Москва
15 апреля 2025 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в марте 2025 года
В марте 2025 года инфляция на потребительском рынке замедлилась до 0,65% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,83% м/м при замедлении роста цен на плодоовощную продукцию (до 0,25% м/м) и на остальные продукты питания (до 0,92% м/м). Также снизились темпы роста цен в сегменте непродовольственных товаров (до 0,14% м/м) на фоне удешевления электротоваров и других бытовых приборов, телерадиотоваров, легковых автомобилей. В секторе услуг динамика цен составила 1,01% м/м.
Ситуация на рынке
В 2024 году новостройки подорожали на 9,2%, вторичное жилье — на 4,2%. Это в пределах официальной инфляции — 9,52%.
В октябре 2024 года Центробанк повысил ключевую ставку до рекордных 21%, и средняя рыночная ставка по ипотекам достигла почти 30%. В марте 2025 года она держится около 28%. Еще летом 2024 свернули ипотеку с господдержкой.
В таких условиях объемы выдачи ипотек снизились: за 2024 год выдали 1,3 млн жилищных кредитов на 4,9 трлн рублей. Это более чем в полтора раза хуже значений 2023 года. Начало 2025 года не обнадеживает: по итогам февраля объем кредитования составил 538,6 млрд рублей — падение год к году на 47,8%.
Рост цен на новостройки в целом замедлился во второй половине 2024 года
Регион |
I полугодие 2024 года |
II полугодие 2024 года |
2024 год |
|---|---|---|---|
|
Москва |
7,8% |
0,7% |
8,5% |
|
Московская область |
6,5% |
3,1% |
9,9% |
|
Краснодарский край |
2,5% |
3,2% |
5,8% |
|
Санкт-Петербург |
5,8% |
6,1% |
12,3% |
|
Свердловская область |
7,9% |
6,2% |
14,7% |
|
Ростовская область |
7,8% |
4,3% |
12,4% |
|
Ленинградская область |
6% |
6,9% |
13,3% |
|
Тюменская область |
5,5% |
1,2% |
6,7% |
|
Новосибирская область |
5,9% |
4% |
10,2% |
|
Башкортостан |
6,5% |
3,1% |
9,9% |
|
Россия |
5,5% |
3,6% |
9,2% |
Что происходит с новостройками
Цены не снижаются. Девелоперы строят в рамках проектного финансирования — на кредитные деньги. Так, на февраль 2025 года долг застройщиков перед банками составил 8,3 трлн рублей.
Застройщик с самого начала представляет банку финансовую модель, где учтены план продаж, затраты на стройку и наполняемость эскроу. Взамен банк предоставляет застройщику проектное финансирование по льготным ставкам. Финансовую модель корректируют, но сильно отклоняться от нее ни одной из сторон не выгодно. Падение цен на новостройки для банков обернется тем, что регулятор потребует от них нарастить резервы.
Себестоимость стройки растет. И это весомый аргумент за то, что цены на жилье тоже будут увеличиваться. Растут зарплаты рабочих и стройматериалы. Так, отделочные материалы в 2024 году подорожали на 13%, а в 2025 году ожидается рост еще на 5—10%. Также застройщики могут привлекать на разных этапах подрядчиков, и стоимость их работ, которая закладывалась в финансовую модель раньше, на текущем рынке уже не актуальна.
Все это закладывают в себестоимость и перекладывают в стоимость квартиры. Застройщик ничего не делает за свой счет.
По стране реальная доходность застройщиков после раскрытия эскроу не превышает 10—12%. Снижать еще маржу попросту некуда. Кроме того, что растут цены на стройматериалы, основной статьей расходов стало обслуживание проектного финансирования: для некоторых застройщиков оно выросло с 6—7 до 30%.
Все это может стать реальной угрозой для застройщиков, вплоть до дефолта. Ведь многие наполняли эскроу-счета по ценам начала 2024 года, а достраивать придется в реалиях 2025—2026 годов, когда себестоимость работ выросла на 70—120%.
Число новых домов сокращается. Застройщики предпочитают уменьшать предложение, а не снижать цены. Так, в январе они вывели на рынок на 31%, а в феврале — на 35% меньше квартир, чем годом ранее. А если смотреть к 2023 году, показатели упали на 21 и 9%.
