Москва
15 ноября 2023 года
Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
в октябре 2023 года
В октябре 2023 года на потребительском рынке инфляция замедлилась до 0,83% м/м. Год к году инфляция составила 6,69%. В сегменте продовольственных товаров динамика цен составила 1,35% м/м. В сегменте непродовольственных товаров рост цен замедлился до 0,55% на фоне снижения цен на автомобильный бензин и дизельное топливо, а также замедления роста цен на электро- и бытовые приборы, строительные материалы, легковые автомобили. В секторе услуг темпы роста цен снизились до 0,48% м/м при удешевлении туристических услуг (как внутри России, так и зарубежных).
Спрос на жилье падает
После активных продаж августа-сентября спрос на первичную недвижимость на крупнейших региональных рынках страны замедляется: активность потенциальных покупателей за месяц сократилась более чем на 11%.
По данным Росстата, в октябре 2023 года было заключено 64,4 тыс. договоров купли-продажи жилых помещений, что на 12,6% меньше, чем в сентябре, и на 18,4% меньше, чем в октябре 2022 года. Спад спроса наблюдается как на новое, так и на вторичное жилье. По данным аналитического центра, в октябре 2023 года продажи новых квартир в России сократились на 14,7% по сравнению с сентябрем, а продажи вторичных квартир — на 10,4%.
Но на динамику цен это пока не влияет — в среднем за последние 30 дней они выросли на 2,4%, хотя картина в регионах неоднородна. Продажи в любом случае заметно выше ожиданий, и пока у застройщиков нет необходимости дополнительно стимулировать покупателей.
Причины снижения интереса к покупке жилья
Снижение интереса к покупке жилья можно объяснить несколькими факторами, связанными с экономической ситуацией в стране и в мире.
- Во-первых, рост инфляции снижает покупательную способность населения и увеличивает стоимость жизни.
- Во-вторых, увеличение ставок по ипотеке делает покупку жилья в кредит менее доступной и выгодной.
- В-третьих, сокращение доходов населения уменьшает способность и желание людей инвестировать в недвижимость.
- В-четвертых, неопределенность в экономической ситуации, связанная с геополитическими событиями, влиянием санкций, колебаниями курса валют и цен на нефть, повышает риски и снижает доверие потребителей.
Цены на жилье имеют разную динамику
Спрос и предложение на рынке недвижимости взаимосвязаны, и изменения в одном из них влияют на другое. Однако, цены на жилье снижаются медленнее, чем спрос, и в некоторых регионах даже растут. В разных регионах России цены на жилье имеют разную динамику. По данным Росстата, в октябре 2023 года цены на жилье выросли в 36 субъектах Российской Федерации, снизились в 46 субъектах и не изменились в 7 субъектах.
Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале ноября составила 159,7 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 2,4% за 30 дней. В России в целом средняя стоимость первичного предложения за месяц выросла на 1,1%, до 122,5 тыс. руб. за кв. м. Средняя цена лота в новостройках страны сейчас составляет 6,36 млн руб. За месяц показатель вырос на 1,5%, за год — на 4,8%.
Из-за высоких продаж последних месяцев динамика средних цен в регионах остается крайне неоднородной. В Челябинске средняя стоимость предложения за последний месяц выросла на 7,3%, до 133,8 тыс. руб. за кв. м. В Красноярске — на 6,6%, до 134,8 тыс. руб. за кв. м. Увеличение средней цены на 4% за месяц в Нижнем Новгороде, до 122,4 тыс. руб. за кв. м. В Саратове рост составил 4,3%, до 68 тыс. руб. Одновременно в Уфе, Ленинградской области и Перми новостройки, согласно оценкам «Циан.Аналитики», немного подешевели или почти не подорожали.
В Москве новостройки сейчас экспонируются в среднем за 342,7 тыс. руб. за кв. м. За месяц значение увеличилось на 1,5%, год к году — на 7%. В Санкт-Петербурге динамика составила 1,7% и 7% соответственно, до 252,2 тыс. руб. за кв. м.
Сдерживание инфляции
Глобально ажиотаж на первичном рынке новостроек начинает замедляться. Важными причинами охлаждения являются снижение доступности ипотеки и завершение реализации накопленного спроса: планировавшие сделки покупатели уже успели их завершить.
Октябрь выдался непростым для рынка ипотеки. С 1-го числа вступили в силу новые требования ЦБ — для банков были повышены коэффициенты риска по кредитам на жилье с низким первоначальным взносом. Для ссуд со стартовым взносом ниже 10% они стали заградительными. Дополнительные надбавки не применяются только к кредитам с первоначальным взносом свыше 30% для заемщиков с показателем долговой нагрузки ниже 70%.
Кроме того, правительство изменило и условия основных льготных ипотечных программ — минимальный первоначальный взнос по ним поднялся с 15 до 20%.
27 октября 2023 года совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку сразу на 2 пункта — до 15% годовых. В ответ на это банки увеличили проценты по кредитам.
По данным banki.ru, максимальные ставки по ипотеке на вторичном рынке сегодня достигают 24,769% — в ВТБ, 21,415% — в Сбере, 20,6% — в «Альфа-Банке», 17,3% — в «Промсвязьбанке», 22,434% — в «УралСибе», 26,225% — в «Абсолют Банке», 21% — в банке «Открытие».
Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 15 декабря 2023 года. И пока Банк России не настроен смягчать денежно-кредитную политику.
Минимальная ставка по программе «Господдержка» начинается от 8% годовых, по «Семейной ипотеке» — от 6% годовых. Кредит по программе «Ипотека для IT» можно оформить по еще более низкой ставке — от 5% годовых.
С 3 ноября банк поменял ставки по ипотеке по базовым программам в связи с повышением 27 октября ЦБ ключевой ставки с 13 до 15% годовых. Минимальная ставка по программам на приобретение готового и строящегося жилья составила 15,6% годовых. Сбер скорректировал ставки на 1,4 п.п., в то время как рост ключевой ставки составил 2 п.п.
При этом ключевая ставка повлияла не только на кредитные продукты, она также отражает и ситуацию в экономике: стоимость материалов и услуг дорожает. Инфляция гораздо выше, чем заявлялось раньше. Мы все видим, как растут цены на продукты питания. Недвижимость не может остаться в стороне. Если взять затраты на ремонт или строительство дома год назад и сейчас, разница составляет уже 30% по ряду материалов».
Тенденции к снижению цен
Госпрограммы на «вторичку» никто не обещал, потому что это никак не влияет на экономику. Государство в первую очередь поддерживает производителей новых квартир. Сделки на вторичном рынке идут сегодня по ранее одобренным ставкам под 11—13%. Сбер сохранил старые ставки по ипотеке на «вторичку» на период до 90 дней для тех, кто получил одобрения до 2 ноября, поэтому даже до 1 февраля 2024 года клиенты Сбера смогут купить квартиру на «вторичке» по прежним ставкам.
Однако многие банки повысили проценты по ипотеке с первых же дней, как стало известно о повышении ключевой ставки. Уже в декабре мы увидим снижение спроса на «вторичке», однако основные плоды повышения ключевой ставки, если ЦБ не приведет ставку в «адекватное» состояние, мы будем пожинать в следующем году.
Компиляция материалов:
Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна
Источники:
