За счет решения конфликтных вопросов с банками и постепенной адаптации инструментов к высоким ипотечным ставкам застройщикам удалось возобновить активный вывод на рынок нового предложения и продолжить медленно индексировать цены. Средняя стоимость новостроек на крупнейших региональных рынках страны выросла менее чем на 1%. Такая динамика, по прогнозам, сохранится и в ближайшем будущем, хотя участники рынка не исключают, что новые решения относительно льготной ипотеки могут привести к кратковременным всплескам.

Средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в марте составила 167,1 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,6%. Месяц назад рост был более выраженным — 1,1%, связано охлаждение с активным выводом новинок. Средняя стоимость первичного предложения в России в целом оценивается в 128,4 тыс. руб. за кв. м, к марту показатель сократился на 1,75%. Квартира в новостройках России сейчас стоит в среднем 6,9 млн руб., за месяц показатель вырос на 0,2%, за год — на 8,6%. Наблюдается снижение темпа роста цен на новостройки: в начале года они увеличивались на 2% за месяц, сейчас — на 1,7%.

Самый заметный рост средней стоимости предложения в новостройках за последний месяц произошел в Омске и Краснодаре. Оба показателя увеличились на 2,2%, до 136,2 тыс. руб. и 176,5 тыс. руб. за кв. м соответственно. Заметный рост на 2,9% в Челябинске, до 109,3 тыс. руб. за кв. м. Увеличение на 3,1% в Красноярске, до 126 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Воронеже значение за месяц сократилось на 1,8%, до 116,9 тыс. руб. за кв. м.

В Москве средняя стоимость новостроек сейчас 350 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель вырос на 1,5%, за год — на 9%. В Санкт-Петербурге динамика составила минус 0,8% и 8% соответственно, до 246,5 тыс. руб. за кв. м. Рынки крупнейших городов в большей степени подвержены влиянию изменившихся ипотечных программ: верхний кредитный лимит в 12 млн руб. не дает пространства для активного роста спроса. За месяц активность пользователей в России в целом сократилась на 12%, год к году — на 18,5%, заметное снижение спроса за месяц — на 5,4%.

Объем предложения на первичном рынке России за месяц увеличился на 2,2%, а за год — на 20,3%. Но на динамику влияет не только снизившийся спрос. Решение вопросов по комиссиям за льготные кредиты привело к возобновлению выдачи решений по проектному финансированию и старту новых проектов. Сейчас на 18 крупнейших региональных рынках доступно 240 тыс. объявлений, на 11% больше, чем в начале марта.

Застройщики частично смогли адаптироваться к высокой стоимости кредитования, хотя и не все методы могут прижиться. Траншевая ипотека вызывает недовольство ЦБ на уровне словесных интервенций, а рассрочки, на которые приходится до 25% сделок, снижают финансовые показатели проектов.

Девелоперы при этом придерживаются разрозненной ценовой политики: одни снижают цены, стремясь реализовать максимальный объем, другие увеличивают, руководствуясь высоким спросом на бюджетные лоты и рассчитывая окупить затраты на спецпредложения.

Без критического снижения продаж ждать заметного снижения цен на новостройки не стоит.

Показатели будут оставаться стабильными. Не исключены на рынке кратковременные скачки цен в случае решения, свернуть «обычную» льготную ипотеку. Это приведет к увеличению активности вымывания доступного предложения. Но затем застройщикам снова придется вернуться к крайне сдержанной индексации цен. Скорее всего, активность покупателей останется на текущем уровне, а цены будут колебаться в диапазоне 1–2% в месяц.

Жилищное кредитование в России в первом квартале 2024 года, по оценке ВТБ, упало на 13%. Темпы снижения сопоставимы с данными ЦБ РФ. Согласно прогнозу ВТБ, по итогам текущего года банки сократят выдачу жилищных кредитов на 40%.

Это закономерное явление — реакция рынка на заградительные ипотечные ставки по рыночным программам, ужесточение условий выдачи льготной ипотеки и высокие цены. Кроме того, ажиотаж конца прошлого года, когда люди спешили оформить кредиты на старых льготных условиях, сильно истощил спрос будущих периодов, что тоже сказывается на продажах, в том числе ипотечных.

Это коррекция, возвращение рынка к более умеренным, нормальным, стабильным показателям, кризисных тенденций на рынке сейчас нет. Для покупателей новостроек действуют программы льготной, семейной, а также IT-ипотеки. Они обеспечивают необходимый уровень спроса, чтобы строительство развивалось и далее.

На вторичном рынке ситуация более трудная, так как государство не субсидирует продажи старого жилья. Но и здесь у собственников много вариантов действий: торг, ремонт жилья, чтобы повысить его привлекательность, аренда. Текущий спад активности заемщиков не означает начало долгосрочного тренда. Снижение ключевой ставки во второй половине 2024 года вернет доступность ипотеки, и спрос на жилищные кредиты вырастет.