Им достаточно продавать отдельные лоты, чтобы соблюсти требования проектного финансирования и не форсировать продажи. В 2025 году запуск новых проектов может снизиться на 27—38%.
Сроки сдачи квартир откладываются. Многие застройщики сталкиваются с проблемой, когда на эскроу-счете собралось меньше денег, чем нужно погасить перед банком в рамках проектного финансирования. Например, в доме на 1000 квартир продано лишь 600. Тогда застройщику выгодно тянуть со сдачей объекта, чтобы собрать больше денег с покупателей и не ломать голову, как погасить кредит банку здесь и сейчас.
До 30 июня 2025 года действует мораторий на неустойку за не сданные вовремя объекты. Его могут продлить еще. Мораторий помогает застройщикам избежать дополнительных расходов и рисков банкротства.
Тем не менее, полного разгильдяйства в этом плане правительство не допустит: Минстрой уже призвал застройщиков проявить ответственность и не злоупотреблять сроками ввода жилья.
Также в феврале «Дом-рф» предложил субсидировать ставки по проектному финансированию для жилья со сроком ввода в 2026 году и позже. Это снизит риски для застройщиков и поддержит отрасль.
Чем застройщики заманивают покупателей в условиях недоступной ипотеки
Вводят рассрочку. С января 2025 года заработал ипотечный стандарт, который ограничил мутные схемы вроде субсидированных ставок, кэшбэка, размещения денег дольщиков на аккредитивах. Но у застройщиков еще остались козыри в рукаве.
Рассрочка — один из таких козырей. Это альтернатива дорогой ипотеке, и по такому принципу сейчас приобретают 30—50% новых квартир. Центробанк следит за ситуацией: такая схема в обход банков несет риски, как для покупателей, так и для застройщиков. Для последних риск в том, что они не резервируют подушку ликвидности, как это делают финансовые организации, и могут не справиться с новой финансовой моделью и возможными кассовыми разрывами. Покупатели зачастую тоже не осознают долгосрочные риски: покупают квартиру с завышением цены и крупными выплатами в будущем.
Другая экзотическая история — аренда с правом выкупа. Это когда арендатор платит не только ежемесячную аренду, но и выплачивает часть стоимости квартиры. А в конце срока аренды квартира переходит в его собственность. Такая схема позволяет покупателям въехать в квартиру, даже если нет первоначального взноса. Но, скорее всего, это не будет массовой практикой.
Это очень нагруженная кэшфлоу-модель: сроки окупаемости арендного бизнеса гораздо выше, чем при продаже квартир. Поэтому застройщикам выгоднее оставаться в традиционной парадигме продаж.
Предлагают акции. Например, застройщики предлагают в довесок к квартире дополнительные плюшки: кладовку, машино-место или ремонт. А скидки если и делают, то только на остаток нераспроданных квартир. Массово скидывать цены они не могут.
Например, на начало года в Москве скидки предлагали в 185 из 300 ЖК — без учета элитного сегмента, где открытых скидок нет. Но зачастую это лживые скидки, когда застройщик сначала искусственно задрал цену.
Застройщики массово ставят новостройки на паузу
Впервые за всю историю московского рынка в массовом сегменте не было выведено в продажу ни одного нового проекта. Это звучит как заголовок из газет 90-х, но реальность такова, что строительной отрасли действительно давно не было так тяжело, как в нынешних экономических условиях.
По данным компании «Метриум», в первом квартале 2025 года продажи стартовали всего в пяти уже строящихся жилых комплексах — рекордно низкий показатель за всю историю современного рынка. Общий объем предложений в массовом сегменте рухнул на 16,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Больше всего пострадал Юго-Восточный округ, где в продаже осталось лишь 2,9 тысячи лотов — почти на треть меньше, чем год назад. В то же время Западный округ пока сохраняет лидерство по числу предложений благодаря нескольким масштабным проектам.
На днях мрачным прогнозом разразился глава Дом.РФ Виталий Мутко. По его словам, россиянам может не хватить жилья после 2027 года. Как объяснил эксперт, сейчас граждане отложили крупные покупки до лучших времен, сделав ставку на депозиты. Но когда россияне начнут забирать свои деньги с вкладов, квадратных метров на всех может не хватить.
