Москва
19 мая 2025 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в апреле 2025 года
В апреле 2025 года инфляция на потребительском рынке продолжила замедляться и составила 0,40% м/м. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,71% м/м при замедлении роста цен на продукты питания за исключением плодоовощной продукции (до 0,59% м/м), динамика цен на плодоовощную продукцию составила 1,48% м/м. В сегменте непродовольственных товаров цены снизились (-0,07% м/м) на фоне ускорения снижения цен на электротовары и другие бытовые приборы, легковые автомобили, удешевления обуви. В секторе услуг рост цен замедлился до 0,53% м/м.
В апреле 2025 года было сдано в эксплуатацию 6,7 млн «квадратов» жилой недвижимости. Речь идёт как о новостройках, так и о вводе частного жилья. За год объем ввода снизился на 7,4%. В сегменте индивидуального жилищного строительства объем ввода уменьшился на 10,3%. В апреле 2025 года было построено 4,4 млн «квадратов».
Апрельский показатель ввода жилья стал минимальным с начала 2025 года. В январе было сдано около 11 млн «квадратов», в феврале объем ввода составил 10,4 млн «квадратов», в марте было сдано в эксплуатацию 10,6 млн «квадратов» жилой недвижимости, в апреле – всего 6,7 млн «квадратов».
Спад отмечен в пяти федеральных округах. Сильнее всего ввод жилья упал в Северо-Кавказском федеральном округе – на 45,9%. Заметное снижение отмечено в Приволжском федеральном округе – на 20,9%, а также в Южном федеральном округе – на 18%.
В трёх федеральных округах ввод жилой недвижимости увеличился. в Северо-Западном федеральном округе ввод жилья вырос на 22,1%, в Уральском федеральном округе – на 12,7%, в Центральном федеральном округе – на 2,9%. В ЦФО в целом ввод жилья вырос, однако ввод ИЖС снизился на 8,9%.
В Москве в апреле было введено в эксплуатацию более 0,5 млн «квадратов» новостроек и индивидуальных домов. Это 68,8% превышает прошлогодний показатель. Ввод индивидуального жилья в столице почти не изменился – он снизился всего на 0,7%.
Основные факторы замедления ввода жилья
- Рост стоимости стройматериалов. Металл и цемент подорожали на 15-20% за год.
- Ужесточение банковских критериев по ипотеке. Ставки выросли, что снизило спрос.
- Дефицит рабочей силы на строительных площадках и перебои с логистикой.
- Перепроектирование некоторых объектов с учётом новых требований по энергоэффективности.
Рост цен на новостройки в России замедлился и продолжил отставать от инфляции. В апреле 2025 года средняя стоимость квадратного метра жилья выросла на 0,5% против 1,1% в марте и 1% в феврале.
Как изменились цены на новостройки в разных регионах России
В апреле цены на строящееся жилье снизились в 20 регионах, в том числе сильнее всего:
- на 2,1% – в Новгородской области;
- на 1,9% – в Липецкой области;
- на 1,8% – в Тверской области;
- на 1,6% – в Ивановской области;
- на 1,6% – в Ульяновской области.
В большинстве регионах (48) был зафиксирован рост или околонулевая динамика. Сильнее всего цены за апрель повысились:
- на 4,3% – в Ямало-Ненецком округе;
- на 2,8% – в Кировской области;
- на 2,4% – в Курской области;
- на 2,3% – в Смоленской области;
- на 2% – в Калининградской области.
Москва заняла девятое место по росту цен на новостройки в апреле. В столице строящееся жилье в среднем подорожало на 1,5%.
Рост цен ниже инфляции
За четыре месяца 2025 года строящееся жилье подорожало в среднем на 2,9%. Что по-прежнему ниже инфляции (3,2% по состоянию на 28 апреля 2025 года).
С начала года цены на первичном рынке жилья выросли почти во всех регионах (в 63 из 68). В 30 регионах темпы роста цен опережают среднероссийские значения. В их числе Москва, где стоимость новостроек за январь – апрель выросла на 6,7%.
Существеннее всего с начала 2025 года новостройки подорожали:
- на 14% – в Севастополе;
- на 7,5% – в Смоленской области;
- на 6,9% – в Орловской области.
Удорожание жилья во многом сдерживается стабилизацией спроса: в апреле продажи квартир в новостройках составили 1,8 млн кв. м, что соответствует среднемесячному уровню первого квартала 2025 года.
Всего в январе – апреле 2025 года в России было продано 7,1 млн кв. м жилья в новостройках. Это на 10% меньше аналогичного периода прошлого года. При этом в денежном выражении продажи застройщиков составили 1,5 трлн руб., что на 7% превосходит четыре месяца прошлого года.
В России в апреле подорожало вторичное жилье
Стоимость квадратного метра увеличилась в среднем по миллионникам на 0,7% – до 142 тыс. рублей. Небольшой рост медианной цены метра сопровождался увеличением предложения – на 4,3% за месяц в среднем по всем городам-миллионникам. Лидером по росту стоимости квадратного метра за месяц среди миллионников стала Пермь (+3,4% – до 106 тыс. рублей), на втором месте – Ростов-на-Дону (+1,8% – до 123 тыс. рублей), на третьем – Екатеринбург (+1,4% – до 125 тыс. рублей) и Челябинск (+1,4% – до 99 тыс. рублей).
