Москва
27 июля 2023 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в июне 2023 года
В июне 2023 года на потребительском рынке цены выросли на 0,37% м/м. Год к году инфляция составила 3,25% г/г. В секторе продовольственных товаров околонулевая динамика (-0,01% м/м) на фоне продолжающегося удешевления плодоовощной продукции (-2,35% м/м), на остальные продукты питания цены выросли на 0,33% м/м. В секторе непродовольственных товаров темпы роста цен увеличились (0,42%) при ускорении роста цен на легковые автомобили и строительные материалы. В секторе услуг инфляция замедлилась до 0,83% преимущественно за счет снижения темпов роста цен на услуги пассажирского транспорта и экскурсионные услуги.
Как изменились цены на квартиры в июне в 16 городах России
Рынок недвижимости может стать еще более дорогостоящим и менее доступным.
Статистика Банка России показывает, что разница в цене между новостройками и вторичкой уже достигает 40%. Это свидетельствует о переоценке жилья на первичном рынке и означает, что банки могут сталкиваться с проблемами в случае банкротства заёмщиков, поскольку стоимость заложенной недвижимости может не покрыть сумму ипотечного займа. В сравнении с 2017 годом, разница в цене между строящимся и готовым жильем составляла всего 1%.
В связи с этим, ЦБ РФ внес изменения в надбавки к коэффициентам риска в зависимости от размера первоначального взноса по ипотечному кредиту.
Насколько фатально это скажется на ценах на недвижимость?
Поскольку регулятор ужесточил требования, ипотека подорожает еще больше, хотя больше, казалось бы, некуда…
Банки будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки, в том числе в течение года после их ввода в эксплуатацию. Банки смогут выбрать — считать год с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию или с даты оформления залога готового жилья по такому кредиту. Предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%».
Низкий первоначальный взнос на фоне роста цен на недвижимость позволял заёмщику стать собственником квартиры уже сейчас, без длительного ожидания. Повышение первоначального взноса привело бы к снижению доступности жилья для населения. В первую очередь это коснется наименее обеспеченных слоёв населения: теперь заёмщики из данной категории будут вынуждены использовать для оплаты первоначального взноса более дорогие потребительские кредиты и микрозаймы.
Со слов банкиров, средний размер первоначального взноса по кредиту на покупку новостройки в июне составлял около 26%. Однако льготные ипотечные программы позволяют сделать первоначальный взнос в размере 10-15%. Повышение коэффициентов риска заставит банки повышать процентные ставки по кредитам, что сделает их менее привлекательными для клиентов.
Сегодня многие покупатели жилой недвижимости прибегают к ипотеке, и размер ключевой ставки прямо влияет на ставки по кредитам, а значит, и на спрос на жилье. Начиная с 2024 года, рынок может потерять большую долю клиентов, до 30%, так как им придется накопить в два раза больше для первого взноса.
В этих новостях от ЦБ есть и положительные моменты. Во-первых, увеличение первоначального взноса снижает ежемесячные платежи по ипотеке, что важно для покупателей. Во-вторых, это сократит риски образования ипотечного пузыря, что является целью Центрального банка.
На рынке надвижимости может произойти подорожание и по другим причинам.
В России предложили лицензировать риелторские услуги и создать единый специальный реестр риелторских агентств. Соответствующий законопроект готовится к внесению на рассмотрение в Госдуму. Если законопроект будет одобрен, то риелторские агентства будут нести ответственность за оказание некачественных услуг. Кроме того, по мнению авторов законопроекта, это позволит сделать рынок более прозрачным.
Законотворцы мотивируют это тем, что в последнее время слишком много жалоб на злоупотребления со стороны риелторов, на их попытки ввести в заблуждение и взять с людей деньги за воздух. Рынок риелторов: чем прозрачнее, тем дороже.
Подорожание жилья происходит и за счет увеличения себестоимости строительства: поднимаются цены на материалы, увеличиваются накладные расходы, затраты на оплату труда персонала.
По данным Росстата, больше всего в июне подорожали тарированный цемент (на 5,9%), древесностружечные, ориентированно-стружечные плиты (на 3,9%), обрезные доски (на 2,5%), металлочерепица (на 1,8%), гипсокартон (на 1%).
В среднесрочной и долгосрочной перспективе можно ожидать умеренного роста цен на новостройки.
Девелоперские проекты реализуются в течение длительного времени, и некоторые решения, которые в них заложены, не могут быть оперативно изменены. Если в проекте планировалось использование определенных материалов и технологий, то застройщики будут их внедрять в соответствии с планом вне независимости от их стоимости. Это сказывается на цене 1 кв. м.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