Не менее тревожно звучат слова вице-премьера России Марата Хуснуллина. Он рассказал, что рост стоимости кредитов для застройщиков уже привел к тому, что сроки сдачи порядка 100 тысяч квартир значительно сдвинулись. Одновременно с этим объем ввода новых проектов снизился на 24%. Это значит, что рынок замедляется на глазах, а инвесторы все чаще предпочитают останавливать строительство.
Застройщики не мотивированы начинать новые запуски, что скажется на объемах ввода жилья после 2027 года. Нужно принимать меры поддержки, чтобы не допустить кризиса предложения, который может начаться, если продажи упадут еще на 30% и более.
Также на вкладах россиян накопилось 56,9 трлн рублей. При снижении ставок они потекут в реальную экономику, в том числе и в недвижимость. Эффект от этого невозможно просчитать — многое зависит от резкости Центробанка и того, как быстро разожмется эта депозитная пружина. Но это вполне может запустить новый виток инфляции.
Какие цены сейчас на первичном рынке
Несмотря на трудности, жилье в России продолжает дорожать. В городах с населением от полумиллиона человек за первые три месяца 2025 года стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 3,5%, достигнув отметки в 160,9 тысячи рублей, по данным «Циан».
Главными причинами сохраняющегося роста цен стали: сокращение числа новинок на рынке (то есть в продажу вышло меньше дешевых корпусов на этапе котлована), увеличение стоимости строительства (рабочей силы и строительных материалов), восстановление активности после снижения в июле прошлого года (девелоперы стали с меньшим опасением индексировать цены).
Лидерами подорожания стали города с высокой долей промышленности в структуре экономики: в Челябинске цены взлетели на 7,4%, в Набережных Челнах — на 7,1%, а в Тольятти — на 6,5%. Москва также не осталась в стороне — квадратный метр здесь подорожал на 6%. Санкт-Петербург показал чуть более сдержанный рост — 4%.
Однако не везде цены ползли вверх. В Хабаровске, Ростове-на-Дону и Рязани зафиксировали небольшое падение — от 0,1% до 0,6%. На первый взгляд, это кажется хорошей новостью, но это не снижение, а скорее застой. Рынок в этих городах взял паузу, но явно не для того, чтобы развернуться назад. Чемпионами роста стали Тольятти (+32%), Томск (+26%) и Ижевск (+22%). Средний показатель по стране — +11% к стоимости «квадрата».
Прогнозируется небольшой, но уверенный рост цен. При этом разрыв между заявленной стоимостью и реальными сделками становится все больше. Девелоперы предлагают скидки и выводят в продажу новые корпуса с чуть более доступными ценами, чтобы поддерживать спрос. Но эти шаги лишь временная мера: тренд на подорожание сохраняется.
А что происходит на вторичном рынке
На вторичном рынке жилья в России все тоже идет по сценарию медленного роста. За последний месяц цены увеличились в среднем на 0,4% в ключевых регионах, и хотя это явно ниже инфляции, говорить о падении стоимости не приходится. Держат рынок на плаву альтернативные сделки, когда россияне продают одну квартиру, чтобы приобрести другую, а также покупатели, у которых имеются накопления. Тем временем предложение продолжает увеличиваться, но в условиях сдержанного спроса и тормозящей экономики взлета цен не ожидается.
Согласно данным «ЦИАН.Аналитики», в марте средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в крупнейших регионах (16 городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях) составила 152,5 тысячи рублей. Это на 0,4% выше, чем месяцем ранее, и на 5,8% больше, чем в марте прошлого года. Эксперты называют динамику стабильной: последние полгода средние цены демонстрируют плавный прирост в пределах 0,5% ежемесячно.
В масштабах всей страны ситуация следующая: средняя стоимость квадрата по итогам марта составила 128,8 тысячи рублей, прибавив 0,9% за месяц и 6,2% за год. Ни одного города со снижением стоимости эксперты не зафиксировали.
Цены продолжают расти, ипотека, которая когда-то казалась решением, стала неподъемной ношей, и ко всему этому еще добавился возможный дефицит жилья. Россияне оказались в ловушке: квартиру они сегодня себе позволить не могут и надеются на будущее, только вот завтрашний день ничего хорошего не сулит. И когда удастся выйти из этого замкнутого круга, пока неизвестно.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
