Москва
18 января 2024 года

Обзор ситуации на рынке недвижимости в Российской Федерации
по итогам 2023 года

По итогам 2023 года потребительская инфляция составила 7,42% к декабрю 2022 года. В помесячном выражении в декабре рост потребительских цен замедлился до 0,73% м/м. В секторе продовольственных товаров рост цен замедлился до 1,49% м/м при снижении темпов роста цен на продукты питания за исключением овощей и фруктов, при этом на плодоовощную продукцию цены изменились на 6,08%. В сегменте непродовольственных товаров инфляция замедлилась до 0,42% на фоне снижения темпов удорожания отечественных легковых автомобилей. В секторе услуг рост цен также замедлился (0,10% м/м) при снижении цен на ряд услуг, связанных с туризмом. На первой неделе 2024 года (за период с 1 по 9 января 2024 г.) на потребительском рынке рост цен замедлился до 0,26%, год к году инфляция составила 7,44%. На отчетной неделе в сегменте продовольственных товаров инфляция составила 0,72% за счет изменения цен на плодоовощную продукцию. На продукты за исключением плодоовощной продукции инфляция составила 0,20% при удешевлении мясопродуктов и сахара. В сегменте непродовольственных товаров на отчетной неделе инфляция составила 0,11%. В секторе услуг наблюдается дефляция (-0,33%) за счет удешевления авиабилетов на внутренние рейсы.

Разберемся, чем запомнился уходящий год для российского рынка недвижимости

С июля ЦБ в рамках борьбы с инфляцией стал поднимать ключевую ставку, которая несколько месяцев равнялась 7,5%. Произошло пять повышений – до 8,5, 12, 13, 15 и 16% в середине декабря. Каждый раз за ростом ключевой ставки дорожали ипотечные кредиты. Льготные ставки на новостройки оставались неизменными, поэтому аналитики уже мало оперировали средним значением, предпочитая считать рыночные ставки отдельно. К концу года, по данным аналитического центра «Русипотека», они уже приблизились к 17% годовых – как на первичном, так и на вторичном рынке. А в некоторых банках, по данным «ДОМ.РФ», минимальные ставки и вовсе достигали почти 20%.

Впрочем, на первичном рынке такими ставками мало кто пользовался. Если в общем объеме ипотеки порядка 70% приходилось на новостройки, то внутри этой доли на льготные программы приходилось до 95%. На вторичку же спрос естественно стал сжиматься.

Доступность ипотеки на вторичном рынке снизилась. Средняя ставка в декабре 2023 года — уже 16%, а у некоторых банков — от 17%. Есть надежда, что высокий процент долго не продержится.

В 2023 году россияне оформляли ипотеку на разное жилье

По итогам десяти месяцев структура ипотечного рынка выглядит так:

Новостройки — 40%.
Готовые квартиры — 41%.
ИЖС — готовые частные дома или кредиты на постройку — 15%.
Рефинансирование и иные цели — 3%.

Еще пару лет назад на новостройки приходилось около 30% кредитов, а в 2023 году доля выросла до рекордных 40%. Причем у отдельных банков она еще выше. Например, «ДОМ.РФ», «Открытие» и «Промсвязьбанк» больше половины кредитов выдают именно на новостройки.

Тем временем «Россельхозбанк» чаще кредитует людей, которые хотят жить в частных домах. Он практически монополист на рынке сельской ипотеки. Но ее можно оформить и в других банках.

Сегодняшний неподъемный платеж по ипотеке — результат не только высокой ставки, но и раздутых цен на недвижимость. Когда ключевую ставку опустят, вряд ли жилье станет доступным, если не скорректируются сами цены.

Основной прирост случился в конце лета — начале осени. Это когда Центробанк стал активно поднимать ключевую ставку, чем и переполошил потенциальных покупателей недвижимости. Многие ринулись осуществлять свои планы, «пока не началось». То есть в ожидании более высоких ставок по ипотеке. На фоне этого ажиотажа цены и пошли вверх. В том числе и на вторичном рынке, который до того, в первом полугодии, начал даже немного «проседать».

Интересная особенность: наибольший рост цен на «вторичку» зафиксирован далеко не в столицах, а в городах с развитой промышленностью, прежде всего — оборонкой. По данным «Циан», абсолютный чемпион — Челябинск, плюс 40% за год. В топе также Тольятти, Новокузнецк, Кемерово, Омск, Набережные Челны и т. п. Вот так и можно понять, где зарплаты реально подросли, а нового строительства — маловато будет или вообще нет.

Шесть примечательных событий, которые нельзя не отметить:

В 2023 году на рынке ипотечного кредитования произошли изменения, которые коснулись заемщиков

Правительство повысило первоначальный взнос по льготным программам до 20%.
Появилась арктическая ипотека как часть дальневосточной.
Центробанк несколько раз повышал коэффициенты риска по кредитам, чтобы банки не выдавали ипотеку клиентам с высокой долговой нагрузкой или минимальным первоначальным взносом.

Цены на квартиры в новостройках выросли, и клиенты стали смотреть в сторону загородного жилья. Так, дом площадью 60—70 м² в Ленинградской области можно построить за 5—7 млн рублей; купить квартиру той же площади за те же деньги проблематично. Как отметила в ноябрьском выступлении глава Центробанка, цены на первичном рынке с 2020 года выросли в среднем на 90%.

