Москва
14 июля 2025 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в июне 2025 года
Российский рынок жилья, конечно, является частью экономики всей страны, и зачастую спрогнозировать, куда он двинется дальше, бывает совсем не просто. Вот факторы, оказывающие влияние на его динамику и помогающие спрогнозировать, что будет происходить с рынком в ближайшей перспективе, и как будут меняться цены на жилье.
Политика и экономика
К важным факторам, которые влияют на российский рынок недвижимости, относятся общие экономические и политические процессы в стране. Критически влияют динамика доходов населения, ситуация на рынке труда и настроение покупателей.
Правда не всегда связь бывает линейной. Например, ковид в 2020 году: экономическая ситуация плохая, казалось бы, рынок должен пойти вниз, но льготная ипотека привела к чрезвычайной активизации спроса на новостройки и росту цен на них, что, в свою очередь, спровоцировало повышение стоимости вторичного жилья.
Все внимание на ставку
Одним из ключевых факторов, определяющих динамику российского рынка жилья, является изменение ключевой ставки Банка России. Повышение ставки по причине высокой инфляции стандартно ведет к удорожанию ипотеки и охлаждению спроса на недвижимость. Логика рынка в теории тут такова: чем выше ставка ЦБ, тем дороже кредиты, тем меньше людей могут позволить себе купить жилье.
Стандартно при увеличении ставки ЦБ растут ставки по ипотеке, спрос на жилье снижается, как следствие, цены стагнируют или идут вниз. При снижении ставки ипотека становится доступнее, в результате происходит рост спроса и цен. Сегодня российский рынок недвижимости ждет снижения ключевой ставки с текущих 20%, полагая, что это разморозит спрос, покупатели жилья устремятся на рынок ипотеки и продажи восстановятся.
Но на самом деле до определенного момента снижение ставки ЦБ может иметь и противоположный эффект. Если ставку начнут плавно снижать, то вместо того, чтобы броситься быстрее брать ипотеку, ставки по которой опустятся с нынешних 27% до условных 23-25%, люди займут выжидательную позицию с расчетом, что ставки постепенно дойдут до тех уровней, на которых были в лучшие годы. Соответственно, цены, которые обычно идут вверх вслед за растущим спросом, тоже будут смотреть в другую сторону.
Вклад или квартира
Еще одним важным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является доходность по банковским вкладам. Ставки по банковским депозитам также напрямую зависят от уровня ключевой ставки. Когда ставки по банковским вкладам высокие и превышают потенциальную доходность от аренды, люди, конечно, выбирают депозиты вместо кирпичей.
На начало июля средняя максимальная ставка по вкладам топ-10 российских банков для физлиц составляет около 15,5-16%. Это выше уровня средней доходности аренды жилья. Люди массово вернутся к инвестициям в недвижимость, когда доходность по вкладам упадет минимум до 12%, а до этого времени они предпочтут держать деньги на банковских депозитах, а не покупать жилье.
Вместе с тем, при снижении ставок по банковским вкладам резкого скачка цен на жилье не произойдет, так как ставки будут сокращаться плавно и деньги не хлынут на рынок недвижимости одномоментно.
Рубль против доллара
Еще один достаточно важный для рынка показатель, хотя и имеющий опосредованный характер, – это курс рубля. В сегментах, в которых используется большое количество импортных строительных материалов, ослабление национальной валюты бьет по девелоперам, увеличивая себестоимость строительства, что в конечном итоге приводит к росту цен на жилье. Правда, это актуально в основном для высокобюджетного жилья, в комфорт-классе в основном используются отечественные стройматериалы.
Вместе с тем в моменты, когда рубль резко падает, многие пытаются переложить свои накопления в недвижимость. Например, резкое ослабление рубля в 2014 году и в 2022-м вызвало всплеск спроса на жилье: люди убегали из рублей в квадратные метры. В результате цены подскочили. Правда, потом рынок затормозил – покупатель просто выдохся.
Ожидание и действие
Вероятно, до существенного понижения ключевой ставки Банка России – до уровня менее 15% – рыночная ипотека продолжит оставаться малодоступной и рынок жилья в России будет неактивным. По прогнозам ЦБ, ставка может опуститься до таких значений не раньше второй половины 2026 года.
Следовательно, до этого времени российский рынок недвижимости будет испытывать дефицит спроса. Но, несмотря на это, в сегменте новостроек цены в ближайшей перспективе вряд ли упадут, так как застройщики просто не имеют возможности понижать их.
Цены на вторичное жилье в России начали снижаться
В июне 2025 года в 26 городах России, включая Москву и Ростов-на-Дону, произошло снижение цен на вторичном рынке жилья. Это произошло после длительного периода стагнации. Падение стоимости составило от 3% до 4% в зависимости от города. Самые доступные квартиры сейчас можно найти в Брянске, Смоленске и Липецке.
В Москве вторичное жилье подешевело на 4%, в Ижевске – на 3%, в Ростове-на-Дону – на 2%. В Томске, Омске, Кемерово, Брянске и Барнауле снижение составило 1%. Самые низкие цены на вторичном рынке зафиксированы в Брянске, Смоленске, Ульяновске, Астрахани, Липецке, Калуге, Рязани, Твери и Иванове, где стоимость недвижимости варьируется от 4,5 до 5 млн рублей.