Небольшое снижение цен, близкое к стагнации (до 0,5%), на вторичном рынке зафиксировано только в двух из 16 российских мегаполисов: в Нижнем Новгороде (–0,5% – до 139 тыс. рублей) и Красноярске (–0,4% – до 122 тыс. рублей). Остальные 10 миллионников в течение месяца показали небольшой рост в диапазоне от 0,2% (в Санкт-Петербурге и Омске) до 1% (в Москве).
В преддверии лета вторичный рынок показывает некоторое оживление. На фоне стагнации ключевой ставки, которая продолжается уже полгода, собственники начали постепенно повышать цены на свои объекты. Это связано с тем, что ожидания большинства игроков на рынке связаны скорее со скорым началом цикла снижения ставки, чем с дальнейшим сохранением текущего уровня. Также стоит отметить, что рост стоимости вторичного жилья менее чем на 1% за месяц – это показатель, который не превышает уровня текущей инфляции.
Городами с самыми дорогими квадратными метрами на вторичном рынке остаются Москва (+1% за месяц – до 359 тыс. руб./кв. м), Санкт-Петербург (+0,2% – до 214 тыс. руб./кв. м), Казань (+0,6% – до 186 тыс. руб./кв. м), Нижний Новгород (–0,5% – до 139 тыс. руб./кв. м) и Екатеринбург (+1,4% – до 125 тыс. руб./кв. м). «Квадраты» менее 100 тыс. рублей на рынке вторичной недвижимости миллионников реализуются в Челябинске (+1,4% – до 99 тыс. руб./кв. м) и Волгограде (+0,3% – до 96 тыс. руб./кв. м).
Средневзвешенная цена 1 кв. м жилья на первичном рынке премиум-класса Москвы составила 795 920 рублей. За год стоимость поднялась на 16,3%. В бизнес-классе «квадрат» подорожал на 4,5% – до 473 300 рублей.
Долгосрочная аренда подешевела
С ноября 2024 года по апрель 2025 года долгосрочная аренда в среднем по стране подешевела на 14% – с 35 тыс. до 30 тыс. руб. в месяц. Основная причина снижения цен на аренду связана с тем, что рост предложения на рынке существенно опережает динамику спроса и в условиях роста конкуренции арендодатели корректируют ставки.
Самое заметное снижение цен на аренду за полгода зафиксировано в Москве и Казани, где цены опустились на 17% – до 75 тыс. и 33 тыс. руб. в месяц соответственно. Также существенное снижение (на 16% за полгода) зафиксировано в Нижнем Новгороде – до 31 тыс. руб. в месяц. На 14% цены опустились в Красноярске до 30 тыс. руб., в Челябинске до 25 тыс. руб. и Санкт-Петербурге до 38 тыс. руб.
Уже в середине лета тренд может измениться. В преддверии высокого сезона активность арендаторов будет увеличиваться, а объем доступного предложения сокращаться, в том числе на фоне решения части собственников вернуться к вопросу продажи жилья после запуска семейной ипотеки на вторичное жилье.
Квартирные туристы
В Москве на вторичном рынке вдвое увеличилась доля «квартирных туристов» – если в марте их было около 15%, то сейчас 30%. Речь идет о потенциальных покупателях, которые интересуются объектами, ходят на просмотры, но сделок не совершают. Сейчас «квартирные туристы» представлены в основном держателями вкладов.
Появился определенный тип покупателей – это обладатели рублевых банковских вкладов, истекающих в мае, июне или июле: вкладчики не уверены, что высокая доходность депозитов останется на прежнем уровне, и предполагают зафиксировать прибыль. Они выглядят как классические туристы рынка недвижимости, то есть ходят, смотрят и раздумывают, не купить ли что-нибудь.
За счет «квартирных туристов» на вторичном рынке Москвы создалась иллюзия оживления. По их данным, с начала апреля на 20% увеличилось число просмотров объявлений и показов самих квартир. При этом количество сделок с начала года не изменилось.
Средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья Старой Москвы сейчас составляет 284,5 тыс. руб., примерно на таком же уровне она была в начале года (-0,2%). Всего в продаже насчитывается свыше 98,3 тыс. объектов – с начала года этот показатель сократился на 0,9%.
На фоне невысокого спроса собственники охотнее идут на торг. В среднем размер дисконта на рынке вторичного жилья столицы составляет 5–10%. Меньше – в экономе, больше – в бизнесе, так как там ценники чаще завышены.
В то же время на рынке накапливается отложенный спрос, который готов обрушиться, когда ключевая ставка начнет снижаться, в том числе за счет держателей вкладов и ипотечных заемщиков. Ожидается интересная картина, но пока на рынке скучно. Предложение не растет, но и не уменьшается. Как следствие, цены тоже стабильны, общая инфляция совершенно не касается квартир на вторичке в отсутствие спроса.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