Сейчас активно развивается рынок ипотеки на ИЖС. Если еще в прошлом году она встречалась в нескольких банках, то сейчас все больше кредиторов вводит эту программу. Например, в 2023 году она появилась в «Альфа-Банке» и «Почта-банке», который всегда специализировался на розничном кредитовании. Банки упрощают процесс получения такой ипотеки, а кредит могут выдавать траншами — на возведение фундамента и коробки, проведение коммуникаций.

Пока льготные программы — семейная и господдержка — действуют до 1 июля 2024 года, а значит, покупатели не преминут ими воспользоваться. Поэтому снижение цен на первичку и тем более ИЖС в ближайшие месяцы вряд ли произойдет.

Новостройки подошли к стагнации

Активный вывод нового предложения из-за неопределенности с будущим льготных ипотечных программ и ограниченный праздничным периодом спрос стабилизировали динамику цен на новостройки. Средняя стоимость предложения на крупнейших региональных рынках за месяц выросла только на 1%.

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в январе составила 163,1 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 1% к декабрю. Динамика оказалась более сдержанной, чем в предыдущие два месяца, когда новостройки дорожали на 2,4% и 1,9% за 30 дней.

Средняя стоимость новостроек в России в целом 129,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц значение выросло на 4,4%, за год — на 10,3%.

Средняя стоимость лота на первичном рынке России сейчас составляет 6,87 млн руб. За месяц значение сократилось на 0,4%, за год выросло на 11%.

Заметнее всего средняя стоимость новостроек за месяц выросла в Перми — на 6,5%, до 129,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде динамика более сдержанная — 2,7%, до 190,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Рост средней стоимости на 4,4%, до 73,2 тыс. руб. за 1 кв. м в Саратове. Увеличение на 2,3% за месяц, до 121 тыс. руб. за 1 кв. м, в Красноярске.

В Москве новостройки сейчас экспонируются в среднем по цене 343,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 0,1% ниже значения декабря, но на 10,1% выше показателя января прошлого года. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке Москвы сейчас составляет 16 млн руб. За месяц этот показатель сократился на 3%, за год вырос на 15%. Доступных предложений в городе сейчас на 29% больше, чем годом ранее, и на 2% больше, чем в декабре прошлого года.

В целом сдержанная динамика средних цен связана с большим объемом новинок, вышедших в конце года.

Число доступных лотов за месяц увеличилось на 9% — это один из наиболее выраженных приростов за последние три года. В Московском регионе в декабре продажи стартовали в 84 корпусах площадью 1,38 млн кв. м — это максимальный показатель за десять лет. Многие застройщики сейчас стремятся вывести на рынок максимальный объем предложения, чтобы успеть реализовать его в рамках действующих условий кредитования. Долгосрочная стратегия пока неясна.

Активность покупателей была достаточно сдержанной. За месяц спрос покупателей сократился на 28%. Правда, динамика во многом продиктована периодом новогодних праздников: год к году спрос вырос на 4%. Заметнее всего в Красноярске, Краснодаре, Москве и Омске. В целом на спрос сейчас влияет преимущественно ситуация с ипотечным кредитованием с оговоркой, что у первичного жилья существует преимущество перед вторичным за счет наличия льготных программ. Значительного снижения активности покупателей, исходя из этого, не прогнозируется. Пока на рынке регистрируются сделки, одобренные еще до ужесточения условий по льготным программам.

Аренда жилья в российских городах в 2023 году значительно подорожала

В среднем по крупным городам за 11 месяцев ставки на однокомнатные квартиры выросли на 19%, на двухкомнатные – на 18%, на трехкомнатные – на 14%. Больше всего ценник увеличился на квартиры в Кирове (+45%, +47,6% и +84%), Набережных Челнах (+44%, 44,1% и +40,5%), Мурманске (+27,3%, +35,9% и +33,9%), Нижнем Тагиле (+38,6%, +29% и +24,5%) и Улан – Удэ (+26,8%, +37,1% и +25,3%).

Москва с начала года прирастила к ставкам аренды «однушек» 16%, «двушек» – 11%, «трёшек» – 7%, Московская область – 101%, 8% и 5,5%, Петербург – 17%, 8% и 3%.

Бурный рост ставок аренды в этом году объясняется изменившимися условиями по ипотеке и выросшими ценами на рынке продажи жилья, из-за чего люди вынуждены отказываться от покупки квартир и переходить на стратегию съема жилья.

Говоря о ситуации в Москве, к причинам возросшего спроса относится также частичное возвращение релокантов и прекращение практики удаленной работы некоторыми компаниями. На этом фоне объем предложения на рынке уже в сентябре сократился вдвое по сравнению с прошлым годом – до 11 тысяч лотов, что стало историческим минимумом. Спрос при этом оказался вдвое больше значений весны текущего года, когда рынок стагнировал, и на 70% выше показателей прошлого года. Все это привело к тому, что ставки на аренду в столице достигли исторического максимума – в среднем 52 тысячи рублей в месяц для «однушек» и 95 тысяч для «двушек».

Компиляция материалов:

Аналитик в области определения стоимостей
Минина Ольга Игоревна

Источники: