций МЦД (актуально для Москвы), особенно в районах с парками и развитой инфраструктурой.

В 2025 году подобрать подобную квартиру будет сложнее: есть предпосылки к сокращению предложения. Многие собственники, не имея возможности продать жилье по желаемой цене, сняли его с продажи. И ждут более подходящей ситуации: когда снизятся и ипотечные ставки, и разница в цене между первичным и вторичным рынком (это важно для тех, кто хочет продать свое старое жилье и купить новостройку).

Жилье категории «эконом» дешеветь может, а вот бизнес-класс — никогда, спрос на него только растет как на ценное вложение денег.

Большинство застройщиков в регионах возводят жилье, которое по качеству и уровню комфорта все-таки значительно превосходит местную вторичку. Поэтому новостройки в городах с небольшим объемом ввода такого жилья — всегда в цене. По данным портала «Мир квартир», за 2024 год в Улан-Удэ, Чите, Оренбурге, Саранске цена квадрата в новостройках выросла на 20-30%. Это значительно круче, чем в любом мегаполисе.

А вот примеры городов — не миллионников, где на 10-15% и больше в 2024 году подорожала вторичка: тот же Улан-Удэ (кто не в курсе, там производят знаменитые вертолеты «Ми» и много чего другого), Набережные Челны, Саранск, Ижевск, Нижний Тагил…

В 2025 году такого же роста цен там, скорее всего, уже не будет. Но и предпосылок к их снижению не появилось.

Активно цены также будут расти в регионах с максимально доступными ипотечными программами (Дальний Восток, Арктика с льготной ипотекой под 2%). И там, где благоприятная демографическая обстановка (Чечня, Тыва).

В городах, где продолжается отток населения противоположная тенденция: любое жилье практически не дорожает и даже дешевеет. Например, это некоторые города республики Коми, Архангельской, Мурманской, Псковской областей.

Новостроек в таких населенных пунктах обычно нет за отсутствием платежеспособного спроса. А вторичка может подешеветь и на 20-30%, и даже больше — если не будут введены какие-то дополнительные меры господдержки типа льготной ипотеки на такое жилье. Или не начнется какое-нибудь движение со строительством новых предприятий (и появлением хорошо оплачиваемых рабочих мест) и улучшением инфраструктуры — благодаря чему город из «неактивных» перейдет в разряд «передовых».