В сентябре 2023 года на потребительском рынке инфляция составила 0,87% м/м, год к году – 6,00% г/г. В секторе продовольственных товаров рост цен возобновился (0,86% м/м после дефляции в августе) за счет удорожания плодоовощной продукции и увеличения темпов роста цен на остальные продукты питания. Также возобновился рост цен в секторе услуг (0,61% м/м) при сезонном удорожании услуг системы образования и культуры. В сегменте непродовольственных товаров рост цен замедлился (1,09% м/м) при снижении темпов роста цен на электро- и бытовые приборы, легковые автомобили, а также бензин.

В августе и сентябре 2023-го на рынке был ажиотажный спрос на ипотеку, вызванный ослаблением рубля, повышением ставок по жилищным кредитам и многочисленными комментариями депутатов, чиновников и представителей ЦБ на эту тему. Россияне старались успеть взять кредит на жилье до нового очередного повышения ипотечных ставок.

Наблюдается большой ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем, а также диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и ее ценой на рынке.

В России исторически аренда всегда была выгоднее ипотеки. Просто сейчас фиксируются дополнительные проблемы, связанные с массовой раздачей льготных кредитов.

По данным «Циан. Аналитики», ипотечный платеж более чем в два раза превышает стоимость аренды квартиры во многих городах-миллионниках, в том числе Казани, Санкт-Петербурге, Москве и Уфе. Еще в 12 городах-миллионниках эта разница составляет 47-91%.

Это, в свою очередь, увеличивает срок окупаемости объекта. Кроме того, квартиры в строящихся домах продаются по завышенным ценам, а после перехода на вторичный рынок они теряют до 30% стоимости. Из-за диспропорции цен растут риски заемщиков — у них не получится продать недвижимость по приемлемой цене в случае необходимости и закрыть кредит полностью. По мнению экспертов, это может повлиять на стабильность банковской системы. Особенно – с учетом растущих рисков невозвратов и продаж вторичных квартир в убыток. А рост цен на жилье делает аренду выгоднее ипотеки, подчеркнули специалисты.

На рынке жилой недвижимости образовался аномальный разрыв в ценах на квартиры одного и того же качества, а иногда даже в одном и том же проекте. Человек покупает с льготной ипотекой (то есть с субсидией от государства) квартиру на 30-40% дороже, чем точно такую же, но с рук на общих условиях (без субсидии). Если покупатель продаст свою ипотечную квартиру по рыночным условиям, то есть c дисконтом, он потеряет жилье, останется без денег и еще останется должен банку.

По данным финансового маркетплейса «Сравни.ру», фактически все российские банки вновь повысили ставки по ипотеке после повышений ключевой ставки ЦБ до 12% и 13% в августе и сентябре.

По ипотеке на первичку ставки в среднем выросли на 0,4 процентных пункта после последнего повышения ключевой ставки. Средний размер ставок по ИТ-ипотеке сейчас — 4,8% годовых, по семейной ипотеке — 5,8%, по ипотеке с господдержкой — 7,8%. Средний размер повышения ставок по ипотеке на вторичке 0,5 п.п. Средний размер ставок по ипотеке на вторичном рынке сейчас составляет 14,3%.

Повышение ипотечной ставки с 10% до 15% годовых тождественно росту платежа на 41% при стандартных условиях, когда первоначальный взнос составляет 25%, и кредит выдается на 25 лет.

Ажиотажный спрос на вторичную недвижимость, вызванный опасениями потребителей из-за ослабления рубля и ужесточения условий ипотечного кредитования, постепенно сходит на нет. Это уже привело к замедлению динамики цен: за месяц средний показатель по стране увеличился на 1,5–1,6%. Угнетение потребительской активности, вероятно, приведет к росту числа дисконтов и снижению стоимости объектов, но заметно это будет только через несколько месяцев.

Согласно подсчетам «Циан.Аналитики», на 18 крупнейших региональных рынках сейчас доступно 187 тыс. вторичных лотов. Объем активного предложения продолжает сокращаться на 6–7% за месяц, Количество целевых действий с объявлениями на 10% меньше, чем в конце августа. Активность потенциальных покупателей вернулась к июньским значениям — периоду до начала ажиотажного спроса.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в сентябре составила 132,3 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 1,6% к августу. Рост стоимости вторичного жилья в России в целом за месяц оценивают в 1,5%, до 116 тыс. руб. за 1 кв. м.

Наиболее выраженный рост цен на вторичном рынке Челябинска, где средняя цена за месяц увеличилась на 5,1%, до 86,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде аналогичная динамика составила 3,4% за месяц, до 129,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Увеличение показателя в Омске на 3,3% к августу, до 93,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Перми аналогичная динамика составила 3,2%, до 101,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Единственным рассматриваемым городом, где аналитики зафиксировали снижение средней цены, стал Ханты-Мансийск, где показатель сократился на 0,9%, до 114,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость вторичного предложения сейчас составляет 313,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 1,1% выше показателя за предыдущий месяц. Среднестатистическая вторичная квартира в «старой» Москве сейчас стоит 14,32 млн руб., за месяц это значение выросло на 0,2%. В Подмосковье — аналогичное увеличение, до 6,7 млн руб. В Новой Москве показатель снизился на 0,1%, до 9,86 млн руб. Вторичные квартиры в Москве сейчас в среднем на 15–20% дешевле новостроек.

Продавцы понимают, что спрос неизбежно будет сокращаться и в октябре опустится ниже нормы, это сдерживает рост цен. В последние две недели собственники стали чаще корректировать стоимость своих объектов в пользу снижения.

Новостройки до начала следующего года продолжат дорожать, как минимум, на уровне инфляции.