Более 30 российских регионов имеют признаки серьезного затоваривания на рынке квартир в новостройках. Во многих субъектах РФ объем предложения значительно превышает уровень платежеспособного спроса: даже снижение объемов запусков новых проектов не помогает избежать избыточного объема предложения. У участников рынка одна надежда на снижение Центробанком ключевой ставки, что должно привести к улучшению ипотечного кредитования.

Из исследования Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) следует, что в 28 российских регионах сформировалась ситуация, при которой риск наступления кризиса перепроизводства новостроек оценивается как «довольно высокий». В список таких регионов, в частности, попали Краснодарский край, Ленинградская, Свердловская и Новосибирская области. Ситуацию в целом по России аналитики также характеризуют как «высокорискованную».

В пяти регионах — Орловской, Пензенской и Челябинской областях, Карачаево-Черкесии и Красноярском крае — риск оценивается как высокий, еще в 21 регионе, включая Московскую область и Петербург,— средний. В остальных субъектах РФ риск затоваривания на рынке новостроек низкий либо довольно низкий.

Оценка вероятности кризиса затоваривания рынка рассчитывалась аналитиками ЕРЗ.РФ на основе соотношения темпов продаж и вывода новых проектов, соотношения нормативной и фактической распроданности новостроек. Аналитики также брали в расчет изменение средневзвешенных цен.

В ряде регионов кризис перепроизводства уже наступил. Девелоперы активно выводили проекты в городах с ограниченным спросом, рассчитывая на стабильный рост, но в результате предложение превысило уровень платежеспособного спроса. Это привело к проблемам с реализацией строящегося жилья.

В январе—мае 2025 года продажи квартир в новостройках по всей России снизились на 16% год к году, до 9 млн кв. м. При этом суммарная выручка застройщиков за счет роста цен сократилась только на 2%, до 1,9 трлн руб. При текущей ключевой ставке Центробанка выполнять планы продаж девелоперам все тяжелее, растет доля нераспроданного жилья.

Рынок способен к саморегулированию, что уже выразилось в сокращении числа стартов новых проектов. В январе—мае 2025 года застройщики вывели на рынок 15 млн кв. м жилья, что на 20% меньше год к году. Но выход новых проектов при наличии значительных нераспроданных остатков увеличивает и без того избыточное предложение. В мае 2025 года нераспроданными остаются 68% строящегося жилья по всей стране, годом ранее показатель был ниже — 65%.

Несмотря на это, снижать цены девелоперы не торопятся. Застройщики ограничены в возможности снижать цены в силу особенностей проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Поскольку средства покупателей остаются замороженными до момента ввода объекта в эксплуатацию, снижение цен становится финансово нецелесообразным. Итоговая цена сейчас сильно зависит от схемы оплаты: популярные сейчас рассрочки, компенсации процентной ставки также влияют на итоговую цену, препятствуя ее снижению.

Прибыль с одной квартиры составляет всего 10–15% от ее стоимости. Если предоставить скидку на те же 10%, застройщики фактически перестанут зарабатывать, а спрос при этом вряд ли существенно вырастет. Более того снижение цен одним игроком потянет за собой остальных, и в итоге все будут работать в ноль, не сдвинув рынок с места. Уже сейчас многие проекты жилищного строительства реализуются на грани рентабельности, поэтому любое понижение цен способно сделать их убыточными.

Ухудшения ситуации участники рынка не ожидают. Аналитики ЕРЗ.РФ прогнозируют, что в регионах с высокой вероятностью наступления кризиса на рынке новостроек будет усиливаться конкуренция и появятся более гибкие ценовые предложения. Сокращение ключевой ставки ЦБ в июне, хоть и всего на 1 процентный пункт, ведет к новому витку роста продаж. Покупатели активно оформляют рассрочки, так как осознают изменение конъюнктуры, предвидя возможность относительно быстрого перехода к доступной ипотеке либо скорого рефинансирования.