В августе 2024 года на потребительском рынке инфляция замедлилась до 0,20% м/м. В секторе продовольственных товаров цены изменились на -0,01% м/м при ускорении снижения цен на плодоовощную продукцию (-3,96% м/м), на остальные продукты питания цены изменились на 0,56% м/м. В сегменте непродовольственных товаров темпы роста цен составили 0,60%: при этом замедлился рост цен на электротовары и другие бытовые приборы, бензин и дизель, также подешевели средства связи. В секторе услуг рост цен практически отсутствовал (0,01% м/м).

Субсидированная (дешевая) ипотека во всех ее вариантах сильно подогревала спрос, и цены  по объектам при такой ставке шли вверх. Посткарантинный рост, в первую очередь рынка новостроек, последовавший после кратковременной стагнации лета-осени 2020 дал новую реальность — реальность с новыми растущими на дешевых кредитах ценами.  Это надолго определило ожидания участников рынка.

При учете многих факторов корректировка учетной ставки в феврале 2022 года была необходима, но краткосрочна. В июле 2024 года мы наблюдаем немного иную ситуацию. Скорее речь о затяжной коррекции рынка.

К середине 2024 на фоне сохранившихся ожиданий и инфляционных прогнозов цены на первичном рынке хоть и медленно, но шли вверх. Вторичный рынок тянулся за первичным.

На вторичном рынке за последние полгода произошло мало изменений. Стагнация, дисконты, плавный рост, не смотря на мнимое понижение.

26.07.2024 ключевая ставка Центрального Банка, как известно, была увеличена до 18%, при этом, накануне было известно, что ранее установленные лимиты финансирования субсидированных программ исчерпаны, а сами программы будут скорректированы. Рынок поймал волну спроса от тех кто спешил взять льготную ипотеку на старых условиях и резкое снижение спроса. Спрос и продажи упали.

Как следует из отчета ДОМ.РФ по итогам работы крупнейших ипотечных банков, в июле топ-20 банков предоставили 81,4 тыс. кредитов на 356 млрд руб., что примерно в два раза ниже уровня июля 2023 года.

Среди причин падения эксперты указывают завершение ряда льготных ипотечных программ. В отчете уточняется, что июльская выдача снизилась во всех продуктовых сегментах, однако наиболее сильно – на покупку квартир в новостройках и на строительство индивидуальных домов (ИЖС), где были широко распространены льготные программы. В результате доля ипотеки на новостройки (в общей структуре) опустилась с 51% в июне до 23% в июле, на ИЖС – с 14 до 5%. При этом доля ипотеки на готовые квартиры выросла с 25 до 50%.

А пока продажи падают, исправить ситуацию на первичном рынке спешат в первую очередь застройщики. Сегодня они предлагают различные виды рассрочек, отсрочек и т.п. А на вторичном рынке банки предлагают за дополнительную разовую оплату снижение ставки на весь срок кредитования, ведь ниже учетной ставки «бесплатно» никто кредит не выдаст.

Несмотря на это, сегодняшний рынок — это рынок дорогих кредитов и низкого спроса. В текущих реалиях, с сокращением и удорожанием ипотечных программ, рынку не хватает обеспеченного деньгами спроса.

А пока одни ждут снижения учетной ставки, появления новых, работающих ипотечных программ с государственной поддержкой, или держат сбережения на депозитах, увеличивая размер накоплений, те, другие — редкие покупатели, так востребованные рынком, могут выбрать свой заветный вариант. А выбрав, решительно торгуются и смело покупают с хорошими дисконтами, в том числе используя ипотеку со ставками от 18 до 22%. Целесообразность такого кредита в хорошей цене подобранного объекта. После снижения учетной ставки всегда можно сделать рефинансирование такого кредита, при этом цена в перспективе — может отскочить. Каждый объект нужно рассматривать индивидуально.

Так что рынок по-своему жив и достаточно активен для тех, кто умеет извлекать из него выгоду.

Объем жилищного строительства в России в августе 2024 года составил 117 млн. кв. м., что на 13,6% и на 17,3% больше объёмов строительства в августе 2023 и августе 2022 года соответственно.

Число действующих разрешений на строительство (РнС) составило 7 445 шт., что на 12,4% и20% больше значений этого показателя в 2023 и 2022 годах за аналогичный период.

Объем жилищного строительства без счетов эскроу сокращается и постепенно увеличивает долю строящегося жилья со счетами эскроу, которая составила 97,3% на начало сентября 2024 года.

Фактический объем ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов (МКД) снизился в августе 2024 года по сравнению со значениями 2021-2023 годов и составил 21 581 тыс. кв. м. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года объем МКД снизился на 23,3%.

Ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилого строительства (ИЖС) в августе 2024 года составил 49 703 тыс. кв. м., что на 18,2% и на 13,8% больше, чем в августе 2023 и августе 2022 года соответственно. Доля МКД от общего ввода жилья составила 30,3%.

Средняя цена реализации составила 181,8 тыс. руб. за кв. м., что на 19,8% и на 18,5% больше аналогичного показателя в августе 2023 и в августе 2022 года соответственно.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России в конце сентября 2024 года составила 145,9 тысячи ₽ за квадратный метр. За месяц цены выросли на 0,4%. В Москве квартиры на вторичном рынке стоят в среднем 14,2 миллиона ₽ в старых границах, а в Новой Москве — 9,9 миллиона ₽. Стоимость квадрата составляет 336,5 тысячи ₽ — на 0,1% больше, чем в августе.

В Центробанке обратили внимание и на увеличивающийся разрыв цен на первичном и вторичном рынке. По итогам первого квартала 2024 года он увеличился до 55% с 17% в первом квартале 2020-го. В ведомстве отметили, что в некоторых регионах РФ разница цен достигает 69%.

Аренда жилья продолжит рост и осенью этого года, и далее. А расти она будет как раз из-за ситуации с ипотекой. Рыночные ставки ипотечного кредитования под 19–23% годовых для большинства заемщиков становятся просто неподъемными и запредельными. Это означает практически недоступную ипотеку на рыночных условиях, поэтому тем, кто планировал приобретение жилья в ближайшее время с помощью ипотеки (за исключением небольшого числа сохранившихся льготных программ), скорее всего, придётся отложить покупку и снимать жилье.

Самые востребованные типы — студии и однокомнатные квартиры, которые традиционно пользуются наибольшим спросом. Так что тем, кто уже снимает квартиры, будет целесообразно заключить с арендодателем долгосрочный договор аренды жилья (от 1 года), чтобы хотя бы зафиксировать текущую стоимость аренды.