Москва
17 августа 2023 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в июле 2023 года
В июле 2023 года на потребительском рынке инфляция составила 0,63% м/м, год к году – 4,30% г/г. Основной вклад в увеличение темпов роста цен в июле внесло удорожание непродовольственных товаров (0,91% м/м) при возобновлении роста цен на электро- и бытовые приборы, а также увеличении темпов роста цен на легковые автомобили. Также возобновился рост цен в секторе продовольственных товаров (0,49%) на фоне удорожания плодоовощной продукции (1,77% м/м). На остальные продукты питания рост цен замедлился. В секторе услуг темпы роста цен снизились до 0,48% м/м преимущественно за счет замедления удорожания услуг, связанных с туризмом.
Вторичное жилье нащупало стабильность
Оживление спроса и постепенное сокращение объема предложения на вторичном рынке способствуют сдержанному росту цен: средняя стоимость жилья увеличивается на 0,4–0,9% в месяц. Собственники постепенно отказываются от предоставления скидок. Дальнейшая динамика на вторичном рынке во многом будет определяться политикой Центробанка в отношении ключевой ставки. Ее дальнейший рост, с одной стороны, может способствовать снижению активности покупателей с заемными средствами из-за увеличения стоимости кредитования, с другой — ожидание процесса может подстегивать активность в моменте.
На плановом заседании в июле ЦБ поднял ставку с 7,5 до 8,5% годовых, до этого она не менялась с сентября 2022 года. Совет директоров Банка России на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. Это второе подряд повышение за последний месяц.
Очевидно, что после решения ЦБ ставки по ипотеке на вторичное жилье стремительно вырастут. Пока что все говорит о том, что новые ставки сохранятся на длительный период времени. Повышение ключевой ставки негативно скажется на вторичном рынке жилья и на рынке апартаментов, на которые не распространяются программы с господдержкой.
Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в конце июля составила 128,4 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,9% за месяц. Средняя стоимость вторичной квартиры в России, по оценкам «Авито Недвижимости», сейчас составляет 4,32 млн руб. За месяц значение увеличилось на 0,4%, за год — на 10,7%.
Наиболее выраженный рост цен за месяц эксперты «ЦИАН.Аналитики» отметили в Ростове-на-Дону — на 2,4%, до 116,3 тыс. руб. за кв. м. В Уфе аналогичная динамика составила 2%, до 109,9 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Нижнем Новгороде средняя стоимость «вторички» за месяц сократилась на 0,4%, до 123 тыс. руб. за кв. м. В «Авито Недвижимости» отмечают, что средняя стоимость вторичного лота в реализации за год заметнее всего выросла в Челябинске — на 32,7%, до 3,65 млн. руб. Но в Санкт-Петербурге аналогичный показатель за тот же период сократился на 2,4%, до 8,2 млн. руб.
Суммарно на 18 крупнейших региональных рынках в июле экспонировалось 199,9 тыс. вторичных лотов, за месяц показатель сократился на 7%. Частично эта динамика связана с активизацией спроса, а частично — с летним затишьем, в период которого многие собственники временно приостанавливают продвижение лотов. Но существующая экспозиция всё-таки значительна: число доступных лотов сейчас лишь на 20% ниже локальных максимумов октября прошлого года.
Решение ЦБ повысить ключевую ставку до 12% серьезно отразится на торговле недвижимостью
Спрос на жилье будет снижаться из-за роста рыночных ипотечных ставок. При этом застройщики по-прежнему будут поднимать цены, принимая во внимание подорожание стоимости стройматериалов из-за санкций. А банки не пойдут навстречу ипотечникам – со стороны финансово-кредитных учреждений возможно, напротив, ужесточение требований к своим клиентам.
Квартиры на «вторичке» сейчас дешевле аналогичного жилья в новостройках на 20-40%. На рынок вторичного жилья льготная ипотека не распространяется. Ставки по кредитам составляют 11-14%, а теперь, после увеличения ключевой ставки, повысятся до 15-17%. Поскольку большинство россиян приобретают квартиры не за «живые» деньги, а в ипотеку, столь значительный процентный рост кредита заставит их отказаться от покупки.
На первичном рынке спрос тоже снизится. Дело в том, что далеко не все россияне покупают квартиры в новостройках по льготной ипотеке и застройщикам придется пересмотреть ценник. Идти на прямое понижение они не любят, так что вырастут скидки и количество акций.
Наименее доступными для покупателей станут квартиры в самых новых готовых новостройках от частных владельцев — это наиболее дорогой вариант жилья и на него не распространяется льготный кредит. Собственникам вторичных квартир придется охотнее идти на торг, давать скидки, снижать цену своего жилья, чтобы покрыть возросшие ставки по ипотеке.
На рынке могут появиться новые схемы от застройщиков — совместные маркетинговые программы с банками, увеличится число акций и количество проектов со скидками. И, конечно же, застройщики будут ждать поддержки от государства, и, скорее всего, государство увеличит лимиты по льготной ипотеке, которые могут закончиться осенью. Но вряд ли государство будет субсидировать что-то дополнительно – это лишняя нагрузка на бюджет, где и так не лучшая ситуация.
В России становится все больше нераспроданного жилья
Диспропорция между строящимся и покупаемым жильем стала уже очевидна. Но стройки все равно с потрясающей периодичностью производят новые дома.
Специалисты выделили ТОП-3 городов России с самыми неликвидными новостройками.
На первом месте, по данным bnMAP.pro, сейчас Омск. Там строится и проектируется около 323,8 тыс. кв. м жилья, из них 248,3 тыс. кв. м остается нераспроданным. Согласно оценке экспертов, чтобы распродать эти объемы, потребуется в среднем 4,4 года.
На втором месте по нераспроданным новостройкам находится Краснодар. Здесь строится 4,2 млн кв. м жилья, из них 75% пока не распродано. Для реализации этого объема, по оценкам аналитиков, потребуется около 4,5 года.
На третьей строчке расположилась Самара. В этом городе распродан 71% жилья на рынке новостроек. Чтобы распродать еще 671,2 тыс. кв. м, потребуется около 5,2 года.
Доля не распроданных новостроек в Москве составляет 58%. По оценкам аналитиков, чтобы распродать 8,6 млн кв. м жилья в столице, необходимо будет около 2,9 года. В Петербурге не распродано 60% от общего объема рынка новостроек (5,9 млн кв. м). Для продажи остатков потребуется также примерно 2,9 года.
Новостройка — это в большинстве случаев ипотека. Но кредиты — вещь приемлемая, когда доходы заемщиков растут или хотя бы стабильны. Но ситуация такова, что заработки не повышаются или падают.
За последние годы число россиян, которые не одобряют денежные займы, выросло в разы. По данным Superjob, больше 60% россиян назвали кредиты «путем в долговую яму». За последние 15 лет доля тех, кто видит в заемных деньгах опасность, выросла почти вдвое.
Нельзя исключить и тот факт, что при покупке новостройки люди сталкиваются с кредитами, платить которые зачастую нечем. Рекордный рост объема проблемных кредитов не может не вызвать беспокойство. Он составил плюс 20,1 млрд рублей. Рекордные объёмы розничного кредитования сопровождаются и не менее выдающимися данными по невозвратам ссуд. В совокупности на начало года долгов по кредитам набегало до 300 млрд рублей.
Соответственно, растущие цены на квартиры становятся для большинства не доступны.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