Причины снижения цен и прогнозы
Одной из ключевых причин снижения цен является рост объема предложений. С начала года он увеличился на 14%, а за последний месяц – на 1%. Наибольший выбор вторичного жилья в июне 2025 года наблюдался в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Новосибирске, Тюмени, Сочи и Екатеринбурге.
Интерес покупателей, напротив, вырос лишь в пяти городах: Кирове, Липецке, Хабаровске, Иванове и Волгограде. По данным Роскадастра, количество зарегистрированных договоров купли-продажи к маю 2025 года выросло на 7% до 125 тыс. сделок, лидерами по числу продаж стали Москва, Московская область и Санкт-Петербург.
Топ-10 городов с самым заметным снижением цен на квартиры в июне 2025
Главными целями при покупке вторичного жилья россияне называют приобретение собственного жилья, повышение качества жизни и покупку квартиры ребенку. Более половины покупателей используют средства от продажи предыдущей недвижимости.
Хотя в ряде городов и зафиксировано падение цен, это не означает общерыночного тренда. В ликвидных сегментах (премиум, бизнес-класс, хорошие локации) цены остаются стабильными или даже растут. Продавцы, как правило, не снижают цены, а откладывают продажу. Однако обладатели «живых денег» могут рассчитывать на реальный дисконт.
В июле и августе ожидается традиционный сезонный спад спроса из-за отпусков. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от размера ключевой ставки – без ее ощутимого снижения оживления вторичного рынка в перспективе полугода не ожидается.
Нынешнее снижение нельзя назвать устойчивым трендом. Он говорит о краткосрочной ценовой коррекции, вызванной локальными факторами спроса и предложения. В некоторых городах, например в Краснодаре, вторичка продолжает дорожать, что указывает на неоднородность рынка.
Рынок вторичной недвижимости находится под давлением высоких ипотечных ставок. Сроки продажи растут, и мотивированные продавцы готовы торговаться или снижать цену в объявлениях. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке будет находиться под давлением до стабилизации ситуации с ипотечными ставками.
Дополнительным фактором является перестройка рынка под новые условия. После всплеска активности на первичном рынке, вызванного льготной ипотекой, интерес к вторичке снижается. Снижение цен также связано с сезонностью. Летние месяцы традиционно считаются вялым периодом на рынке недвижимости, а оживление обычно начинается в сентябре.
Летние месяцы — лучшее время для торга, так как мотивированные продавцы готовы уступить, а конкуренция среди покупателей минимальна. Однако, «обвала» цен ждать не стоит, реальное падение происходит точечно, в неликвидных сегментах. Для инвесторов и покупателей лето – это возможность найти выгодные предложения в условиях низкой конкуренции.
Рост и стагнация: картина по городам-миллионникам
Несмотря на июньское снижение, с начала года на вторичном рынке российских городов-миллионников наблюдался умеренный рост цен. Лидером по росту стоимости квадратного метра стала Пермь: за полгода медианная стоимость увеличилась на 7,9% до 109 тыс. рублей. Заметный рост также наблюдался в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону. В Москве и Санкт-Петербурге рост был сдержанным.
Наименьшая динамика цен отмечена в Волгограде и Красноярске, где стоимость квадратного метра практически не изменилась с января. Однако в июне по сравнению с маем, в 14 из 16 городов-миллионников цены на вторичку либо стагнировали, либо снижались.
Федеральная компания «Этажи» подтвердила летнее падение цен, указав, что с начала года средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в России снизилась на 2,6%. В апреле было зафиксировано наибольшее снижение – на 1,2%. Средний дисконт при продаже готового жилья достиг рекордных 6,3–6,4%.
На вторичном рынке сохраняется стагнация средних цен предложения. За последний месяц они увеличились лишь на 0,2%, а с начала года – на 1,7%. Это самый длительный период околонулевой динамики цен с 2018 года, продолжающийся уже 15 месяцев.
В первом полугодии 2025 года вторичный рынок Москвы находился в состоянии «анабиоза». Спрос снизился на 15% по сравнению с прошлым годом из-за высоких ипотечных ставок и перетока спроса в новостройки, стимулируемый программами рассрочки и скидками от застройщиков.
Что делать тем, кто хочет купить или продать квартиру сейчас
- Покупателям: внимательно следите за рынком, не стесняйтесь торговаться и ищите объекты с реальными скидками. Летом можно поймать хорошие предложения, особенно если продавцу нужно срочно продать.
- Продавцам: если нет острой необходимости, лучше не спешить с продажей. Но если нужно выйти в деньги — будьте готовы к торгу и делайте квартиру максимально привлекательной для покупателей.
- Инвесторам: сейчас время для точечных покупок — ищите недооценённые объекты в городах с перспективой роста или в сегменте аренды.
Прогноз: чего ждать от рынка недвижимости до конца 2025 года
- В большинстве городов цены на квартиры будут стагнировать или снижаться незначительно.
- В отдельных регионах с переизбытком предложения возможны более заметные просадки — до 5-10% за год.
- В Москве, Петербурге и крупных мегаполисах цены останутся стабильными или покажут минимальный рост.
- Всё будет зависеть от политики Центробанка, ставок по ипотеке и общей экономической ситуации.
Вывод: стоит ли ждать массового падения цен на квартиры?
Пока рано говорить о начале масштабного снижения цен на жильё по всей России. Да, июнь стал переломным месяцем, но для устойчивого тренда нужны более серьёзные изменения в экономике и кредитной политике. Сейчас рынок в фазе ожидания — и это отличное время для тех, кто умеет искать выгодные сделки.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
