Москва
15 июня 2023 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в мае 2023 года
В мае 2023 года на потребительском рынке рост цен замедлился до 0,31% м/м. Год к году инфляция составила 2,51% г/г. Замедление инфляции в мае обусловлено снижением цен в секторе продовольственных товаров (-0,31% м/м после 0,29% м/м в апреле 2023 г.) на фоне удешевления плодоовощной продукции (-3,80% м/м). На остальные продукты питания цены выросли на 0,21% м/м.
В секторе непродовольственных товаров рост цен составил 0,34% при удорожании легковых автомобилей, средств связи, строительных материалов. В секторе услуг темпы роста цен увеличились до 1,13% за счет ускорения роста цен на услуги, связанные с туризмом.
По данным Минстроя РФ, в прошлом году построено более 102,7 млн м2. Это по 0,71 м2 новостроек на каждого жителя России в теории. По факту жилищные условия улучшили 3,7 млн семей.
Кто строит в России
Единый ресурс застройщиков сообщает, что в России на начало 2023 года функционируют 396 застройщиков. На первую сотню девелоперов приходится почти половина объёмов застройки. 20 % всех площадей недвижимости в 2022 году построила десятка крупнейших компаний. В тройке лидеров — ПИК (5,7 % рынка), «Самолёт» (2,7 %), ЛСР (2,6 %).
По регионам застройщики распределены неравномерно. В перспективных населённых пунктах, с городами-миллионниками, их количество исчисляется сотнями, в маленьких— единицами. Лидер по консолидации, естественно, Москва — в столице их 215. Дальше по мере уменьшения идут Краснодарский край — 158, Санкт–Петербург — 135, Новосибирская область — 134, Республика Татарстан — 123. В городах с населением свыше миллиона человек более 50% рынка занимают 10 крупнейших компаний.
Будущее строительной отрасли далеко не радужное, говорят отдельные эксперты. Объёмы растут, но скукоживающемуся спросу не соответствуют. Покупательская активность катится вниз. Как будет вести себя кредитно-банковская сфера — непредсказуемо.
Рынок замер? Спрос и предложение
В настоящее время рынок недвижимости переживает необычайно интересный и динамичный период. Причиной этого стали разные моменты, вызванные как внешними, так и внутренними факторами. И, по-видимому, расслабляться еще очень рано.
Сохраняется заметный дисбаланс спроса и предложения: объем экспозиции, по оценкам «Авито Недвижимости», на 52% превосходит показатель прошлого года. Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев говорит о рекордном объеме предложения. При этом в мае после завершения праздничных дней число целевых действий с объявлениями было на 10% выше, чем в апреле, примерно соответствуя мартовским показателям и на 29,4% выше, чем годом ранее.
Цены и тенденции
Цены на новостройки продолжат свой рост, несмотря на то, что темп продаж по-прежнему невысокий. Согласно подсчетам «Этажей», средняя стоимость новостроек в России в целом сейчас составляет 119,2 тыс. руб. за кв. м. За месяц этот показатель вырос на 0,18%, за год — на 3,64%. Среднюю цену квартиры в новостройках в России аналитики «Авито Недвижимости» оценивают в 6 млн руб. За месяц значение сократилось на 0,8%, за год — на 2,9%.
Связано это в первую очередь с тем, что на вторичном рынке продолжается затянувшийся застой по продажам. Все дело в том, что многие владельцы “вторички” отказываются снижать цены, что является своеобразным тормозом и для других секторов. Ведь первичный взнос за новостройку для многих желающих сейчас может стоить столько же, сколько вторичное жилье. Ну а если смотреть на сектор более глобально, то, конечно же, нельзя отметать в сторону такие факторы, как изменения в законодательстве в ближайшие год-два, а также внутреннюю и мировую экономическую ситуацию.
Что касается вторичного рынка, то тут уверенно набирает обороты тенденция на снижение спроса. И связано это в первую очередь с широким развертыванием ипотечных программ для граждан, которые действуют только в рамках новостроек.
Многие эксперты сходятся во мнении, что в среднесрочной перспективе стоимость жилья на вторичном рынке будет снижаться в пределах 5-10%. Но естественно при условии, что не произойдет каких-то новых экономических или геополитических потрясений.
Майские изменения
В мае 2023 года вступили в силу ряд законов и иных нормативных актов, которые изменят жизнь россиян. Они касаются ипотеки, коммунальных услуг и управляющих компаний.
Ключевое изменение, которое коснется граждан, желающих приобрести жилье, — это удорожание ипотеки. Центробанк России с 1 мая 2023 года повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые выдаются на покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия.
Для граждан, по сути, это приведет к тому, что проверять их платежеспособность будут более тщательно. Если банки не уверены в возможностях покупателя оплачивать без сбоев ипотеку, то будут для таких клиентов поднимать ставку. Следствие для граждан очевидно — рост стоимости приобретаемой квартиры.
В мае 2023 года вступил в силу закон, обязывающий налоговый орган направлять в банки сведения о снятии с налогового учета умерших граждан. Это является еще одной мерой, препятствующей возможности незаконного завладения имуществом умершего и причинения ущерба его наследникам. К примеру, новости о выдаче ипотечного кредита, получения денежных средств после продажи квартиры, скорее всего, станут редкостью.
Еще один закон касается переноса срока продления лицензий управляющих компаний (УК). В конце мая 2023 года истек срок действия лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, которые были выданы без ограничения срока действия. В 2017 году был установлен срок действия лицензий управляющих компаний — пять лет.
Еще одно майское изменение касается сферы ЖКХ. С 1 мая 2023 года компаниям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, снизили максимальный размер банковской комиссии при расчетах через Систему быстрых платежей (СБП). По данным регулятора, максимальный размер комиссий банков для организаций, оказывающих услуги в сфере ЖКХ, будет снижен с 0,4% до 0,2% от суммы платежа.
По прогнозам Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ, сфера строительства в России пойдёт на подъём в конце текущего — начале следующего года. Для серьёзного роста предпосылок нет, но в стране остаётся нереализованным спрос на жильё, а строителей поддерживает продлённая программа льготной ипотеки, целый ряд антикризисных нововведений, как на федеральном, так и на региональном уровне, стабилизация на рынке строительных материалов и комплектующих, в том числе и за счёт импортозамещения.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
