В ноябре 2023 года на потребительском рынке инфляция составила 1,11% м/м, год к году – 7,48% г/г. В секторе продовольственных товаров темпы роста цен составили 1,55% м/м при удорожании плодоовощной продукции, на остальные продукты питания рост цен замедлился. В сегменте непродовольственных товаров темпы роста цен снизились до 0,53% на фоне удешевления электро- и бытовых приборов, средств связи и бензина. В секторе услуг темпы роста цен составили 1,23% м/м.

Начиная с 2020 года цены на жилую недвижимость в России резко пошли вверх, в основном заметно опережая инфляцию. В 2021 году новостройки выросли в цене на 16%, а вторичное жилье — на четверть. В 2022 году тенденция продолжилась, хотя и не с такой прытью: на 15% и 10% соответственно. Параллельно росли цены и в сфере индивидуального жилья, вводимая площадь которого уже превысила половину от всех новостроек, в основном из-за увеличения цен на стройматериалы. 2023 год также был скорее положительным для цен на рынке недвижимости, особенно в сфере новостроек.

Однако в значительной степени это всё обуславливалось низкими ипотечными ставками. Реальная ставка ЦБ РФ была отрицательной (ниже уровня инфляции), что делало покупку жилья в ипотеку весьма выгодным занятием. Банк России, однако, перевернул доску летом и осенью, подняв ключевую ставку с 7,5% в середине июля до 15% к концу ноября.

Вслед за этим двинулись и ставки в коммерческих банках. Ипотека в начале года обходилась в среднем в 11%, иногда опускаясь даже ниже 10%. Сейчас жилищные кредиты на коммерческих условиях выдаются под 16% и выше, что с учетом нынешних и ожидаемых темпов инфляции, роста доходов населения выглядит совершенно запретительным процентом. По сути, рыночная ипотека на сегодняшний день остается только для совсем отчаянных. Действует льготная ипотека, которая в очередной раз продлена, но распространяется только на новостройки. Впрочем, на данный момент банки практически исчерпали лимиты средств на компенсацию разницы между рыночной и льготной ипотечными ставками. Вероятность ужесточения условий льготных кредитов или вовсе приостановки их выдачи является ненулевой для многих кредитных организаций.

Одновременно цены на вторичное жилье весьма высоки и установились на очередном историческом максимуме — 119,13 тыс. рублей в среднем по стране. В прошлом месяце стоимость «вторички» подросла на 1,4%.

Спрос на вторичном рынке жилья за ноябрь сократился на 12% по сравнению с октябрем. Такие данные приводит «Авито Недвижимость».

Спрос уменьшился в 32 из 33, участвовавших в исследовании. Рост отмечен только в Симферополе (+17% за месяц). В Москве спрос на квартиры в старом фонде снизился на 18%, в Екатеринбурге — на 12%, в Санкт-Петербурге — на 11%, в Краснодаре — на 8%.

Предложение вторичных квартир уменьшилось за месяц в 20 из 33 городов. Самое большое сокращение — в Туле (-6%), Воронеже, Ульяновске, Ставрополе, Казани и Брянске (-5% в каждом), а наибольший рост числа доступных для приобретения квартир — в Омске и Симферополе (+3%).

Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла в 27 из 33 городов. Сильнее всего — на 5% — в Сочи и Челябинске. Дешевле «квадрат» стал только в Новосибирске, Ижевске и Краснодаре (-2% в каждом). В Томске, Рязани и Иркутске стоимость не изменилась.

На рынке вторичного жилья продолжает наблюдаться влияние повышения ставки ЦБ и роста процентных ставок по ипотеке, поэтому спрос синхронно снизился во всех городах, участвовавших в исследовании. Интересно, что при этом покупатели, хоть и незначительно, но стали быстрее выходить на сделку: срок «жизни» объявления сократился. Такая тенденция прослеживается в 20 из 33 городов исследования. Можно предположить, что, чувствуя конкуренцию со стороны застройщиков, продавцы квартир на вторичном рынке готовы предлагать скидки потенциальным покупателям.

Самый короткий срок «жизни» объявления о продаже жилья на вторичном рынке в Саратове — в этом городе квартиру в среднем покупают за 92 дня. Самый длинный — в Севастополе (185 дней).

Рынок недвижимости сейчас находится в стадии трансформации под новые условия ипотечного кредитования. Если до июня текущего года доля интереса ко «вторичке» была на уровне 88–90%, то с июля текущего года она начала снижаться, и по итогам декабря только 80% покупателей интересуются вторичной недвижимостью, остальные — новостройками.

В ноябре прошлого года на новостройки приходилось всего 29,3% ипотечных сделок, а 56,5% занимали сделки со вторичной недвижимостью, остальное — загородная и коммерческая недвижимость.

В ноябре 2023 года доля ипотечных сделок на первичном рынке выросла до 49,1%, а вторичного жилья снизилась до 35%. За первые дни декабря доля сделок с ипотекой на вторичном рынке и вовсе занимает всего 27,8%, на первичном — 61,1%. Интерес к покупке новостроек продолжает расти, за ноябрь он увеличился еще на 4,5% относительно октябрьских значений и оказался в 1,5 раза выше, чем годом ранее.

Средняя цена квадратного метра продолжает расти как на первичном, так и на вторичном рынке, что, впрочем, связано с ажиотажным спросом последних месяцев и изменением структуры предложения: квартиры наиболее доступных и бюджетных вариантов раскупили в первую очередь, что отразилось на средней цене квадратного метра.

Сокращение спроса пока не отразилось на стоимости жилья, однако застройщики уже фиксируют снижение среднего чека по сделкам на 2–4%, что в перспективе может привести к увеличению доли дорогих квартир в объеме предложения и последующему сокращению спроса. Поэтому к концу года можно ожидать появления специальных предложений от девелоперов преимущественно на квартиры большей площади.

Особенность нынешней ситуации еще и в том, что жилье строится околорекордными темпами: ожидается введение в этом году 102 млн кв. м, примерно столько же, сколько и в 2022-м, когда площадь строительства достигла исторического максимума. В комбинации со снижением спроса это может дать интересные эффекты. На 1 декабря объем нераспроданного жилья в стадии строительства составил 71,6 млн кв. м, или 67% от всего объема стройки. Из них 26% приходится на неоткрытые продажи.

Раньше, до введения проектного финансирования, застройщики распродавали квартиры на старте продаж по минимальным ценам, в том числе, чтобы окупить первичные затраты на строительство.

Сейчас, с учетом того что денежные средства от продажи они получают только после завершения строительства, большого смысла в таком стартовом демпинге нет и покупатели стали предпочитать брать квартиры на более поздних этапах строительства.

В краткосрочной перспективе не стоит исключать скидок со стороны застройщиков в силу необходимости финансирования текущих проектов на фоне высоких кредитных ставок. Кроме того, цены на жилье вряд ли пойдут вниз вследствие увеличения себестоимости строительства. За последние полтора года она выросла более чем на 40%, а в пиковые значения марта прошлого года прирост цен на отдельные материалы достигал 170% по сравнению с концом 2020 года. Данное изменение стоимости связывают с увеличением стоимости сырья и логистики, а также дефицита этой продукции вследствие активизации экспорта.

Ситуация на рынке зависит от мер поддержки со стороны государства: рынку помогло бы снижение ипотечных ставок, но ожидать подобных мер стоит не раньше следующего года.